中国城市与区域发展研究院 苏志勇

年初以来连续释放的利好信号，为房地产行业带来阵阵暖意。

融资端，受降准及信贷政策纠偏影响，房企融资环境有所改善，特别是央企国企受益明显；需求端，降低首付比例、降房贷利率等刺激政策蔓延到越来越多的城市，购房成本和门槛有所降低。

国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况也印证了市场的企稳和回暖。数据显示，今年1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势总体减弱，一线、二线城市的新房价格均实现止跌转涨。39个城市新房价格环比下降，较2021年12月减少了11个；55个城市二手房价格环比下降，较12月减少了8个。

虽然房价下滑趋势有所遏制，但市场成交并不乐观。据机构统计，30个大中城市成交套数及面积同比分别下降27.7%和23.7%。种种迹象表明，房地产的政策底已经明确，市场底也在逐渐形成，但市场信心完全恢复不仅需要时间，还需要更多、更有力度的政策支持。

房企偿债和销售压力犹存

2021年四季度以来，受央行降低存款准备金率以及对房企融资政策纠偏的影响，房地产融资环境明显改善。据统计，2022年1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元。其中，房地产开发贷款多增约2000亿元。直接融资方面，多家房企在银行间市场发行中期票据。但梳理这些融资主体可以发现，除龙湖、旭辉等少数优质民营房企外，国企央企成本轮融资的主要受益方，而深陷债务泥沼的民营房企并未获得太多的融资支持。

2022年房地产行业境内外债券迎来兑付高峰期，将有681只房企信用债到期，涉及总偿还额3902亿元；196只美元债到期，总偿还额达550亿美元。在1~2月已到期的境内外债券中，已经有福建阳光集团信用债发生展期，禹洲集团和中国奥园美元债出现违约。由此可见，房企最为艰难的时刻还远没有过去。

除了融资端压力外，房企在销售端的压力也不小。2022年1月，百强房企全口径销售总额同比下跌40.7%，权益销售总额同比下跌42.2%。30个大中城市成交套数及面积同比分别下降27.7%和23.7%。据克而瑞数据显示，1月百强房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较2021年月均水平降低43%。销售额超百亿元的房企仅15家，同比减少14家；销售额在50亿元~100亿元的房企22家，较去年同期减少31家。

即便是行业标杆万科，也难逃销售业绩严重下滑的命运。1月份万科实现合同销售面积210.6万平方米，合同销售金额356亿元，同比减少50.19%。严峻的形势让这家背靠国企的行业龙头也不得不喊出“破釜沉舟、背水一战”的口号。

市场情绪修复需要时间

去年四季度以来，房地产市场在政策层面可谓利好不断，各地“因城施策”的暖市政策一定程度上稳定了市场情绪，房企融资需求得到一定程度恢复，合理购房需求有所释放。但是受前期部分房企债务违约事件影响，以及对未来市场走势的不确定性担忧，购房者观望情绪依然浓重。

2022年1月我国新增贷款和社融增量双双创历史新高，然而居民住户中长期贷款同比少增 2000亿元，同比下降21%。从去年 5月开始，这增幅一直维持少增，除了10月、11月短暂回升外，12月和今年1月增速又回到少增，反映居民消费和购房需求仍然偏弱。

首先，房价预期转向，引发购房者观望。从去年8月份至12月，国家统计局70城二手房价指数连续5个月环比下滑，未列入统计的其他三四线城市形势更为严峻。受房价下跌预期影响，市场买涨不买跌“定律”直接造成购房者观望情绪加重。

其次，房企暴雷加重购房者对项目烂尾的担忧。从1月份百强房企销售数据看，去年出现债务违约的房企，项目销售出现断崖式下滑，依靠销售回款缓解资金压力的路径再次受阻，令这些房企雪上加霜，资金链陷入恶性循环。

再次，部分房企因融资受阻，影响到项目进度，造成入市节奏放缓。年初以来，有的房企已经爆出大面积停工、放假、裁员降薪消息，对市场供应产生一定影响。例如2月14日，河南知名房企名门地产发布放假通知，“因当前经营环境问题”全员放假至5月底。此前已有多家知名房企以放长假应对当前危机。

