我们认为，当前房地产问题可以通过重组并购进行一个非常好的软着陆，这是一个有效的途径，对银行来说也是一个结构性的机会。

中房报记者 许倩 北京报道

伴随着房地产行业风险暴露，银行资产质量受到极大冲击；上市银行涉房风险敞口有多大，也成为业界担忧的问题。

中国房地产报记者统计发现，截至3月29日，共有9家上市银行发布2021年财报，对于涉房贷规模及风险给予正面回应。其中，兴业银行涉房贷款规模最大，其境内自营贷款、债券、非标等业务项下投向房地产领域业务余额共计1.65万亿元，不良率1.34%。以此测算，房地产领域不良余额约为221亿元。

兴业银行风险管理部总经理邹积敏在业绩会上表示，兴业银行房地产业务超过90%是自营资产，授信准入严格且阻断了理财业务的风险传染；房地产自营资产业务当中约90%是分布在一二线城市和三大都市圈的中心城市，资产估值比较稳定，违约率和违约损失率都比较小。

但房地产领域风险往往容易互相传染，稍有不慎就会引发多米诺骨牌效应。如此大规模的涉房贷款，仍令不少投资者担忧。

平安银行至今仍陷入宝能、华夏幸福等多家问题房企的风险敞口中。不止于此，去年11月，平安银行成都分行还将连同新力地产在内的4家房企告上法庭。在房企频繁出险的情况下，曾经的好伙伴如今似乎成了“拖油瓶”。

揭底“涉房”风险

银行涉房敞口主要包括居民按揭贷款和对公房地产贷款、非标和信用债等。对银行而言，当前涉房敞口对资产质量的影响主要来自部分房企偿债能力下滑的风险，居民按揭贷款风险则较低。

值得注意的是，受累于个别房企债务违约偿付能力不足，部分此前该业务比较“激进”的上市银行涉房贷不良率上升较快，风险值得关注。

目前发布财报的9家上市银行中，涉房贷规模最大的是兴业银行，截至2021年末，其投向房地产领域业务余额高达1.65万亿元，不良率为1.34%。从结构上看，个人房地产按揭贷款1.12万亿元，占比67.82%，区域分布在一二线城市中的余额占比超过七成；对公融资业务余额5320.89亿元，占比32.18%，除800多亿元债券投资外，其余4477亿元均有对应房地产项目及抵押物，且项目在北上广深一线城市余额占比52%。

“兴业银行房地产业务规模尽管相对较大，但也最大限度体现了风险与收益平衡。去年以来兴业银行开展了多轮对公房地产业务排查，通过项目并购明显阻断了违约风险。目前有潜在风险的对公房地产项目约200亿元，但我们的资产减值已经计提到位。”邹积敏说。

招商银行亦是“房贷投放大户”。截至2021年末，招商银行房地产相关实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等承担信用风险的业务余额合计5114.89亿元，较上年末上升3.48%，其中，对公房地产贷款余额3559.77亿元，较上年末增加136.57亿元；房地产业贷款不良率由2020年的0.3%上升至2021年的1.41%，上涨4倍，房地产不良贷余额由11.9亿元升至56.55亿元。

业绩会上，招商银行首席风险官朱江涛表示，代销产品中违约客户主要涉及华夏幸福和恒大地产。华夏幸福方面，目前债委会已经有整体债务重组方案；恒大方面，我们也保持跟项目管理人的密切沟通，根据管理方提供的信息，项目对应的可售现值和在建的可售货值加起来对应我们融资的覆盖比例是非常充分和足值的。

值得注意的是，截至2021年末，中信银行对公房地产不良贷款率高达3.63%，超过了其他8家银行，较年初亦上升0.28个百分点。财报中披露原因是，“受房地产行业景气度下降等因素影响，个别房企偿付能力受到影响，债务风险上升”。

截至2021年末，中信银行房地产相关贷款、银行承兑汇票、保函、债券投资、非标投资等承担信用风险的对公房地产融资余额共计3977.13亿元，较上年末减少369.93亿元，其中对公房地产贷款余额2848.01亿元，较上年末减少28.07亿元。

“中信银行对公房地产贷款99%有抵押，经过排摸后，现在货值与贷款的覆盖比是2:1，信用类贷款只占不到1%，行业最好的几家龙头企业才给信用贷款。”中信银行副行长胡罡表示。

