图片来源：中房报图库

疫情的“黑天鹅”挥之不去，俄乌冲突的烽烟又起。国际局势波诡云谲，金融战、贸易战暗流汹涌。资本市场，港股、中概股遭遇外资机构恶意做空，A股亦出现罕见的连续下跌。房地产市场，房企债务风险尚未完全释放，投融资和销售陷入低迷。

■城市与区域发展研究院 苏志勇

疫情的“黑天鹅”挥之不去，俄乌冲突的烽烟又起。国际局势波诡云谲，金融战、贸易战暗流汹涌。资本市场，港股、中概股遭遇外资机构恶意做空，A股亦出现罕见的连续下跌。房地产市场，房企债务风险尚未完全释放，投融资和销售陷入低迷。

刚刚结束的全国两会，提出了全年经济增速5.5%的预期目标，面对复杂多变的内外部环境，按照政府工作报告的表述，这一经济增速预期目标“需要付出艰苦努力才能实现”。

3月15日，国家统计局发布了1~2月份固定资产投资、房地产开发投资等一系列经济数据，数据显示，各项指标均好于预期。然而看似靓丽的数据，并不意味着宏观经济会一帆风顺，各种风险和不确定性因素依然存在，尤其是金融和房地产市场风险化解已经刻不容缓。

3月16日，国务院金融稳定发展委员会（以下简称“金融委”）召开专题会议，研究当前经济形势、资本市场和房地产市场等问题，并做出指示：关于宏观经济运行，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

金融委专题会议，在资本市场大幅波动、房地产市场持续走低的时间窗口，及时释放了重磅利好，无异于给滑向深谷的资本市场和房地产市场抛出一条“救命绳”。

宏观经济

外部扰动因素增加

今年注定是充满危机和挑战的一年。开年便迎来资本市场连续下跌，外资机构恶意做空港股和中概股变本加厉；春节过后俄乌冲突烽烟骤起；国内疫情多点散发且大幅恶化。一系列外部事件成为中国经济的重要扰动因素。

☆ 首先是疫情形势恶化对经济带来新的冲击。这场疫情已经持续到了第三个年头，尽管各级政府采取了极为严格的防疫措施，但疫情多点散发的势头仍愈演愈烈。自3月份以来仅仅半个月时间，全国新增本土病例就超过2万例。本轮疫情呈现点多、面广、频发的特点，已经覆盖了28个省份，上海、深圳、重庆、杭州、天津、青岛、东莞、西安、泉州等万亿GDP城市，以及以及长春、沈阳、兰州、哈尔滨等省会城市均被波及。

近日，深圳发布通告，全市公交地铁停运、暂停堂食、非重点企业一律居家办公、停止一切非必要流动活动、非必要不离深。北京、上海、吉林、西安、东莞等多个省市也加强了防疫措施，特别是北京，“非必要不出京”几乎成为疫情以来的常态。

疫情对人口流动的限制，直接冲击终端消费市场；工厂、园区封闭管理，则会直接影响到工厂的正常生产。如果这些地市不能迅速遏制疫情，势必拖累一季度全国GDP增速，进而影响到全国年度5.5%的GDP增速目标。

☆ 二是俄乌冲突和大国博弈，对产业链、外贸及资本市场产生负面影响。目前来看俄乌冲突引发更大规模战争的可能性较小，对我国宏观经济走势不会产生根本影响，但由此引发的能源和大宗商品价格上涨、供应链紧张，以及外汇市场、资本市场波动不可避免，中国作为全球第二大经济体，也必将受到一定冲击。近期A股、港股的大幅波动与此不无关系。

俄乌冲突导致中美、中欧关系趋于复杂化，美国对中国进一步施压，通过金融战、贸易制裁等手段与中国展开博弈。拜登政府上台以来对中国企业特别是中概股不断打压，中概股15个月市值蒸发近10万亿元，所有中概股遭遇“血洗”，惨烈程度前所未有。港股也同样遭受境外机构恶意做空，恒生指数一年下跌了1万余点，跌幅一度达到40%，特别是内资股在本轮下跌中损失极为惨重。

☆ 此外，美联储加息也成为悬在中国资本市场头上的达摩克利斯之剑。直至美国东部时间3月16日下午，美联储宣布加息25bp，方才暂时告一段落。此前美联储点阵图预计，年内将加息三次至0.75%~1%。植信投资研究院分析认为，美联储加息会导致资本外流，但程度有限，对人民币流动性和我国资本市场的影响有限。尽管如此，美联储加息对中国资本市场的情绪还是产生了不小的波动，成为本轮股市下跌的诱因之一。

宏观经济

内生动力减弱

除了外部因素，国内经济内生动力减弱，成为宏观经济稳定发展的障碍。

☆ 首先是中小微企业恢复速度放缓导致经营困难。相比规模以上企业，中小微企业受疫情等因素冲击更为明显，也更为脆弱。截至2021年末，全国登记在册的市场主体达1.54亿户，其中个体工商户1.03亿户，这些个体工商户背后联系着我国近3亿人的就业问题。2021年下半年以来，受国内局部地区疫情散发、洪涝灾害以及财政政策退出等因素影响，生产和内需恢复动能持续偏弱，中小微企业经营恢复速度缓慢。

