来源丨21世纪经济报道

记者丨祁三连 实习生 王凡

编辑丨黄锴 黎雨桐

部分内容来自：每日经济新闻、券商研报、公开信息、90度地产

1月17日，小型港股内房股一轮快闪暴跌引起业界高度关注。以阳光100中国（02608.HK）和佳源国际控股（02768.HK）两家为代表的港股内房股遭遇大跌，分别以64.59%和80.62%的跌幅收盘，均收于历史最低价。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对21世纪经济报道说表示：

“这两家只是给市场一个预警而已。有很多我所知道的房企，包括股权质押都已经出现实际违约，并且在酝酿了几个月之后才真正爆出来，内地就拖得更久了，根本就捂着不会说。”

同日，除了佳源国际控股、阳光100中国以外，包括国瑞置业（2329.HK）、力高集团（1622.HK）、嘉年华国际（996.HK）、雅居投资控股（8426.HK）均出现下跌。其中，国瑞置业下跌21.63%，力高集团下跌16.46%，嘉年华国际下跌9.85%，雅居投资控股下跌约10%。小型内房股市值一日蒸发逾372亿港元。

据每日经济新闻测算，当日港股地产板块整体市值蒸发超过1200亿港元。

1月18日，尽管多只闪崩股早盘集体反弹，但仍引发了业界对中小房企资金安全的担忧。

为何闪崩？

闪崩股之一佳源国际控股近期尤为引人注目。

根据克而瑞研究中心发布的《2018年中国房企销售额TOP200排行榜》，2018年佳源集团销售额高达875.5亿元。而2017年，同样的销售排行榜中却没有佳源集团的名字，而是“佳源国际”，但其销售额仅仅为79.2亿，排名在155名。

随后，佳源集团销售排行榜突然跃升引发市场关注，其销售额真实性也遭受质疑。1月14日，佳源集团官网发布声明称，出现数据上的偏差在于统计对象不同，新浪乐居财经发布的“佳源集团2017年销售额79.2亿”的数据，只是克而瑞自行监测的佳源国际2017年的销售额，佳源集团与佳源国际主体完全不一致。

但令人意外的是，1月17日，以佳源国际为代表的港股内房股出现一轮闪崩，跌幅令人惊呆。暴跌发生后，市场立即传出各种说法：强庄股的庄家离场；股价雪崩是因为机构做空；资金出现问题，大股东爆仓或是债务违约等。

对此，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲解释称：

“佳源集团为什么会出现斩仓，细节我不知道。但是佳源的股价暴跌的主要是因为有一个3.5亿的美元债延迟了还款，在处理过程当中有一些技术性的问题。到位的时间比原定时间稍微晚了一点，导致一个所谓技术性的违约，给市场放出了错误信息。

因为股权质押一般都有个标准，我们叫做交叉违约条款，就是股权质押，也就是说只要公司有任何一笔债务违约，这个股权就立刻到期，所以就导致先有一些股权质押被砍仓，砍了以后导致连环砍仓。所有的券商都在股价突然之间下跌的情况下，有一个风险管控机制，它会自动砍仓。这个是佳源暴跌主要的原因。”

1月17日，有相关媒体报道，佳源国际控股确实有一笔3.5亿美元的短期债券到期，该笔债券票息高达8.125%。而该公司本金额4亿美元、票息12%的N2020债券现价也跌了三成，创新低。

当日晚间，佳源国际在官网上挂出了声明，称该3.5亿美元的优先票据集团确认已偿还全数款项，目前财务状况稳健，并强调了一句“管理层对公司未来发展充满信心”，侧面对债务违约一事进行否定。

同日深夜，阳光100也发布公告，称集团运营正常，财务状况良好，有能力回购股份，并表示不知道什么原因导致价格和成交量发生波动。不过，黄立冲认为，同样闪崩的阳光100可能也存在股权出现问题的状况。

同策咨询总监张宏伟解释称：

“目前来看，有两三只股票出现波动，更多的还是与短期资金压力有关，比如可能有债务到期了。但某种程度上，境外的一些资本在利用这个事件做一些文章。 这几个企业很快辟谣说已经还清了，也说明反弹是基于短期的一个表现。”

闪崩背后的风险

尽管两家闪崩股于1月18日已经出现反弹，但其背后引发的资金安全却成为行业关注焦点。

佳源国际相关数据显示：

2012年-2015年，佳源国际的净借贷率分别高达183%﹑357%﹑304%、380.5%。2016年佳源国际的净借贷率为150.2%，而到2017年中期已经下降至86.3%；

