房地产的天不是晴朗的天

房心
 原创  03-19 12:04

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如今的银行越来越重视零售业务,零售业务对银行收入的贡献也越来越大,原因何在呢?因为历史数据表明,居民的信誉要远好于企业,个贷的坏账率非常低。但是,10年之前美国发生了次贷危机,也就是个贷出现了违约,导致个贷违约的原因是房价持续下跌。

因此,评价房地产对经济增长的作用,一定要辩证去看,70年代后日本经济的繁荣和2000年以后美国经济的繁荣,房地产都起到了推波助澜的作用,但水能载舟亦能覆舟,日本和美国金融危机的爆发,都是房地产的过度繁荣所触发的。

如果说,过去10多年银行涉及房地产的资产都成为好资产,那么,未来10年就一定不会是过去10年的延续了。这个世界上,没有不破的泡沫,有人设想这样一个理想过程:今后若房价维持稳定,但货币仍在增加,居民的收入仍在增长,那么,目前过高的房价,将以时间换空间,若干年后自然是合理了。

但我认为,只要市场存在下去,就必然会有波动。作为投资者,都有预期回报率,如果未来房价走L型,谁还愿意贷款加杠杆购房呢?如果是房产持有者,在开征房产税的情况下,其中有多少人愿意长期持有不涨并需要纳税的资产呢?

当然,要预测房地产“繁荣的顶点”确实很难,房价租金比、房价收入比、房价总市值/GDP

等,都显示房地产存在明显泡沫;但从居民房贷余额/房价总市值、居民房贷年还本付息总额/居民可支配收入总额看,似乎又不高。

如果用空置率多少作为房地产泡沫会否破灭的指标,但如果房地产作为投资品,就像股票一样,那么,再高的空置率都不是问题。我认为,房地产最大的问题就是“上涨”,涨得越多,离繁荣的顶点就越近。当前,由于限价、限贷、限购等政策,人为压低了房价涨幅,即2017-18年的房价实际涨幅可能比公布名义涨幅更高。

如一二线城市都在调控新楼盘的发售时间、价格和规模,从而导致大家像认购新股一样抢购房子。有人把房地产开发企业库存的下降,看成是房价将继续上涨的理由。但房地产去库存不同于消费品去库存,前者只是转移库存,即开发商去去库存,投资者加杠杆补库存,最后是房屋空置率上升。

为了去杠杆,地方政府减少了住宅用地的供给,伴随着开发投资增速的下降,意味着今后楼盘供给会相对减少;但从需求层面看,由于限购、限价和限贷并未能有效压制需求,反而使得投资、投机性需求得到了刺激。故行政化去杠杆的手段需要反思。

对于投资品而言,仅从供给角度来判断价格涨跌肯定有失偏颇,就像比特币一样,尽管供给越来越少,但价格也出现了暴跌而非暴涨。原因在于,投资品的需求会因为预期的变化而改变。又如,黄金的未来供给(可开采量)也会越来越少,越来越稀缺,但为何当今价格还是那么疲弱,是因为全球对于投资黄金的需求减少了。

简单把消费增速下行归结为中产都去做房奴了,也是不够客观的。我们必须意识到,中国经济增速的下行是因为生产要素的总供给在减少,劳动力、土地的成本大幅上升,技术进步放缓,劳动生产率的增速下降——这些都是十分正常的,日本、韩国和德国都遇到过这样的问题,经济增速减半,而且成为经济转型的契机。

当前,中国大部分城市出现了流动人口的净流出,货币增速也大幅下降,产业投资的利润回报率自然就降低了,因此,今后中国经济继续减速应该没有悬念,因此经济大环境并不支持高房价,尤其是那些人口在流出的三四线城市。记得2005年的时候,有人问我,中国股市什么时候见底?我说,股市越下跌,离底部就越近。如今,房价涨幅越大,持续上涨时间越长,则离繁荣的顶部也就越近了。

总之,回归中国经济过去40年的高增长轨迹,发现前期靠引进外资和出口导向政策,后期靠房地产和土地财政。但如果继续依赖于房地产和土地财政,则危机就难以避免。

来源:地产观点

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