过去，学区房几乎是“不跌的神话”，北京、深圳、上海等许多一二线城市都出现过单价超过20万元的高龄“老破小”学区房。

去年，中央首次明确提出“防止以学区房名义炒作房价”，在这之后，炒作学区房的风气及时被刹住，随着一系列均衡教育资源的政策出台，部分一二线城市的热门学区房价格回归理性。

上海中原地产首席分析师卢文曦认为，随着新政策的不断出台，家长们对于学区房不再趋之若鹜，投资学区房的风险也在增大。

“老破小”价格回落

又到一年开学季。

为了破解教育资源分配的不均衡，今年开学伊始，上海又一项重磅政策落地执行——9月5日，上海黄浦区宣布，全区约100名教师将从本学期开始交流轮岗，入选教师原则上将流动至所在教育集团内的薄弱学校。流动教师将在课堂教学、教育科研等方面进行带教，轮岗流动期限为三年。

这一政策正是响应了去年上海市教委发布的《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》（以下简称“意见”），该“意见”要求教师要跨学校、跨学区流动，流动时间不得低于2年，其中骨干教师比例均不低于交流轮岗教师总数的20%。

与此同时，2022年起，所有参加上海中考的考生，也已迎来全新的录取模式，自主招生比例由40%降至15%，名额分配则从15%提高至42%，具体包括名额分配到区和名额分配到校两类。这意味着各类初中学校的毕业生都将有机会升入优质高中就读，即便是在“菜中”也能看到希望，这大大减轻了家长们的择校焦虑。

这一系列政策调整，必将对学区房市场产生深刻影响。

据上海中原地产首席分析师卢文曦观察，最直观的影响便是改变了家长的心态：“最近几年，教育政策调整十分频繁，差不多两年就会有一次比较大的调整，因此近两年来大家对于学区房不再那么趋之若鹜了，‘热炒’学区房的情况少了很多，大家买房也不会仅仅只看学区了。”

过去，学区房就像楼市里“打不死的小强”，即便其他类型的房产受周期影响下跌，好的学区房却永远涨价，有钱的家长花几百万购买学区房送孩子读名校，几年后还能把房子卖掉再赚到一笔钱。

一代代家长们不断接盘学区房，催生出一种怪象——在一二线城市核心片区，一些拥有名校学区加持的“老破小”房子早已失去了居住价值，却能涨到20万-30万元/平方米的天价。

以上海为例，较为知名的天价“老破小”学区房，就包括黄浦的市民新村、浦东的梅园三街坊、静安的海防村等。

根据“贝壳找房”平台，黄浦区世博滨江板块的市民新村，始建于1958年，超过76%的房子面积低于50平方米。2020年12月时，一套17.8平方米的低楼层一室户成交均价达到了22.47万元/平方米。这是一套典型的用来“挂户口”的学区房，因为该小区对口上外黄浦外国语小学和大同初中这一“双一梯队”组合，所以才出现突破20万元的高单价。

不过，近一年来，该小区房价未现拉升，今年6月成交一套45平方米的小户型，价格为15.69万元/平方米，相比一年半前同样为45平方米户型的成交价，还降了约1700元/平方米。目前市民新村有三套在售房源，因为户型都超过60平方米，挂牌价格仅为11万元-13.6万元/平方米不等。

“那种纯粹用来挂户口的老破小学区房，投资风险增加了很多，大家对它的投资热情慢慢降了下来。”卢文曦对记者表示，梅园三街坊就是很典型的例子，去年该小区价格受到较大冲击，尤其是在价格核验、三价就低政策出台后。

另有一位投资客对第一财经表示，过去学区房一直很热门，挂一套卖一套，目前成交价和挂牌价都有所下降，一方面是受到核验价影响，不排除高价成交、做低价格的情况；另一方面，大家的投资信心也因政策受到了动摇，投资学区房的风险已经大大提升。

卢文曦则表示，学区房一般比同区域非学区房价格普遍要高20%左右，随着政策调整，它的学区功能不断减弱，因为居住属性差，出租也不好租，“我相信今后学区和非学区的落差会慢慢抹平，教育的极端落差也会慢慢减小，小朋友的入学机越来越均等”。

学区房会不会彻底“凉凉”？

2021年4月30日，中共中央政治局会议召开，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。其中，“防止以学区房名义炒作房价”的提法备受关注。

在此之前，学区房炒作问题在多地频现，而当“防止以学区房名义炒作房价”被明确提出后，各地都在积极出台政策进行回应。

今年5月17日，杭州曾推出利于二手房成交流动的楼市新政，在政策刺激下，居住属性较高的刚需楼盘成交量大增，但顶级学区房价格却显露颓势。

2021年3月，杭州“最贵学区房小区”文鼎苑一套59平方米的小户型房源的成交价高达12.7万元/平方米，但到了今年5月，根据钱报美好生活研究院的数据，该小区房源成交单价降至7.56万元，今年8月，该小区一套162平方米的房源，成交价仅剩6.5万元/平方米。

杭州学区房房价大幅度下探背后，是杭州差不多在跟上海在同一时间决定实施高中招生名额分配到校。此外，有关杭州教育资源均衡化分配的各类改革措施也一直在被探讨。

实际上，在全国范围内教师轮岗已经被大面积推开，包括江苏、江西、上海、深圳等多地。

北京更是率先宣布今年9月秋季开学后，全市16个区都将开展教师交流轮岗。北京教师交流轮岗实行的是“双向流动”，教师既可以从优质校流向一般校，也可以从一般校流向优质校。教育部门希望通过教师的定期交流学习，实现教育均衡的基本目标。

大范围实行教师轮岗，是否真的意味着学区房彻底“凉凉”？

卢文曦认为，目前还很难判断这一政策的落地执行对楼市的真正影响。“一般来说，9月份不是学区房的重点交易期，每年学区房交易最火热的是3月份和4月份，4月中旬以后就不行了，每年都是这么一波，后面就趋于平稳或者比较清淡。所以现在还看不出教师轮岗落地对市场的影响，政策需要被市场消化一下，但我估计对明年的学区房市场一定有影响。”

“我认为学区房还会有一定市场，因为对孩子教育要求比较高的家长始终存在，但从长期投资属性来说，热门学区房价格已经在高位，而且风险太大，并不适合投资。”一位上海楼市中的投资客表示。

卢文曦则表示，大部分购买学区房的都是自用，较少投资客炒作，而且许多家长买学区房主要看重对口小学，因此中考录取的改革对学区房影响没有很大，因此学区房未来还会有一部分市场。

来源：第一财经