最后，楼市利好政策效果存在滞后效应，无论是供应端还是需求端，都需要一定时间的传导。政策从出台到落地执行需要一个过程，况且目前也仅仅是少数城市出台一些试探性政策，政策效果尚未充分显现。此外，市场惯性下跌一旦形成，需要较长时间来修复。从以往规律看，至少需要半年的修复时间。不仅如此，其间还需要力度更大的政策支持。

市场需要更多政策支持

从宏观经济形势看，中国经济目前面临较大的下行压力。房地产作为支柱产业，对经济的复苏影响巨大，至少不要成为经济增长的“拖累”。去年四季度以来，国家层面反复强调促进房地产业的良性循环和健康发展，各地也陆续出台了一些政策措施，以降低购房门槛和购房成本，满足合理购房需求。但从目前情况看，政策覆盖面和力度还远远不够，房地产市场企稳仍需要更多、更有力的政策出台。除了在供给端支持房企的正常融资需求外，特别要针对需求端做出适当的政策调整。

首先，房贷按揭利率还有一定的下调空间。据媒体报道，2月22日，六大行统一下调了广州地区房贷利率，其中首套房利率从此前的LPR+100bp（5.6%）下调至LPR+80bp（5.4%），二套房利率从此前的LPR+120bp（5.8%）下调至LPR+100bp（5.6%）。同为一线城市的北京、上海首套、二套房利率环比也有小幅下调。另外，惠州、中山、呼和浩特、重庆、南京、绍兴、无锡、温州、常州等地也将首套房利率下调了20~30bp。

光大证券分析，伴随着每一轮“稳增长”和央行降息，按揭贷款利率均出现同步下行，下行幅度明显高于5年期贷款基准利率和5年-LPR降幅，且每一轮按揭贷款利率下行幅度均超过20bp，前两轮幅度相对较大，持续时间为10~15个月。近期六大行下调广州地区按揭贷款利率20bp，是LPR报价下调叠加市场化供需力量共同作用所致，后续按揭贷款利率仍有下行空间。

第二，适当降低首付比例。降低首付是对楼市需求端最直接有效的手段之一。近期已经有山东菏泽、重庆、江西赣州、广东佛山等地将首套房首付比例降至2成，另有广西南宁、北海，四川自贡等城市降低了公积金贷款首付比例。

降低首付一定程度上降低了购房门槛，但也加剧了居民部门的金融风险。2021在金融“降杠杆”的大背景下，我国宏观杠杆率同比下降6.3个百分点，居民杠杆率仍维持在62.2%的高位，降低首付比例，将进一步提升居民杠杆率。因此，在选择这一政策时对风险因素应有慎重考虑。

第三，应适当调整不合理的限购、限贷、限价政策。例如在首套房的认定标准上，对改善型需求的判定上，应本着促进合理住房消费的逻辑；在执行限购的社保缴纳年限上可适当调整；在逐步健全住房保障基础上，应放开对高端项目的价格限制，更好地满足改善型需求；在限购范围上，适度打破行政区划限制，让购房者有更大范围的选择空间。

与降首付、降利率政策相比，放松限购往往被视为敏感政策，一般不会大张旗鼓地放开。近日就有南昌以放松夫妻双方财产约定、大专以上学历不限户籍即可购房等政策，变相放松限购。随着市场压力增大，这种放松限购会成为越来越多城市的选项。

第四，对特定人群的住房优惠政策对住房消费将形成刺激作用。例如对二孩三孩家庭的住房优惠，对特定人才购房的优惠政策等。可以通过住房补贴、降低契税和交易税费等方式刺激消费需求。目前已有芜湖、东莞、南通、昆明、泸州、惠州等城市出台人才购房补贴政策，资中、海安等出台二孩、三孩家庭购房补贴政策。

第五，适度使用货币化安置。棚改货币化安置曾经是2014年启动新一轮楼市去库存的重要引擎，可谓威力巨大。在今年这种特殊困难的条件下，货币化安置很可能再次成为刺激购房消费的政策选项。近日郑州市召开“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”，提出要“大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置”，这被很多媒体解读为棚改货币化安置卷土重来。尽管棚改货币化安置曾经带来三四线城市的房价大幅上涨，留下不小的“后遗症”，但如果政策拿捏得当，趋利去弊，也可以发挥很好的效果。

本轮房地产调控是在“房住不炒”总基调下的“维稳”，在政策上更要精准发力，强调“一城一策”“一企一策”，既要防止市场过冷，也要防止新一轮过热。

来源：中国房地产报