公摊计算、公摊收益公开透明，才能有效缓解业主和开发商、物业公司之间的矛盾

文 | 《财经》特约作者 刘昕

编辑 | 王博

购房者苦公摊久矣。

近日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅对政协委员王凤华《关于规范房屋公摊面积的提案》的一则答复（下称《答复》），让公摊话题再上热搜。《答复》中，内蒙古住建厅承诺将取消“公摊面积”列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

关于公摊的争论已经持续一个月。今年8月，多个相关话题在社交平台上引网友围观：专家称取消公摊面积不可行；专家称取消公摊或影响购房者权利；专家称取消公摊会引起房价大幅上涨……

置顶留言中，有网友反驳，“外国不存在公摊面积，购房者都吃大亏了？”“为什么发明公摊的中国香港（下称“香港”）都取消了，内地还不取消？”

公摊这一概念由香港引入。上世纪50年代，为促进销售，香港地产商将整栋公寓分成多套房屋出售。为了解决公共区域的费用分摊问题，公摊应运而生。

1995年，内地官方也给公摊做了定义。在这一年发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》中， 商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积（公摊）。

公摊本是为了解决中国住房问题而产生的计价模式，但此后几十年，公摊比例越来越大，购房者到手的套内面积不断缩水，也导致购房者的不满情绪日益增加。

购房者抱怨，自已很大一部分房款都用来买了公摊，但公摊的测绘不透明，他们怀疑开发商可能从中牟利；此外，物业公司对公摊的管理也不规范，业主并没有共享到公摊区域的收益。

对于争议《财经》了解到，开发商拍地时，公摊也要付钱，一般情况，他们不会主观故意扩大公摊面积，一切设计以房子好卖为出发点；取消公摊也不会导致房价大幅上涨，但取消该制度难以一蹴而就，当前解决矛盾最优解是让公摊收益还利于业主。

矛盾缘于误解

公摊面积主要包括，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等公共空间。

一位华樾北京的购房者认为，公摊面积没有国家统一标准，开发商有操作空间，其中不透明的部分让购房者很难分辨。另外，物业费和取暖费都是按照总面积而不是实用面积来算，使本就不富裕的购房者雪上加霜。

此外，近年来，全国各地一直有大量业主投诉表示，电梯属于公摊区域，电梯的广告收益理应归小区业主所有，但他们却不知道这笔收益的去向。

对于开发商主观故意做大公摊面积的置疑，一位房地产前期策划师对《财经》表示，公摊做多大，是由项目定位、开发商自身产品线、国家规范等多种因素决定的。国家在消防、通风、疏散等方面有规范，公摊不可能太小。

其次，每个项目定位不一样，比如刚需项目要缩小公摊，扩大套内面积；改善项目需要考虑公共区域的品质，面积不能太小，但是又不能过大，因为过大的公摊会导致得房率低，影响销售；豪宅项目要考虑装修得气派，可能还要增大公区，把公摊做大。

另外，知名开发商都有固定产品线，户型设计都是标准化的，其中考虑了成本、外立面、报规风险、施工难度等多种因素，公摊面积大小只是设计中排名靠后的一个考虑因素。

在实际操作中，公摊面积的测算也会经过多层把关。《财经》获悉，公摊比例在项目规划阶段基本就可以确定，并且需要政府审核，后续的设计与施工只是在这上面进行修补。理论上，规划许可证和施工许可证上的建筑面积，与竣工实测面积的偏差不允许大于3％。如果超出这一范围，买方有权通过法律途径解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息。

一位重庆碧桂园的项目总证实了这种说法，他补充道，开发商在获得规划许可证和施工许可证之后，会经历两次测绘：一次是预售之前的预测绘，预测绘的面积数据，开发商可用于预售，也是合同中面积的来源；另一次是竣工之后的实测，这是交房后面积补差的依据和办产权证的面积依据。这两次测绘都是由规划局认可的有资质的测绘机构操作，在目前严格的审批政策下，开发商基本不可能动手脚。

内蒙古住建厅也在《答复》中表示：“公摊面积确定”具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观地了解实际套内面积。这是造成消费者质疑和矛盾纠纷的主要原因。

关于物业费和取暖费的质疑，《答复》中也做了回应。物业服务企业根据小区面积、合同约定内容等因素，测算服务费用总额，分摊到各个业主后就产生了物业费。每户业主缴纳的物业费与采取哪种计算面积方式没有关系，与每户业主在小区总面积中占的比例有关系。取暖费也是如此，在输出的供热热量相同的情况下，所需供热总价并不会变化。如按套内面积收费，供热单价就会提高，并不能降低居民承担的费用。

