土地市场正在经历探底过程，如果未来商品房市场能触底回升，土地市场自然也会有所好转。

中房报记者 许倩 北京报道

今年以来，22个热点城市集中供地速度明显加快，已有13城完成第三轮供地。

10月10日，广州将18宗涉宅地块摆上货架，最终13宗地以底价成交，仅2宗地溢价成交，3宗地流拍，当日揽金479亿元。

相比第一、二批次集中供地，广州第三批次供地幅数与金额均创下年内新高，但市场热度却明显下降，多宗地块仅一家企业报名，且没有一家民营房企参与。

不止广州，在半个月前北京第三批集中供地中也仅一家民企参与拿地。上海第三轮集中供地收金1054亿元，刷新了上海历次集中供地最高总价纪录，但整体溢价率仍下调2.22个百分点至2.27%，大部分地块以底价成交，仅龙湖、宝华两家民企参拍。

“由地方城投托底拿地，其实地块还是在政府手中，只不过换个人来接收，其实是无奈之举。”一位房地产人士称。

中指院数据显示，已完成第三批集中供地的13个城市共计成交涉宅用地223宗，收金3888亿元。其中，35宗地块溢价达到上限成交，占比15.7%；154宗地块以底价成交，占比68%。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为，虽然政策层面持续改善，但市场信心严重不足，房企在资金持续承压背景下拿地积极性明显下降，尤其在广州新房市场“金九银十”成色不足情况下，开发商出手拿地更加谨慎。

房企对土地市场保持积极的一个先行因素是，楼市销售能够先行回暖。对于当下房地产而言，改善未来预期、修复市场信心紧迫且重要。

政府积极推动第三轮供地

在第三轮集中供地中，不少城市释放出极大诚意，推出质量上乘的地块，且一再放松出让条件，在价格上也留出了确定的利润空间。但从成交看，大部分城市第三轮集中供地热度均不及上一轮。

以刚结束的广州第三轮集中供地为例，原计划推出20宗地块，但在开拍前几天2宗因故提前撤牌。广州此次供地延续了“拿出好地块”的思路，中心六区上架了10宗地块，继续取消“竞自持”环节，改为地块达到封顶价后进入摇号环节，降低开发商拿地成本，促进成交的意图明显。

最终，广州共成交15宗地块，整体溢价率仅0.5%，且所有地块均由央企、国企及地方城投包揽。前两轮集中供地中，至少还有一两家民营房企露脸。

在广州之前，北京、上海和深圳等一线城市也已经完成第三轮集中供地，呈现结果也相对平淡。

9月27日，经过3天集中出让，上海完成了第三轮集中供地，35宗地块全部成交，成交总价达1054亿元，较第二批次增加35%，在所有城市中也是“卖地”最高者。

本次上海土地供应也是“诚意满满”，核心区均有土地出让，且地块位置都相当优异。但35宗地块中仅8宗地块触及中止价，24宗以底价成交，整体溢价率降至2.27%；26宗均由国企央企及城投类公司竞得，占总成交幅数的74%。

在深圳第三轮集中供地中，6宗成交，1宗流拍，成交价合计106亿元，平均楼板价为9577元/平方米，这也是深圳集中供地以来平均楼板价首次低于万元。整体溢价率降至3.94%，较第二批次下降5.39个百分点。

深圳第三轮集中供地中，拿地房企亦均为央企、国企与城投类平台公司，与前两轮拿地房企类型保持一致，仍旧没有民企现身。6宗地块中，深圳地铁包揽了3宗地块，拿地总金额达到60.4亿元，贡献了一半交易额。

在今年前两轮集中供地中，深圳土地市场热度一直较高。市场分析认为，一方面是由于深圳宅地供应持续稀缺，另一方面也与前两轮有一些热点地块出让有关。

武汉第三轮集中供地规模亦大增，但热度并未如预期中回升，31宗住宅用地中提前中止了4宗，余下27宗地中也仅1幅地触及地价上限，其余地块多依靠本地国资托底，整体溢价率仅0.1%。

北京第三轮供地表现稍好，共推出18总地块，规模与前两轮相差不大，但本轮出让地块整体质量高，地铁盘、市区盘较多，整体溢价率小幅升至6.06%，共收金500.3亿元。

在土地出让规则上，北京延续了预申请及竞现房销售制度，降低出现烂尾楼、停工等现象的风险；但于拿地房企而言，回款速度降低，对资金实力要求更高，也进一步加大央企、国企与民企之间差距，拿地主体依然是国企、央企和城投类公司，民企中仅龙湖现身，且以联合体形式出现。

第三轮土地拍卖热度最高的是宁波，10宗地块中有3宗触顶摇号，成交溢价率达8.6%，是已完成三批次集中供地城市中溢价率最高者。

克而瑞分析师马千里认为，宁波此次集中土拍热度回升主因在于供地质量的显著提升，主力供地区域集中在置业热点的核心城区。

他表示，就已完成第三轮供地的各个城市来看，城市内部热度分化趋势进一步加剧：周边楼市去化快、土地素质较佳的核心区宅地多以溢价甚至触顶成交，性质较为复杂或位置较为偏远的地块则鲜有房企问津，最终或依靠本地城投托底或直接遭遇流拍。

上海收金最多 天津流拍率超过80%

截至记者发稿，22个热点城市中，还有济南、长沙、成都、长春、天津、重庆、沈阳、郑州、南京9城尚未进行第三轮集中供地。

从截至10月10日22个热点城市土地出让情况看，底价成交、低溢价成为主流。根据中指院数据，上海土地出让金最高，达到2712.7亿元，超过去年全年的1954.3亿元；但3个批次土地出让中，溢价成交地块占比不到50%，平均溢价率3.24%，低于去年的3.77%。

杭州卖地收入排第二，三轮集中供地出让金分别为826.8亿元、557.2亿元和430.6亿元，总计土地出让金达到1814.6亿元，较2021年三轮集中供地的2196亿元减少381.4亿元。今年三批次供地平均溢价率为5.74%，去年平均溢价率高达15.98%。

本土房企滨江集团是拿地大户，在杭州三轮集中供地中共拿下26宗地，斥资478.05亿元，为杭州三轮集中供地贡献了26.34%的收入。

中指研究院浙江分院常务副总经理高院生认为，市场下行期，本次杭州三批次集中供地土拍热度相对较高，杭州作为全国为数不多市场韧性仍较足的城市之一，备受房企青睐。但杭州内部各区域板块亦分化明显，板块土地拍卖行情跟着新房市场行情走。

值得注意的是，部分城市土地流拍率较为严重，如天津。

在首轮集中供地中，天津共推出30宗商住用地，但由于15宗地块撤牌及9宗地块流拍，仅有6宗地块成交，总成交额约43.5亿元，首轮集中供地流拍率高达八成。在第二轮集中供地中，天津调整为“贵精不贵多”的挂牌策略，推出11宗商住用地，最终成交9宗地块，总成交额超过82亿元。按照公告，天津第三批集中供地将推出建设用地17宗，起始价98.856亿元；其中涉宅用地15宗。

土地市场已经成为地方城投的主场。据克而瑞统计，在1-9月拿地金额TOP100中，城投、平台类公司数量占比49％，民企、国企各占24％和27％。从金额占比来看，民企仅占21％，国企、央企则超过60％。同时，民企越来越倾向合作拿地。

“土地市场正在经历探底过程，如果未来商品房市场能触底回升，土地市场自然也会有所好转。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计。

来源：中国房地产报