【环球网房产报道】1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.7%，下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，下调了5个基点。

此前，2021年12月20日，央行曾将1年期LPR下调5个基点至3.8%，5年期以上LPR则“按兵不动”，为4.65%。

1年期LPR连续两个月下调，5年期以上LPR则是连续20个月不变之后首次下调，LPR“双降”的背景是什么？又将对房地产市场产生何种影响？

图源：中国人民银行官网

LPR“双降”为2022年稳健偏宽松的货币环境定调

自1月17日央行超预期同时下调了MLF和逆回购利率10个基点；1月18日央行副行长刘国强提到“充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，要迎客上门，主动出击以及靠前发力等”，并表示“降准空间变小了但仍有一定的空间”，市场就一直关注1月20日贷款市场报价利率（LPR）的调降幅度。

如今，1年期及5年期以上LPR同时下降，货币政策的力度符合预期。其中，1年期LPR为3.7%，自去年12月20日回调5个基点后再次下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月回调5个基点。

本次降息恰处于年初，也为2022年货币政策和货币环境定下基调，即释放流动性、降低资金成本和稳定经济增长。对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“2022年开年全面降息，对全社会所有行业带来普惠性的融资成本下降，同时释放了年内货币环境稳健偏宽松的信号，有助于提振市场预期。”

其中，1年期LPR下降有助于降低企业贷款利率，推动企业综合融资成本稳中有降，有助于激发市场主体融资需求，增强信贷总量增长稳定性。

值得注意的是5年期以上LPR下调5个基点，是连续20个月不变之后首次下调，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，“5年期利率下调和经济下行压力较大有关。这是21个月以来首次出现5年期LPR下调，而上次调整出现在疫情后开复工的关键阶段，即2020年4月份，本次调整也有相似性，和经济下行压力较大有关。此次下调也是在央行持续降准、MLF降息、国外市场加息等大环境下进行的，总体上市场各端对降息的预期较为强烈。”

值得注意的是，分析人士普遍认为，5年期以上LPR下调并不意味房地产定位的变化，房住不炒基调不变。国金证券分析师赵伟就认为，“本次5年期以上LPR下调5个基点，是基于综合考虑激发实体需求、坚持房住不炒定位等多方面的平衡，因此做出了减幅下调。”

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也认为，“本次降息是典型的‘非对称’降息，与房地产相关的5年期LPR下调幅度低于1年期LPR，由此亦可看出，在‘房住不炒’总基调指导下，监管部门对房地产市场的资金改善空间仍持相对谨慎态度。”

而在1月18日举行的2021年金融统计数据新闻发布会上，央行副行长刘国强也明确指出5年期以上LPR并不是特别针对房地产行业，“LPR是一个宏观变量，它的变动不针对具体的行业；也就是说对所有行业也都有影响，是一个总量性的、普惠性的。如制造业中长期贷款、固定资产投资和个人住房贷款等，这些利率定价期限比较长，参考的是5年期的LPR。”

“5年以上LPR是中长期贷款定价的锚，房地产或一定程度受到5年LPR下调的提振，但房价预期、居民收入等约束下，后续情况仍需紧密跟踪。”赵伟认为。

值得注意的是，LPR下调并非新一轮货币宽松周期的终点。经验显示，货币宽松周期多出现经济承压阶段，一般会多次降准降息。因此，并不排除货币政策仍有进一步宽松的可能。对此，华泰证券研究院分析师易峘分析称，“本次LPR下调标志着新的一轮降息周期已开启。在经济下行压力加大以及货币政策靠前发力的背景下，政策有望在一季度加大调整力度，预计后续降息节奏可能会加快。其中，1年期LPR可能还需下调25-45个基点，5年期以上LPR还需下调20-35个基点，才能有效支撑2022年货币信贷增长及阻止利息支出负担上升。”

多地房贷利率调降 利于激活合理住房消费需求

1月20日，贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示：2022年1月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点；本月平均放款周期为50天，较上月缩短7天。

实际上，从9月份监管层开始关注到，由于部分城市银行房贷额度收紧、贷款审批时间延长，造成了房企的资金和销售的问题。央行在9月举行的三季度例会上首提“两个维护”：要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。此后，信贷端开始有所放松。

进入12月，监管层再次释放了重大利好，明确支持首套房、改善性住房按揭需求。银保监会强调“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”。中央政治局会议、中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

在这一背景下，各个城市密集调降房贷利率和房款周期。根据贝壳研究院观察，2021年10月以来贝壳50城二手房成交量连续3个月环比增长，12月二手房价格指数环比跌幅出现本轮下行以来的首次收窄，代表市场预期的二手房景气度指数也停止下降；2022年1月以来北京、广州、合肥、宁波等重点城市二手房日均成交量均较去年12月日均水平保持增长。

此外，2022年1月103个重点城市平均房贷利率和放款周期已恢复到去年年中的合理水平。其中59城房贷主流利率环比下调，较上月增加19个，广州、深圳、杭州、南京、苏州等重点城市房贷利率均下调。放款周期方面，64个城市放款周期较上个月缩短。4个一线城市银行放款均加快，广州较上月缩短40天以上，北京平均缩短12天至70天以内。合肥、武汉、杭州、南京、厦门、成都等二线城市平均放款周期均缩短20天以上。

受1月20日央行下调5年以上LPR的提振，行业分析人士普遍认为，后期房地产市场信贷环境将进一步改善。

许小乐认为，“预计年内购房信贷环境保持相对宽松，支持合理住房消费需求的释放，带动市场量价向中枢回归。预计后期更多城市房贷利率下调，信贷环境更加友好，利于合理的住房需求释放，促进房地产业良性循环和健康发展。”

一般而言，房贷利率下调以及信贷环境的改善，可有效提振购房者的置业情绪以及修复市场信心。对此，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，“2022年经济要稳，房地产市场也需要继续发挥稳定器的作用，购房者、房企等相关参与主体的市场信心均需要提振。对于房地产行业来说，本次LPR的下调将在缓解企业融资成本、购房者置业成本等方面发挥重要作用。”

陈文静指出，“各地因城施策下，房贷利率（5年期以上LPR基础上的加点数）呈现不同程度下调态势，对购房者置业情绪产生一定积极带动作用。本次5年期以上LPR下调，将进一步引导房贷利率下降，叠加各城市房贷加点数仍有继续下调的空间，房贷利率迎来双降利好（基数和加点数均下降）。有利于降低购房者置业成本，对当前购房者低迷的置业情绪将起到至关重要的提振作用，市场信心有望得到修复。”

此外，LPR的降调还将进一步降低房企的融资成本，也有利于提振房企发展信心。2021年下半年以来，房地产行业良性循环受阻，而企业资金端压力明显加大是其中重要的拖累项。去年四季度，中央及各部委接连释放积极信号，企业融资环境有所改善，相关监管指标也在不断完善。陈文静指出，“主要是央企、国企资金端正在得到有效改善，民企资金端改善效果仍不明显。本次降息将进一步降低民营企业的融资成本，也有利于提振房企发展信心。”

“此次央行降息政策，对于房地产市场将产生积极的影响”，严跃进认为，“从房企角度看，中长期贷款资金成本将进一步降低，进而鼓励房企愿贷敢贷，较好激活房企2022年的投资和新开工意愿。从购房者来说，房贷利率成本进一步下调，将进一步激活合理住房消费需求，活跃交易行情。供给端和消费端的活跃，将促进房地产行业景气度的提升，助力房地产业朝更稳的方向发展。”

来源：环球网房产