■单大伟

坚定信心、迎难而上，集中力量做好保交楼、纾困房企进而稳定房地产市场，是当前战胜房地产和金融相关风险挑战的关键。

7月28日，中共中央政治局会议针对当前经济形势、下半年经济工作进行了详尽的分析与部署。会议既实事求是审视二季度疫情反弹前设定的增速目标，又积极应对现阶段经济中的问题，做到有的放矢，整体上奠定了稳增长的宏观政策基调。针对房地产行业，在房地产企业暴雷违约、城投显露疲态，央企去杠杆以及民营房企日渐萎缩的背景下，会议中也为房地产行业的未来发展提出了具体的发展要求和政策导向，强调“房住不炒”、因城施策用好用足政策工具箱、支持刚性和改善性住房需求、保交房等重点内容，尤其针对民营企业提出要创造“让民企敢闯”的政策、制度环境，提振行业经济与市场活力，达到防风险、保民生、维稳定的发展目标。

这给市场传递了明确的信号，给市场参与各方吃了定心丸。好消息还有——最近媒体报道，有关部门拟成立一个千亿级房地产基金，用于解决一些问题楼盘债务问题，首期拟纾困企业包括世茂集团、融创中国、绿地控股、中南建设、阳光城、奥园地产、融信中国、荣盛发展、中梁控股、佳兆业、广州富力和恒大集团等12家民营房企。这说明稳房地产已经成为市场、监管部门和金融机构的共识。

房地产是一个17万亿元量级的行业，牵涉大量上下游行业。这些年来的调整是为了让其更好更健康，实现平稳可持续发展。当前，房地产困局的核心还是在于大规模民企信用垮塌带来的负反馈，如果要缓解当前房地产链条持续的下行趋势，纾困资金既要保项目交付，也要帮扶企业、保企业保就业。

重新认识房地产的经济和民生价值

改革开放尤其是1998年住房制度改革后，中国房地产行业的蓬勃发展，对国民经济和民生事业发挥了巨大贡献，极大助力了中国近几十年来的经济腾飞，也在中国成为世界第二经济体中起了了至关重要的作用。

根据华泰固收的相关研究以及国家统计年鉴的数据，在经济增长方面，包括投资与生产在内的房地产经济活动，加上土地购置费经由财政支出的间接影响，合计占固定资产比重约20%。在财政收支方面，房地产行业通过土地出让收入、相关税收、政府债券和土地抵押贷款等渠道，贡献约40%的财政收入。在民生方面，房地产显著影响了居民资产负债表与就业收入，我国住房资产在城镇家庭资产中占比约六成，2020年城镇住房市值约为418万亿元，是同期GDP的4倍。

进一步地讲，房地产投资增速每降10%，拖累GDP增速约1.1个百分点，拖累下一年土地出让收入约15个百分点，拖累当年房地产税收约8个百分点。当前，房地产行业的变化已经极大影响了经济社会的方方面面。

据相关数据，1~7月，百强房企累计销售操盘金额同比降幅在49%的较高水平。7月份百强房企中近8成房价单月业绩环比降低，其中29家房企环比降幅在30%至50%间；17家企业环比降幅超过50%，且有近6成百强房企7月单月业绩不及上半年月均水平。

北京大学国家发展研究院院长姚洋发表看法认为，房地产下行的主要原因就是“三条红线”政策，高负债率是房地产行业特性，不能拿制造业等其他行业简单参照，现在一下子给房企断供，使它们无处借钱，流动性只会更差，倒闭更快，引发系统性风险可能性更大。

这方面的情况建议监管部门予以高度重视，防范风险的同时要避免衍生另外的风险。

正视当前房地产面临的系统性风险

当前民营房地产企业的经营困境，仅仅依靠国企与民企合作开发或收购项目的方式予以解决难以取得快速、明显的成果。为促进民营经济的健康稳定发展，建议相关部门及金融机构进一步落实“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，给予民企与国企同等的融资待遇，适当降低优质民企的融资门槛，通过下调融资利率等一系列措施，提升市场信心。可采取包括向优质民营房企新增开发贷款支持、全额展期或续贷等方式，确实缓解企业的短期流动风险。

第一，纾困政策出台多月，房企销售恶化势头仍未得到扭转且民营房企经营状况尤为恶劣。

针对近期房地产行业所面临的种种困境，中央和地方政府已出台多项纾困政策，帮助房企特别是规模较小的民营房企渡过难关。地方国企、全国性央企与资产管理公司（AMC）等与房企合作纾困，通过项目合作、定向增股和成立专项纾困基金等方式，盘活房企资产，助力企业纾困。但受疫情反弹、国内房企债务暴雷事件等影响，尽管相关纾困政策大力推行，总体上，根据克而瑞相关统计，除少数城市在7月单月销售额和销售面积有所反弹外，1～7月累计同比均有20%～50%不等的跌幅。其中融创中国、世茂集团、中南置地以及龙光集团的跌幅均高达60%～70%，中梁控股、金科集团和雅居乐以及以上提到的四家房企均为民营性质且其经营状况在近百家房企中表现较差，与万科、保利、华润等国资控股或央企相比风险抵抗能力较弱，无法有效在恶劣市场环境下保持稳定。

