当大家看到这个题目时，肯定会说是不是投资者老师搞错了，麦当劳分明是做快餐卖汉堡的，怎么跟投资房地产联系上了，那么我现在就来告诉你麦当劳是怎么通过投资房地产来盈利的，更重要的是，我们在看清麦当劳地产投资决策的精髓的时候，一定要学会并且运用在我们日常的投资决策中。

大家可能都知道，商业地产在销售的时候都有扎堆效应，也就是说如果某个大品牌商在这个商业中心里买下商铺，就必然能吸引其他的品牌商的积极入驻，并且越是名气大的品牌效果越明显。对小品牌商来讲，当有大品牌在自己身边，就标志着这个地方开始繁华，自己的生意就会财源滚滚。当整个区域的商家生意都火的时候，这个区域的商铺的价格也就会飞上了天。这个道理当大家都懂了，麦当劳就已经把这个道理玩到极点了。

麦当劳创始人RayKroc在德克萨斯州立大学演讲期间被学生们邀请喝啤酒，期间雷问学生“谁能告诉我我是做什么的？”，学生们都乐了认为雷在开玩笑，于是有位学生笑着回答“雷，大家都知道你是做汉堡的”，雷哈哈大笑“你们错了，我其实不是做汉堡的，我真正的业务是做房地产”。

谁也想不到，麦当劳现在已成为全球最大的地产投资商，在全球100多个国家有数万块黄金地段，有资料显示在80年代，在麦当劳上万家汉堡店中，有60%的房地产权属于麦当劳，而剩余40%是由麦当劳总部向当地房产主承租。由此，房地产收入成了麦当劳的主要收入，麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，加盟店付给麦当劳租金，房地产收入占到近90%。

麦当劳总部每天干的最多的不是研究什么汉堡好吃，而是研究哪个地段的能吸引的客流量大、哪块地皮升值潜力大，他有专业的地产经纪团队，他们对地段的考察也是相当的严格，甚至考察店址与城市规划是否相符，是否会有市政动迁，是否进入城市规划红线，经过3-6个月的考察后最后才得出要哪块地或开店与否的结论。看到这里，大家应该明白投资者老师为什么每次买房前要在这个楼盘的周边转上二十圈，要考察这个楼盘现有的配套设施和未来会有的配套设施，然后用自己的数学模型给这个楼盘做数学分析后，才做出买房的决断，这其实跟麦当劳的考察工作是完全一样的。

1992年4月，麦当劳在北京的第一块地（第一家店）在长安街和王府井大街路口（王府井），是当时麦当劳在全世界面积最大的店，我当时还在北京理工大学攻读应用数学系，为了品尝一下我和几个同学专门去王府井体会了一下什么叫做人山人海，排队就用了一个多小时才排上一份套餐。那时人们根本不知道土地会是未来的摇钱树，试想若是捂到现在地价不知翻了几百倍，后来碰到拆迁补偿麦当劳叔叔又大赚了一把，麦当劳叔叔的地产投资眼光后来被另一个爷爷学会了，就是肯德基爷爷，可惜的是还是美国人。当然，勤奋好学的中国人后来看明白了这个地产投资的秘诀并且涌现出任志强，王建林，潘石屹老师们这些后起之秀开始挑战麦当劳肯德基们的时候，美国人又开始抛出“泡沫论”“崩盘轮”来血洗中国房地产市场了，现在你看明白美国人的把戏了吧。

我们且来看麦当劳是如何借汉堡之香食地产之财的。麦当劳是“以快餐赚吆喝，靠地产来盈利”的特许经营模式，绝不是我们看到的卖汉堡为生，这种模式的神奇在于他牢牢的吸引并捆绑了银行（金融系统）和加盟商（经营方），成了麦当劳飞奔的两翼，麦当劳先以极低的成本获得地皮产权，后凭借产权所有者身份或承租方（租期多为20年）谋取银行高额贷款，获得巨额贷款后再谋划更大的地产项目以此循环，而麦当劳的加盟商须向麦当劳缴纳租金、加盟费、保证金等数百万费用，加盟商获得的优惠是相对比较低的特许费用及政策返利，而麦当劳却获得了对加盟店的更大掌控权，从而形成了麦当劳和加盟商的休戚与共、互相制约的合作关系。现在麦当劳在全世界一百多个国家和地区拥有超过40000家店，全球营业额超500亿美元。麦当劳已经拥有美国以及世界其他地方的一些最值钱的街角和十字路口的黄金地。