平安银行的风险敞口也一直为业界关注。据其财报披露，截至2021年末，平安银行表内房地产业务敞口合计3410.89亿元，其中对公房地产贷款余额2889.23亿元，较上年末增加169.6亿元，占发放贷款和垫款本金总额的9.4%，较上年末下降0.8个百分点；对公房地产贷款不良率0.22%，较上年末基本持平。

“平安银行房地产出险业务主要是以宝能为主。目前已和宝能达成了司法和解，法院也出具了调解书，其中金额最大的54亿元宝能城项目马上可进入司法拍卖执行环节，已完工的部分马上可以上市销售。根据最新的还款计划和处置方案，如果销售顺利的话，2022年预计将形成大额压降。”平安银行副行长郭世邦在业绩发布会上表示。

除宝能外，平安银行还存在投资华夏幸福的风险敞口。据平安银行去年年初业绩会披露，“股权投资180亿元，表内债权投资360亿元，一共540亿元”。

郭世邦透露，华夏幸福目前已出台债务承销方案，相当部分投资人选择了按照重组方案推进，后续平安银行还将协助产品管理人做好与债务人、债委会的沟通，持续推动方案实施，追踪现金流回流进展，督促产品管理人在收到债务人支付的现金后，及时对投资者进行分配。

2022年涉房类贷款投向重点圈定

对于未来房地产业风险敞口，各大银行看法颇为一致。朱江涛表示，目前整个房地产行业仍然处于风险上升和释放阶段，因此整体行业性不良率还会进一步上升，后续招商银行会进一步强化管理，不良率会控制在合理可接受的范围内。至于房地产行业风险何时见顶，他认为仍需关注市场销售变化情况。

“高度关注未来风险。”胡罡表示，现在房地产销售还没有明显回暖，同时还关注到有些房地产龙头大户不断有一些负面风险信息出现，“从短期来看，现在房地产业的短期风险还是在逐步释放过程中，最终的风险防控还是要看整个销售情况，包括一手房和二手房的销售情况。从中长期来看，房地产行业作为国家支柱行业，对其还是充满信心的。”

从上市银行所披露财报，还可以发现下一步银行涉房类贷款投放重点领域，包括保障性租赁住房、房地产并购、合理住房需求等。

交通银行是目前唯一披露财报的国有大行。截至2021年末，其公房地产贷款余额为4198亿元，较年初增加了20.57%。今年前两个月，交通银行境内分行房地产开发贷余额较年初增加了295亿元，这个增量相当于去年末房地产余额的7%。

这其中很大一部分正是来自房地产并购贷投放。

交通银行副行长郝成表示，今年以来主动对接优质房地产企业并购需求，特别是并购出险和困难的房地产企业优质项目需求，推进房地产并购金融服务。截至目前，交行已经与五矿地产有限公司签署了100亿元并购融资战略合作协议，与美的置业签署了90亿元并购融资战略合作协议，同时正在与其他优质房地产企业洽谈签署并购融资战略合作协议。

今年以来，已有多家银行与房企合作，向后者提供并购融资贷款。招商银行管理层表示，房企并购融资业务存在结构性机会，将按市场化原则进行。近期，招行先后与华润置地、华润万象、大悦城控股、美的置业等签署合作协议，授予相关房企并购融资额度。

“我们认为当前房地产问题可以通过重组并购进行一个非常好的软着陆，这是一个有效的途径，对我们银行来说也是一个结构性的机会。”招商银行副行长李德林表示。

“未来房地产行业会逐步趋稳。”光大银行副行长杨兵兵认为，在这种形势下，下一步，光大银行涉房类贷款策略有四个方面：一是积极支持保障性租赁住房的建设和运营；二是积极支持城市更新项目；三是合理支持优质主体+优质项目的房地产并购；四是支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，因城施策，促进房地产健康发展和良性循环。

郭世邦亦表示，平安银行将严格按照“房住不炒”大政方针，继续在落实监管要求的基础上，切实做好房地产贷款均衡有序投放，重点支持普通商品住房开发，积极支持保障性住房及租赁住房开发，支持优质企业实施优质房地产项目并购。同时，持续加强房地产贷款的风险管控，实现对客户经营、项目进度、资产状态、资金流的全方位监控。

“兴业银行将发挥商行+投行优势，加大房地产项目并购力度，共同维护房地产市场稳定；同时也专项安排200亿元并购额度，主动向与公司合作良好的优质开发商推荐，推动组织项目与问题开发商脱钩，在保交楼当中消除风险隐患。”邹积敏说。

来源：中国房地产报