植信投资研究院资深研究员马泓

中房报记者 付珊珊 上海报道

“地产股的估值偏低。”这是行业公认的事实。

从2018年1月达到高点后，至今房地产板块市值持续走低，尤其是2021年下半年，行业经历了疫情、“三道红线”、融资监管等一系列调控之后，房地产出险企业不断增多。债务违约、评级下调，房企股价跳水现象时有发生。

在这种负面情绪下，不少房企即使没有出现明显负面消息，股价和市值也一路下跌。

根据中国房地产报记者的统计，二季度以来，上市房企市值百强中有40家企业实现市值上涨，另60家企业市值下跌；从上半年数据来看，48家企业市值上涨，52家企业市值下跌，下跌数量依然过半。

那么，是什么原因造成了地产股的持续下跌和低估值？

在推出2022年上半年市值百强房企榜单的同时，中国房地产报记者采访了植信投资研究院资深研究员马泓，对上半年上市房企资本市场的表现进行点评分析。

中国房地产报：2020年以来，地产股普遍出现下跌，上市房企总市值缩水严重，你怎么看？

马泓：上市公司的经营状况和主营业务的表现是资本市场估值的基础，除此之外，上市房企的估值与土地储备的规模和质量也紧密相关。需要指出的是，地产股普跌更多聚集在经营状况不佳的公司，特别是民营房企，依然有小部分优质的央企、国企地产股表现稳健。鉴于上半年房地产市场仍处下行区间，房地产行业整体业绩表现显著下滑。因此，资本市场难以给予房企整体更高的估值。

中国房地产报：去年以来，国际评级机构不断下调上市房企的评级，你认为这对房企市值有哪些影响？

马泓：国际评级机构对近期发行海外债的房企关注度较高，评级机构的评级是一个重要的参考面，但各家评级机构的评价体系也存在一定的差异，且机构评级往往存在一定滞后性，更多的是关注短期的财务指标。房企市值的长期稳定还是主要依赖于经营状况和主营业务的表现，诸如产品力、盈利能力、土储质量和财务稳健性等方面的平稳运行会推动企业市值回归其真实价值。下半年，随着房地产市场运行状况的逐步改善，相信评级机构也会对内地房企的资信状况做更新。

中国房地产报：房地产债务违约对房企资本市场的表现影响到底有多大？

马泓：2021年下半年以来，房地产板块受政策调控、疫情等因素影响较大。尽管有部分房企债务出现违约，但大部分房企的债务状况总体稳定。目前重点城市房地产销售已经出现边际回暖的迹象，如果下半年销售端能够逐步好转，行业的经营状况有望得到一定改善，有助于降低出现房企群体性违约的概率。

中国房地产报：当股价出现下跌或者其他形式的剧烈波动时，企业该如何做市值管理？

马泓：对上市房企而言，一方面可以加强对公众媒体和投资者关系管理，并通过分拆上市、并购重组、股票回购、股权激励等方式增强价值创造能力，促进企业市值向内在价值靠拢。另一方面，紧抓政策窗口期，加大营销力度，加大经营性回款力度，补充现金流。同时，紧抓信用债、并购贷等融资窗口，积极与地方国企、城投平台等合作，修复自身信用；此外，聚焦核心业务和核心城市，优化业务布局和资产结构。

中国房地产报：目前，多达十几家房企和物业企业还在停牌中，这些企业在复牌以及今后的市值走向上能够有什么作为？你如何看这些企业的后续市值表现？

马泓：后续这些企业的市值表现还是取决于其自身销售端、房企融资端的改善程度。随着市场和行业回归正轨之后，部分经营状况逐步恢复正常的企业，其市值也会随之回归正常的波动区间。但针对本身负债问题过于突出的房企而言，即便房地产板块整体估值修复，经营状况不理想的公司也难以长期得到市场青睐。

中国房地产报：最近一两年，资本市场经常出现某个上市房企股价跳水现象，有些是因为负面事件影响，有些则毫无迹象。如何看大家讨论较多的外资频繁看空并做空中国房地产？

马泓：更多的是恐慌心理作祟。由于此前一到两年时间内，房地产宏观政策持续收紧，外部环境对房企施加了比较大的压力，且随着住房销售放缓、土地储备下降和个别房企出现债务违约的状况，导致资本市场整体对房地产板块持悲观心理预期，外资趁机做空在历史上也屡见不鲜。如果下一个阶段房地产市场运行转暖，不排除外资抄底的可能性，事实上自去年年底开始，已经有一部分海外资金在抄底优质的中资房企的债券和股票。

中国房地产报：如何看待国企央企和民企未来的市值分化？

马泓：形成当前房企看似“国进民退”的现象是多方位因素造成的，大部分央企和国企房企经营相对比较稳健，扩张的步伐相对比较缓慢，而很多民企则在过去十年中“步子迈得比较大”。短期来看，部分房企市值出现阶段性波动的原因一方面来自于楼市销售的疲软，另一方面来自于房企潜在的债务违约风险，其中销售的回暖是关键。中长期而言，产品力、业绩创造能力较强、债务指标相对健康的民营房企仍会在历练后获得资本市场的关注。应当把视角更多关注在企业本身经营上，讨论房企属性的意义不大。

来源：中国房地产报