第二，金融政策手段见底，房企融资状况未得到实质性改善，且民营和国企分化加剧。

在相关金融政策的支持下，如拓宽债券募集资金用途、优化商品房预售资金的监督等，房企境内发债净融资额明显修复，融资环境改善，发债成本降低。Wind数据显示，从企业融资来看，2022年上半年房企整体融资规模边际改善，净融资额转正并连续五个月保持正增长。从企业融资成本来看，2022年上半年房企境内债券融资成本有所降低，5年期信用债AAA级平均发行成本从2021年3.92%下降至2022年上半年3.51%。

尽管如此，整体房企融资状况未得到实质性改善，同时民营房企的分化加剧。由于民营房企陷于困境，上半年发债主体以央企国企为主，民营房企净融资额持续为负，且严重落后于房地产国企。展望下半年，融资政策仍将支持企业平稳有序的融资需求，但政策落地传导还需时间，短期内民营房企融资问题还难看到实质性改善。同时，从2022年一季度房地产行业贷款增速可看出，地产行业融资困境并未破局，房地产贷款余额同比增速从去年四季度末的7.9%回落1.9个百分点至6.0%，个人购房贷款同比增速从11.3%回落2.4个百分点至8.9%，房地产面对下半年陆续的债券到期，企业整体偿债压力依然不小。

第三，居民耐心和信心根本性动摇，可能酝酿更大危机。

疫情严重影响了居民的现实需求。2022年3月以来，全国范围内多地出现疫情反复，而出于疫情防控的需要，房地产销售活动或搁置或暂停，这使得部分有购房需求的消费者不得已只能暂缓购房决策。同时疫情反弹与部分城市封城所带来的经济下行与失业潮，造成了严重的居民收入危机，收入总量与稳定性大幅下降，全国就业形势恶化，从需求端严重影响了居民的购房意愿。当疫情形势好转，前期被压制的需求或得以有序释放。

恐惧和担忧并没有完全消失，影响了居民的未来消费意愿。现阶段我国经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，多行业经营承受巨大压力，餐饮文旅、制造业、房地产等行业发展均面临很大的不确定性，失业、被降薪越发普遍。一方面，消费者对于未来的担忧甚于对于房屋的需求，将有限的资金掌握在手中能够增强人们应对风险的能力，提高心理层面的安全感；另一方面，由于工作/收入的不确定性，消费者也已经失去了对于房屋的购买能力，非不想，而不能。

第四，资金监管政策进一步收紧，可能成为压垮民营房企的最后一根稻草。

政治局会议中进一步明确保交楼和稳民生，虽然能够在一定程度上修复购房者对民企项目烂尾的信任危机，但预计房企的主体信用仍然有压力。今年二季度以来，楼市进入销售修复期，从我们整理的数据来看，央企销售有明显恢复，国企有一定修复，但民企的修复力度非常弱，也即，购房者已经在过去一段时间开始担心民企烂尾的风险。因此，明确保交楼，虽然能够修复购房者对民企的信任度，缓解民企资金链紧张、购房者不买房、民企资金链紧张进一步加剧的负向反馈。但同时可能进一步压缩开发商，特别是规模较小的民营房企的资金空间。此外，预售资金监管自去年7月份加强以来，使得行业出现了较为明显的缩表行为，尽管2022年有媒体报道要宽松地方政府的监管，但出于保交楼和稳民生的要求，预计预售资金仍然处于严监管状态。

化解当前房地产风险的五个建议

房地产行业作为国民经济的重要支柱，及时止住房地产行业的下滑态势，对于稳定经济大盘具有重要作用。民营房企是房地产行业的支柱力量，其业绩贡献占比达80%以上。受房地产调控政策及个别同行企业违约事件影响，部分地区政府重新收紧了房地产销售监控账户资金的正常提取，民营房企无法对销售回款进行合理支配，大量前期投入资金沉淀在原项目中，无法统筹调配各地项目的建设资金需求、难以归集资金偿还到期债务，正常经营活动受到严重影响。

第一，建议因城施策纠正前期一些不当调控手段，恢复市场属性，重建购房者信心，从根本上化解市场向下惯性。

在当前中国房地产市场治理中还存在着“一刀切”问题，造成部分城市需求刺激不足，部分城市居民合理购房需求遭到严重抑制的情况。在坚持稳增长的目标指引和“房住不炒”的基础上，突出“因城施策”与“精准施策”，针对不同城市、区域以及不同的企业的不同特点展开精准政策支持，以从根本上扭转房地产市场向下惯性。

对部分二线和三四线城市，加大供给侧结构支持力度，提供宽松的政策环境。当前国内楼市过热的问题是局部性的，大部分城市面临的是房价进一步下行的压力。为此，对楼市相对冷清、去库压力较大的地区可以加大政策松绑的力度。对于刚需购房首付比例可降至二成五或二成。限购、限售等政策亦可考虑予以适当放松，减轻购房者购房成本。