另外，取消公摊不会影响房屋总价。《财经》获悉，大多数开发商在推销时，会标明每套房子的建筑面积和套内面积。若按套内面积计价，单价高一些，但总价和按建筑面积计价时一样。

“羊毛出在羊身上，公摊部分也要付出成本，这部分成本最终还是由业主承担，不算公摊只是换了个计算方式。”前述项目总说道。

即公摊多了，开发商也不会多赚钱，公摊少了，房价也不太可能快速上涨。

罗兰贝格城市发展高级研究员刘祯玮也表示，无论是否有公摊，这部分成本最终都会由购房者承担，实际上，香港取消了公摊之后，居民综合购房成本并没有因此下降。

他还认为，同楼盘不同楼宇公共空间与设施配置不同，不同单元和楼层对公共设施的占用情况不同，因此，公摊一定程度上能够帮助购房者更好地进行单元、楼层与户型的选择。

如何保护购房者权益？

公摊的存在不全是负面的。即便如此，很多购房者也不喜欢买房时与公摊捆绑，尤其在当下，市场下行，买方有了更多话语权，取消公摊的呼声日渐高涨。

但多位业内人士认为，短期内中国全面取消公摊的可能性不大。

刘祯玮认为，受到疫情与国际紧张局势影响，未来两年国家重中之重是控制疫情、推动经济持续复苏、重振市场信心、改善社会福利。取消公摊涉及制度调整、实施监管、存量变更等方面，实际执行难度较大，且由于我国各区域差异较大，取消需要因城施策，可能会占用较多公共资源。

前述房地产前期策划师也表达了类似顾虑。他认为，从政府规划到土地出让，再到报规报建、施工、物业管理、税收，整个开发环节，目前所有单位都是以建筑面积作为标准，一旦要改，所有参与单位和规范都要跟着改，这会带来巨大的行政成本。

2013年，中国香港特区政府发布了《一手住宅物业销售条例》，正式终结了公摊计价，规定新房销售只能用实用面积来表达面积和售价。这是政府、购房者、开发商博弈半个多世纪的结果。

刘祯玮认为如果取消公摊成为全社会的共同强烈诉求，政府一定会采取相应措施，全面取消公摊是有可能的。但现在最重要的是满足社会诉求。让房产交易需要更加透明规范，让社会充分理解公摊的作用、取消因公摊带来的不利影响。

刘祯玮认为，在规范房屋交易方面，需要进一步出台细则。应该对不同楼型、楼层、户型的公摊分配比例进行上限规定，对整幢楼的总公共面积与各个房产单位公摊面积加总的匹配程度进行规范，要求购房合同中如实体现公摊部分的单位造价、交付标准等。

同时，应加强监管与相应惩罚措施。对于期房销售，要加强售前与售后验收的监管，如出现交付成果与合同承诺存在差距，开发商需补偿购房者，并可能承担一定的行政处罚；对于二手房交易，除了建筑面积，还需在合同中明确显示套内面积、公摊系数，如收房后实测套内面积低于合同，卖方需补偿买方相应损失。

房子一旦到手，关于公摊业主更大的不满在于公摊收益无法与物业公司共享。

《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《财经》了解到，现实中，并非所有物业公司都能做到向业主公开公共区域的收益和支出，业主与物业公司的争议屡见报端，其中不乏头部央企等知名物业公司。

亿瀚物业服务研究院研究总监李艳杰认为，应规范公摊区域的管理，让业主共享公摊区域的收益。她提到，目前头部企业比较好的做法是，每个季度甚至每个月把公共收益及支出明细列示在社区展示栏，公共收益一般作为公共区域维修、社区改造的维修基金，若有结余部分，有些企业会以分红的形式对业主发放。

以万科物业为例，其全国在管项目的每个电梯广告点位都会盘点清楚并录入系统，住户可以通过万科物业“住这儿”App查看电梯点位、梯媒类型、应收实收、收益使用等清单明细。另外，全体业主可通过业主大会对共有部位提出管理及审查方案，或以年度审计报告的方式审查合同文件。

但是，能在公共区域收益上做到透明公开的物业公司毕竟是少数，要更好地维护业主权益，还需要业主委员会的有效运作和全体业主权利意识的觉醒。

中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大表示，公摊和套内部分成本不同,对购房者来说使用价值也不同，探索套内、公摊分开合理定价，也是一条可行的路径。

（文本作者为《财经》特约作者，实习生杨晓歌对此文亦有贡献）

来源：财经杂志