2018年中期报告显示，截至6月30日，公司的净资本负债比率大为改善，比率由2017年12月31日的126%大幅下降至85%。

阳光100的财务数据也不乐观。公开数据显示：

截至2018年6月30日，阳光100的长期贷款及借款达139.3亿元，短期贷款及借款达45.28亿元，而阳光100的在手现金及现金等价物仅为33.66亿元。此外，阳光100还面临着高负债率，由此而衍生出的高负债的利息也吞掉了其大部分的净利润。

2018年上半年，阳光100的净负债率高达234.1%，而同期的溢利仅为4.47亿元，较2017年同期减少1.8%。

对此，黄立冲表示：

“我不对这两家企业进行评论，但是我想讲讲房地产公司的债务的共性：房地产公司如果它的债务已经到85%以上，只要有一笔债务违约，它整个公司就有全面崩溃的风险，这是房地产公司的特点。”

他进一步解释，房地产公司的资产包括在建工程、存货、土地储备，投资性物业等等，投资性物业往往又经过了重估，所以它并不是原始的会计账，往往重估的过程当中又会比公平市场价格会进取一点，但也不会离得太远。

也就是说房地产的所谓的账面上的资产值需要给予它正常的环境，没有债务违约的情况之下慢慢套现，才能套现出净资产。但一旦有债务违约，从债权端它既有罚息又有增加的利息，也会触动其他售房协议和买地协议以及国内发债的违约，因此它是全面崩溃的状况。所以市场上任何一家房地产公司，如果它的债务在85%以上，出现债务违约又没有人及时给它救助的话，这家公司就必然成为一个负资产公司。

此外，债券交叉保护条款的设置可能进一步加剧发行人短期集中兑付压力，进而加大发生大面积实质性违约的概率。“佳源集团就是因为出现了技术性违约问题，才对市场释放出了错误信息，但估计它不久就能缓过来。”黄立冲解释。

中原地产首席分析师张大伟也认为，大部分股价暴跌房企都是因为资金链安全问题，或者是因为融资出现问题，或者是因为大股东质押过高。从目前房企融资环境来看，中小型房企将是未来市场最大的风险。由于一些房企杠杆比例过高，在销售放缓之下，很容易出现债务违约等问题。现在看，2017-2018年在排行榜突然上升的企业，都面临非常大的资金链压力。

2019年，房企迎来债务违约潮？

中信建投分析师黄文涛在14日发布的研究报告中指出，存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。

文中分析称：

未来5年房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2019-2022年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。从季度来看，2021Q3房地产到期偿还量最高，为2339.26亿元，其次为2021Q1的2061.87亿元，2022年以后单季度到期偿还量均小于1000亿元。

2019年为房地产债偿还压力高峰。其中，3季度房地产债到期压力最大，达到1133.24亿元，而1季度有840.38亿元的债券可回售，因此加上回售规模后1季度为2019年房地产债偿还压力高峰，达到2263.09亿元。

无论被动或主动，2018年以来，有多家房企进行了企业或分公司的名称变更，将名称中原有的“房地产”“地产”，甚至“置业”等字眼替换。据不完全统计，截至2018年底，已经有近25家房地产企业更改名称，其中不乏万科企业股份有限公司、保利发展控股集团股份有限公司等龙头企业。

克而瑞研究中心数据显示，2018年11月份房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。尤其是境外债融资，房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1～11月，房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，超过2017年全年平均值。

万达宣布彻底退出房地产

李嘉诚：今年千万别炒房

除了市场表现，关于房地产行业未来的风险所在，我们或许还能从大佬们近日的“警示”中窥探一二。

1月12日，万达集团召开2018年年会，董事长王健林现场宣布向文化、服务业转型，今年万达商业将放弃全部房地产业务，“一平方米房产开发也不能有”。

而就在1月11日，李嘉诚宣布退休后首度公开发声，他接受媒体采访时表示：

今年世界经济还很复杂，大家要小心点，买房要量力而行，如果分期付款能够负担，买了自己住没问题，应该买，但是炒房就千万不要，因为波动很大。

截图来源：梨视频

1月9日，王石在深圳的跨年演讲上说，市场给他上的最好一课是，市场是很公平的，你怎么投机赚的钱，它一定让你还回去。你培养了投机的队伍，遇到不投机的市场，就不会做了。

“90度地产”分析称，在大佬们看来，楼市逻辑变了，曾经的暴利行业房地产缺陷开始显现：

一是房地产是强周期性行业，在周期变化中很多企业死掉，即便大型企业也避不掉这个周期性变化；

二是房地产现金流不长远，不稳定，一旦金融监管管控严厉，现金流的风险就来了。

基于此，以前房企粗放的单一开发模式，根本不可能持续长久。存量时代，房企能做的唯有转型。只有这样，企业才可以任凭风浪起，稳坐钓鱼船。

来源：中国网财经