对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策。当前大部分一线和强二线城市短期可售商品房库存不足1年，短期内无法根本解决中长期库存偏紧的问题。如果采取宽松的住房管理模式，刺激需求扩张，诱发资金违规进入各大重点城市的楼市，从而可能会引发新一轮“涨价潮”，因此应严格执行二手房成交参考价或进行价格核验，扩大覆盖热点楼盘范围，合理引导和稳定市场价格预期。

第二，建议从企业需求出发制定政策，缓释民营房企现金流和债务压力，稳妥化解债务风险。

商业银行应加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，以满足房企合理资金需求。2021年，房企开发贷余额增速仅为0.9%，商业银行对房企的资金支持是远远不够的。商业银行需摆脱“一刀切”的固有思维定式，改善风险偏好，合理评估房企信用状况和还款能力，增加对资质优良的房企提供足够的贷款支持，改善房企融资环境。同时，可针对授信条件相对较差的民营房企及项目，设立按揭贷、开发贷专项通道，从需求出发，缓解民营企业现金流压力。

开发贷实施定向宽松调整，稳妥有序增加并购贷款，加大对资质优良房企的信贷支持。针对民营房地产企业，特别是拥有优质资产的民营房企以及证件齐全的楼盘项目，加大银行开发贷支持力度，改善现金流压力，逐步起到稳定房企经营预期的作用。鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

第三，建议务实制定供地用地政策，防止“一刀切”甚至“一根筋”的监管教条主义，避免多输局面。

建议各城市酌情对现行土地拍卖规则中较为严苛的条款做出适当调整，降低不同规模房企的参拍门槛。例如，可考虑取消或调整竞高标准建设方案、竞自持或配建、现房销售等部分较为严苛的条款，为民营房企留出更多的利润空间。建议适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，助力民营房企控制拿地成本，从而降低民营房企参拍的资金压力，提高参拍积极性与市场活力。

土地限价的侧重点应当向“招拍挂”价格管理倾斜。2021年四季度，全国土地成交溢价率不足3%，但土地挂牌拍卖价格同比上涨依然在10%以上，即房企拿地的溢价控制住了，但土地价格总体仍出现了一定程度的上涨。现行并未真正实现“稳地价”的目标。建议相关部门对各地“招拍挂”价格（竞价前）变动予以管控，适度放宽土地拍卖溢价空间，提高房企拿地积极性。

第四，建议“因企施策”建立风险预警机制，及时救援，避免风险扩大。

建议建立因地制宜、因企施策、动态调整的房地产金融风险监测体系。考虑到我国市场存在的差异性，应结合各地实际情况，对房地产市场供需走势与供需结构变化进行具体分析。根据行业遇到的实际金融风险，剖析各地成因，建立动态风险监测体系，及时地发现房地产金融风险。针对监测与评估的结果及时调整金融资源的分配，确保房地产行业尤其是民营房企的安全与发展。

同时由于不同企业背景和规模不同，所面临的融资、建设环境不同，相应的问题和可能的风险暴露也不尽相同。因此，在因城施策背景下有必要更进一步，利用金融科技手段，开展“因企施策”，建立针对企业和项目的风险预警机制，并制定针对性措施予以及时纾困。

第五，建议发展中国信用评级标准和体系，防止境外信用评级机构借势踩踏、干扰。

2021年是房企债务到期最多的一年，也是房企压力最大的一年。继恒大债务暴雷，新力、花样年、当代置业等中资房企美元债扎堆违约之后，信用危机被推向了高潮，导致资本市场信心崩塌。三大国际评级机构轮番上阵，大规模地下调房企评级。2021年10月18日至19日短短两天时间，国内房企主体或相关债券信用评级遭到了国际评级机构穆迪的集中“狙击”，涉及房企数量至少达到19家。

尽管出于谨慎原则，信用评级机构应当严格评定信用风险并给予公允评价，但以史为鉴，境外信用评级机构可能处于政治打压或市场竞争目的对中国房企进行非正当评定，借势干扰房地产业和金融业发展。为了解决房企融资困境，同时完善金融产品市场体系并适应国内资本市场发展现状，避免受境外非常因素影响，中国应当发展适应国内投融资和行业发展需求信用评级标准和体系，更好地指导房企运营，把握和执行好房地产金融审慎管理政策。

房地产作为牵动巨量行业资产的一大行业，其微小变动都会极大影响社会经济的运行和国计民生的稳定。充分解决当前房地产所面临的种种困境，不仅可以促进行业健康、平稳、可持续发展，更是重振市场活力，响应“房住不炒”、保交楼的重要举措，以最终实现防风险、保民生、促稳定的目标。

古语云：皮之不存，毛将焉附。企业是行业的血液、项目的主体，没有企业奋力自救，单纯靠资金输血项目，保交楼也会打折，从这一点上说，保交楼需要保企业，保企业就是为了保交楼，保企业就是为了保稳定同时保就业。拯救市场主体的信心，最大限度激发出险民营房企自身回血的能力，内外并举，是当前和未来实现房地产良性循环的最大公约数。（作者系中国房地产报总经理，中国住交会组委会秘书长）

来源：中国房地产报