与专业地产投资和开发商相比，麦当劳投资地产的成功之处在于：前者是在努力复制一批相同风格的商业地产项目，但它本身的商业经营并不强势，至少没有形成品牌，而后者是已经在商业经营方面形成了相当强势的品牌，他对商业的分析使人信任；前者只在卖地产项目，而后者是在卖专业的商业经营分析水平顺便把商铺低价买进高价卖出。麦当劳的品牌依然是快餐“麦当劳”，而没有推出某个地产品牌。要想在全球范围内经营房地产获得成功，仅仅依靠地产本身是不可能的，它必须借助传统名牌的优势。最值得注意的是，麦当劳不是寂寞高手，他们的地产运营模式很大程度上为西方著名商业企业所共有。而传统企业品牌与地产的结合，也许正是地产业利润的长流之水。如今，它正跨洋过海，进军全世界。

麦当劳商业地产模式给我们另外一种想像是：在众多以吸引了国际名牌店入驻为荣的商业地产项目中，是否又饱含着说不出的无奈？几十年过去了，麦当劳的地产王国已经扩张至全世界。但“我就喜欢”的快餐文化口号之后的神秘地产生意并未被太多人关注。在中国的“麦当劳一代”长成这个世界上最具消费欲望和能力的时候，中国地产也经过了数次风波和爆炸型的成长。而麦当劳的地产生意经，正逐渐被人们关注。地产运营绝顶高手麦当劳是闻名全球的快餐企业，但麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，那是以特许经营方式纳入麦当劳体系的小老板们的事情。麦当劳总部干得更多的事情，是琢磨哪个地段是一个城市将来未来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建起快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。

如今的麦当劳并不只是卖快餐的了，当它总结出一套科学合理的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀，并最终利用麦当劳响当当的牌子以特许经营的方法扩张时，麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的企业。在全球100多个国家拥有数万块黄金地段的麦当劳，的确是个房地产运营的绝顶高手！其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳一家。很多品牌零售企业其实就是商业用房的大房东，因为这些企业是一个品牌，同时它要的商业用房的量要大一些，所以他用一个很低的价格租到房子。由于它是一个品牌，对地段的商业前景有非常专业的分析，他们租的地方会有很多小租户跟进来，所以他们可以用比较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，这个租金差价就是这些企业的一个重要的收入来源。世界零售巨头在租店铺时条件都极为苛刻，租金更是低得惊人。打了个比方来说明租金之低：如果别人要用100元来租这块店铺的话，沃尔玛可能只要用5元可以搞定——两者相差20倍之巨！正因为沃尔玛的条件过于苛刻，京城一著名发展商拒绝了和沃尔玛的合作。当然，如果沃尔玛租5万平方米店铺，而另一个只租100平方米，并且位置较好的话，差距可能有这么大。这些零售企业仅靠租金的差价，在成本的大量减少后，利润率得到极大提供，收入就非常可观了。所以，这些零售企业不仅仅在自己的业务范围内赚取利润，而且以自己的方式经营着房地产，悄悄的赚取巨额利润！

经常吃麦当劳的人会有印象：几乎每一个麦当劳店生意都是很兴隆的。麦当劳的生意兴隆的原因除了作为品牌的因素外，店址的选择也是其中至关重要的条件。麦当劳华东地区总裁施文哲这样表述：麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。在这里，施文哲没有将麦当劳兴隆的原因归结于品牌，而是认为地段是第一的因素。而麦当劳的选址是一件极为重大的事情，通常一个店的开与否都要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及到店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰。老化商圈内坚决不设点，一定要选择新的有未来成长空间的商圈。正是这些严格的商业成熟模式，麦当劳已经成为全世界最大的地产投资商了！

投资者老师深入研究了麦当劳的投资精髓，带领会员们连续买进了多套麦当劳附近的房产，虽然这些麦当劳还没有开业，但是麦当劳提前在这里买下便宜的商铺，等未来这些区域的入住人口不断涌入的时候，这些商铺就会大幅升值，当然投资者老师和老师的会员们投资的房产也会大幅升值。你看明白了吗？

来源：小吴说未来