中小微企业多集中在服务业，疫情对接触性、聚集性服务业的制约已经持续了两年多，文化旅游、交通客运、餐饮零售等服务行业仍然比较困难。近期，多地疫情散发对相关服务业的不利影响可能会进一步加大。当然，针对这些问题，各级政府和市场监管部门也正在采取措施，从财税、金融、社保、就业等方面研究出台政策措施，但疫情一天不解除，风险就一直存在。

☆ 其次是消费能力和消费信心的减弱可能带来的需求萎缩。体现在政府、企业和居民三个层面。政府层面，由于财政收入特别是卖地收入减少，政府压缩开支，购买力下降。企业层面，受疫情冲击或产业链断裂等因素影响，企业效益下滑，购买力减弱。居民层面，长期以来形成的贫富分化、阶层固化以及对收入预期下降导致需求减弱。根据央行城镇储户问卷调查，2021年居民未来收入信心指数整体处于历史性低位，三季度进一步下滑至49.5%，跌入紧缩区间，消费支出保守化倾向明显。此外，因疫情导致的旅游出行、餐饮聚会等消费的减少，旅游、交通、酒店住宿、餐饮等消费受到极大影响。

根据国家统计局数据，今年1~2月份社会消费品零售总额74426亿元，同比增长6.7%，消费市场恢复有所加快。信达证券分析认为，社会消费品零售总额的回升主要受到了餐饮消费与限额以上零售大幅回升的贡献，但限额以下零售的恢复速度仍然偏慢。从分项消费数据看，石油及其制品零售总额大幅增长，主要源于原油价格上涨推动国内相关商品价格。总体上看，无论是消费能力、消费环境还是消费意愿，均呈现相对低迷状态。

为此，2022年政府工作报告提出，坚定实施扩大内需战略，增强内需对经济增长的拉动力。推动消费持续恢复，多渠道促进居民增收，完善收入分配制度，提升消费能力。

金融和房地产

风险防范刻不容缓

☆ 首先是房地产。从国家统计局公布的房地产相关数据看，房地产投融资、土地市场、销售市场均出现不同程度的梗阻。1~2月份，全国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%，低于固定资产投资8.5个百分点。商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。市场机构统计的2月份百强房企销售金额更是同比下降46.5%。

从房地产开发到位资金情况看，同样不容乐观。1~2月份房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中国内贷款4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，下降27.4%；自筹资金7757亿元，下降6.2%；定金及预收款8027亿元，下降27.0%；个人按揭贷款4124亿元，下降16.9%。

植信投资研究院高级研究员耿欣欣分析，2022年3月，植信房地产综合指数初值为-4.3，较2月终值下滑1.7个百分点，接近2020年三季度较低水平，表明全国房地产投资增速短期下行压力有所加大。前2月，商品房滞销并延续量价齐跌态势，库存规模大幅增加。土地市场持续低迷，购置面积成交领跌，一线成交跌幅收窄。房地产投资延续下滑趋势，房企到位资金下降近两成。

从金融角度而言，房地产企业的相关风险已经不是个别企业的风险。目前中国经济修复基础尚不牢固，房地产行业债务风险如果大规模爆发甚至引发系统性风险，将对我国宏观经济的修复和平稳运行带来巨大挑战，因此化解相关风险刻不容缓。

☆ 其次是资本市场风险。自年初以来，特别是2月24日俄乌冲突爆发以来，全球主要股指均出现不同程度的下跌，其中港股和A股下跌最为惨烈。与2021年年底相比，截至3月15日，香港恒生指数和上证综指分别下跌了21.3%和15.8%。中概股更是遭遇史无前例的“血洗”，被摁在地板上反复摩擦。尽管这次下跌与俄乌局势有关，但更为重要的原因是国际机构投资者在各个市场对中国企业的集体做空，另外，投资者对中国经济增长前景缺乏信心也是原因之一。

股市的持续下跌不仅会导致市场流动性紧缩，上市企业融资功能受阻，而且直接导致亿万股民财富缩水，进而影响消费甚至出现返贫。

打响金融和房地产市场保卫战

面对境内外复杂多变的环境，面对宏观经济和房地产市场可能面临的风险，国务院金融委果断出手。3月16日，国务院副总理、金融委主任刘鹤亲自主持召开专题会议，并做出重要指示。要求一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。

关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险的应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。关于中概股，目前中美双方监管机构保持了良好沟通，已取得积极进展，正在致力于形成具体合作方案。关于香港金融市场稳定问题，内地与香港两地监管机构要加强沟通协作。

会议提出，有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。对市场关注的热点问题要及时回应。凡是对资本市场产生重大影响的政策，应事先与金融管理部门协调，保持政策预期的稳定和一致性。

金融委专题会议对把握政策方向、提振市场信心起到了至关重要的作用。随后，央行、证监会、银保监会、外汇管理局、财政部等部委迅速贯彻落实金融委会议精神，并做出相关表态。接下来，从货币金融政策、财政政策到地方政府“因城施策”的房地产相关政策调整将陆续落地。

来源：中国房地产报