2021年下半年以来，上市物业企业在资本市场普遍遭遇到发展的黑天鹅。除了股价和公司市值一路走低、发展预期变差之外，资本市场带来的发展助力与正反馈也呈现出明显的边际效应，后来者已经很难享受到资本市场带来的估值溢价与发展赋能。无论是金茂服务还是鲁商服务，都在资本市场遭遇了当头棒喝，股价自上市伊始即持续走低，成为物业企业在资本市场失宠的典型案例。

资本驱动 大而不强

2022年以来，物业企业在资本市场的队伍进一步壮大。随着金茂服务和鲁商服务的成功上市，目前已有超过60家物业服务企业登陆资本市场，还有数家已交表并在上市进程中。

在市场发展趋势尚不明朗、上市物企业绩承压、物业行业竞争日趋激烈、企业发展分化的背景下，资本市场正驱动上市物企不断做大规模做多营收做宽边界，从而获得更好的市值表现。

事实上，在2014年彩生活登陆资本市场前夕，物业企业的规模之争就已经成为物业行业的普遍现象。规模与营收的诉求，成为驱动物业企业持续加速狂奔最重要的动力之一。凭借规模与营收的快速扩张，物业企业在资本市场经历了难得的高光。以彩生活为例，2014年7月3日，上市仅四天，彩生活即以55.6亿港元市值反超母公司花样年控股，实现了自身在资本市场的大跨越。2015年4月，彩生活股价、市值频创新高，股价最高接近13港元，市值最高接近200亿港元。

但随着资本市场对物业企业大而不强的质疑越发强烈，不少物业企业正在经历发展的至暗时刻。以新城悦服务为例，自2021年4月初其股价创出上市以来最高的26.87港元以来，其后便一直走低，截至发稿，其股价已经低于7港元，较最高点跌去了超70%，且尚未见到股价走势逆转的契机。

透过上市公司的股价浮沉，从物业企业成长的角度出发，肥胖型成长已经成为当下物业公司发展的主流。

肥胖成长 内涵存疑

肥胖型成长往往表现为企业生产率未提高前提下的规模增长。其中既有人均效能未提高背景下的规模扩张，也有利润率保持平稳乃至持续下降的多元化发展。

人均效能未提高背景下的规模扩张，已经成为当下物业公司面临的普遍发展困境。

自2014年首家物业企业上市以来，物业企业的规模扩张之路便不断加速。其中最明显的，便是部分物业公司的管理面积出现了跨越式增长。从一千万平方米到五千万平方米再到管理面积突破一亿平方米，类似的发展奇迹在物业行业竟然不在少数。

虽然不少物业公司在年报中披露，自己的员工数量增速远低于在管面积增速，同时表示自己的人均管理面积大幅上升，但细究之下不难发现，除了最开始物业企业在信息化、科技化加持下管理效率与管理能力自然的提升外，以及规模效应影响下物业企业组织变革的同步推进，后续物业企业的人均效能提升的空间已然十分有限。特别是随着物业公司规模的扩张，部分物业公司在管项目满意度出现下滑，服务质量饱受诟病，在牺牲基本服务质量上的人均效能提升，无疑难以成为物业企业生产率提升的有力证据。

利润率保持平稳乃至持续下降的多元化发展，也已经成为不少物业公司面临的另一重发展困境。

一方面是业态的多元化，随着物业企业在管项目类型多样，新增项目往往会拉低公司整体的利润率，不同业态间管理能力与经验的差异也给公司整体运营带来了不小的困扰，而且项目数量太少并不足以支撑公司在新业态的持续扩张，不少物业公司往往是乘兴而来败兴而归。

另一方面是业务的多元化，特别是物业企业的社区增值服务。随着物业公司增值服务类型的多元化，服务类型越发丰富，物业公司的业务边界也不断延伸。但在初期利润率快速提升之后，物业公司不得不将业务延伸到一些需要资源投入或利润率不高的新业务，这一方面导致不少物业公司社区增值服务利润率持续走低，另一方面新增的投入能否转化为利润与收入也给物业公司带来了不小的压力。

转型升级 箭在弦上

后疫情时代，在多种因素的影响下，物业管理行业目前正处在转型升级的关键时期，苦练内功正成为不少物业企业无可奈何但又顺应发展趋势的选择。随着物业行业的边界与内涵不断重塑，市场集中度进一步提升，物业行业正在路径依赖与转型升级的两难选择中艰难前行。对于整个物业行业而言，当下既是充满磨砺的时期，也是机遇空前的时期。

而物业主营收入的管理费却上调困难，尽管行业内上调管理费的案例很多，但成功上调的企业却不多，物业管理行业在当前经济形势下生存较以往更加困难。

近年来，各地最低工资标准不断上调，导致物业企业用工成本刚性增长。但与之相对，物业企业的主要收入来源之一——物业管理费却调价困难。在当前经济形势下，物业企业的生存较以往更加困难。

面对严峻的现实，大胆的走出舒适区，不断提高服务效率，实现有质量的增长，最终实现物业企业转型升级，正变得越发迫切且必要。 浮躁的社会，总是需要一些淡泊明志。身处风口的行业，更需要定力去沉心静气。物业企业不同成长模式的背后，既反映了市场情绪的影响，更反映出了大部分人的手足无措和少数人的行稳致远。

来源：中国网地产