刘伟/发自北京

继将旗下商业项目运营权交出，牵手王健林后，建业集团董事长胡葆森又迎来国资援手。

5月23日，消息称，建业·华谊兄弟电影小镇项目和只有河南·戏剧幻城项目的股权归属发生变更。

根据工商信息变更记录，河南老家文化旅游发展有限公司（以下简称“河南老家文旅”）成为上述电影小镇运营平台公司90%股权持有方；此外，建业方面还出售河南建业实景演出文化发展有限公司（只有河南·戏剧幻城运营平台，以下简称“建业实景”）51%股权，该股权同样由河南老家文旅接手。

资料显示，据了解，河南老家文旅游成立于2016年3月10日，注册资本为1亿元人民币，法定代表人为古诚，该公司为河南省文化产业投资有限公司（以下简称“河南文投”）全资子公司。

根据公开信息，建业对上述两个项目的投资至少为70亿元。但由于疫情等原因，项目被迫多次关闭，进一步拉长了本就不短的文旅项目投资回报周期。

值得注意的是，此次交易对价并未对外公开，因此建业方面的变现较其投入的盈亏并不为外界所知。就此次股权转让的相关问题，记者联系了建业集团方面进行采访，得到回应称“公司暂时无法对外回应相关情况。”

一位接近此次交易的人士对记者表示，双方的合作主要在股权层面，通过双方资源优势互补强化文旅融合。在河南文投公司的支持下，建业的资金将得到补充。该人士表示，最终的交易细节尚未敲定，涉及的具体金额也有待对外公布。

河南国资接手

5月16日，建业·华谊兄弟电影小镇母公司——河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司（以下简称“建业华谊文旅”）发生了股权变更。

股权变更前，建业华谊文旅由济源建业住宅建设有限公司持股51%，河南建航房地产开发有限公司持股39%，建业住宅集团（中国）有限公司（以下简称“建业住宅集团”）持股10%；股权变更后，济源建业、河南建航退出，新增河南老家文旅持股90%。

建业电影小镇作为建业文旅板块的重要项目，被视为是建业集团转型之年进军文化旅游产业的开篇之作，项目总体规模约2000亩，最早于2015年建业与华谊兄弟达成合作协议。

2019年8月29日，建业电影小镇产品发布会召开，胡葆森曾在2019年电影小镇产品发布会时透露，电影小镇已投入了20亿元。下一步，还要再有20亿元的投入。

同样是在5月16日，建业住宅集团新增对外撤资，出售建业实景公司51%股权，该股权由河南老家文旅接手。

河南建业实景演出成立于2017年2月，注册资金1亿元，其持有河南建业戏剧幻城运营管理有限公司10%股权，另90%股权由北京歌颂文化发展有限公司持有。北京歌颂文化由徐东持股98%、杜明冬持股2%。

资料显示，该企业相关项目“只有河南·戏剧幻城”位于河南省郑州市中牟县平安大道与广信街交叉口西北角，项目总占地622亩，是河南省A类重点项目，被称为目前世界上规模最大的戏剧聚落群，也是中国首座全景式全沉浸戏剧主题公园；2021年6月6日，项目正式纳客。

胡葆森在《河南老胡与〈只有河南〉》中提到只有河南·戏剧幻城的三个“最”。一是最大。《只有河南》中的21个剧场可以同时容纳近10000人。单是“幻城剧场”，就有近3000个座位，与省人民会堂的座位数不相上下；二是最长。幻城的东墙是当今世上单面最长的人工夯土墙，长328米，高15米，厚2米，堪称吉尼斯世界之最；三是最多。这座幻城50多亿元的投资额，有望刷新中国单体文化项目投资纪录。

脱手上述两个文旅项目实属无奈之举。只有河南·戏剧幻城自2021年6月6日正式开城营业以来已历经四次闭园，对其运营产生了很大的影响。

就在5月16日股权转让当天，建业华谊兄弟电影小镇官方微信公众号还曾发布“只有河南·戏剧幻城”的复开信息，称项目5月18日正式恢复营业。

作为接手方的国资，河南文投具备政策上的优势，中国社科院财经战略研究院旅游研究室主任戴学锋告诉记者。但在当前新冠疫情在全国呈现点式复发的情况下，项目运营前景值得担忧。

仓里仍有余粮

根据上述公开信息，上述两个文旅项目的投资至少为70亿元。文旅项目的投入是巨大的，相对而言，项目运营的收入若想覆盖投资却需要一个漫长的周期。

建业新生活有限公司（以下简称“建业新生活”，09983.HK）年报数据显示，2021年内，建业新生活商业资产管理及咨询服务收入达人民币1.51亿元，2020年同期为0.9亿元，同比上升68.7%，该上升主要是由于2021年新增托管“建业电影小镇”和“只有河南”两个文旅综合体所致。

截至2021年12月31日，建业新生活在管商业物业组合包括五个文化旅游综合体（总占地面积约为10.6百万平方米）、七个商场（总建筑面积约为0.7百万平方米）及十家酒店（总建筑面积约为0.3百万平方米）。

更具体地来看，在出售上述两个文旅项目前，建业旗下拥有濮阳大集古镇（杂技小镇）、郑州樱桃沟足球小镇、建业·华谊兄弟电影小镇、建业神垕天地（钧瓷小镇）、建业东京梦华、只有河南·戏剧幻城等多个文旅项目。

此外，按照计划，建业集团还将在洛阳打造牡丹小镇，兰考打造音乐小镇，济源打造篮球小镇。

因此，出售上述两个文旅项目只是建业众多文旅资产的一部分，建业的粮仓中仍然还有余粮。

不过，文旅项目在当前形势下的运营和发展受到不小的限制。根据前瞻产业研究院的数据，2021年中国国内旅游总人次为32.46亿，同比增长12.8%，但依然远低于疫情前2019年的59.01亿，仅恢复至2019年的54.0%。

建业出售股权显然是需要现金流。在5月16日，转让股权后，5月17日，建业住宅集团新增股权出质，质权人为河南老家文旅，出质股权数额1000万元，出质股权标的企业为建业华谊文旅。

作为建业集团重要的地产开发上市平台，建业地产2021年年报数据显示，公司现金、现金等价物及受限制银行存款总值为98.48亿元，减去受限银行存款39.46亿元，可用现金为59.02亿元。

而其一年内到期的银行借款为24亿元，一年内到期的其他借款为12亿元，一年内到期的优先票据为31.6亿元，短期有息负债合计为67.6亿元，可用资金无法覆盖短期债务。

面对当前的债务压力，2022年2月，胡葆森曾表示，建业在实现千亿规模后，要进入“战略巩固期”，后续集团发展战略遵循“少、小、好”原则。

胡葆森称，“少”就是不开辟新的赛道，能合并合并，能关闭关闭，在难关没过去的时候不适合开辟新赛道；“小”就是不再追求规模的增长，后续也会出让资产、项目股权，缩小规模；“好”就是在做少做小的前提下，把企业做好，用新的思维方式，做精做新，提升效率。

通过资产转让、项目合作为地产板块输血，对建业而言已是常态。自3月份以来，建业地产已经与中国电建、中海、万达等企业展开合作，合作内容包括结构化融资、项目整体转让、大宗交易等方法盘活不动产。

2022年8月8日，建业地产将有一只5亿美元的美元债到期，此次股权转让回收的现金流或许能为之后的偿债提前做好准备。

来源：中国房地产报