何剑:企业要构建长期发展能力,也望政府疏困风险企业提振需求端信心

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 原创  01-22 10:37

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中梁控股联席总裁何剑

“不冒进,苦练内功,对市场保有信心”是何剑对于2022年地产同仁的寄语,他也希望政策有一定的一致性,以支持市场中不同类型企业的发展。

中房报记者 马琳丨北京报道

始料未及!

谈起2021年房地产行业剧烈变化,中梁控股联席总裁何剑说这是他从业20多年来遇到的前所未见的一次。

2021年以来,中国房地产行业经历了一轮深度调整,扭转了此前行业杠杆化过高的发展情况;伴随着调整而来的是市场震荡下行,投资下滑,2021年1-11月份,全国房地产开发投资同比增速由7.2%回落至6%,两年平均增速由6.8%回落至6.4%;部分企业风险暴露。

“这次调整与2008年、2014年不太一样,变化快、幅度大、波及面广,始料未及。”何剑说。

虽然此次下跌速度快、波动剧烈、问题企业多量级大、美元债风险传递迅速,但经历过前几轮调整的何剑并没有感觉到过大压力,这源于企业的稳健与提前调整。尽管过往几年中梁发展迅速,由百亿元规模一跃成为千亿元房企,但自2019年上市以来,中梁以往偏激进战略被调整,转向了追求质量、利润稳定方面;组织也在变强。

经过这一轮调整,何剑表示,中梁将在安全健康维度方面加大力度,更加注重经营效率提升和管理能力提高。

新的变化也在到来。

2021年12月中旬,中央政治局会议、中央经济工作会议相继召开,用“稳字当头、稳中求进”等关键词给2022年中国经济工作定下基调的同时,也给房地产行业定下了新基调,“支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”“房地产是支柱产业”。

这一新定调给房企带来了信心。

“我认为未来房企的发展,一定要将债务规模和结构梳理清楚,哪些资金是用来支持经营的,哪些资金是用来归还债务的,把所有资金分门别类处理好;同时要借合理的债务,支撑合理的发展规模,不要一味加杠杆扩大规模,要控制住发展底线;在全周期、全结构上保证企业足以抵抗重大风险。”何剑表示。

“不冒进,苦练内功,对市场保有信心”是何剑对于2022年地产同仁的寄语,他也希望政策有一定的一致性,以支持市场中不同类型企业的发展。

中梁也在更稳健的前行,2021年全年集团累计录得合约销售金额(连合营企业及联营公司)约人民币1718亿元,按年增加约2%;累计交付近140个项目,11万套住房,获得相关评级机构认可。

中国房地产报:2021年是房地产行业异常艰难的一年,您最深的感触有哪些事情?

何剑:最深的感触是,这次调整与2008年、2014年不太一样,变化快、幅度大、波及面广。这次调控主要是对房地产行业需求、供给、资金端的全面调整,以往很少有在需求、供给、资金端几个口子同时发挥政策效应,这也是独特的一次。

从这次调控来看,政府对房地产行业调控水平很高,在房地产经营链条的每一个环节都已经有非常成熟调控手法,作用明显;告别了以往“头痛医头、脚痛医脚”“上有政策下有对策”的情况;现在调控非常有效和直接,调控能力、手段、方式的有效性增加了很多,发生了根本性变化。

经济下行叠加房地产行业宏观政策多维度调控后,一部分企业因在市场蓬勃发展周期对金融杠杆使用充足,市场快速冰冻情况下,在经营端出现了债务违约问题,波及行业,“杀伤力”很大,特别是在境外市场,因一家企业暴雷拖累了整个市场,影响了美元债良性循环,也使国内金融行业出现融资收紧、规避风险的动作,致使暴雷企业不断增多,市场下滑严重,是比较艰难的一年。

对房地产行业进行调控和指导初衷是好的,让企业游个“冬游”,目的是为了让身体更健康,地产行业金融端更健康、政府财政收入结构会变得健康,都是好事情。但是,“冬游”之前建议还是要给予一定时间让大家做做热身运动,做些技术指导,在边上最好还要备些急救的“药物”;下水之前做一个“体检”,根据体检不同状况选择不同的“冬游”方式,这样可以更好的达到目的。如果没有任何热身运动和保障措施,不分个体情况全部进行“冬游”,个别身体素质不好的就会出现问题。

中国房地产报:市场压力面前,2021年您和公司作了哪些新思考、新策略去应对发展问题?

何剑:这几年中梁发展迅速,也抓住了2015年—2017年市场发展机遇,在2018年规模破千亿元后,就开始强化内功,夯实经营,持续优化自身结构,实现稳健发展规划。2019年,中梁(02772.HK)在香港联交所成功上市,“千亿规模+上市”因素,偏激进战略再次开始被调整:从规模增长转向追求质量、利润稳定上来。特别是进入2020年年底,在“三道红线”金融监管新规下中梁控股即将迎来“二五规划”,内部大刀阔斧的改革也在着手推进。

经过前后调整,中梁控股投资端已经发生变化:新增投资90%投在了二线、强三线城市;学习华为做强产品力;净负债率保持健康水平;组织也在变强;偏高周转项目较多,没有造成过多资金沉淀;多元化布局业务少,基本上聚焦在快速变现的住宅领域;经营效率比较高,周转性较好。

总的来看,这几年中梁规模增速比较均衡,整体处于行业平均水平,没有使用过多杠杆,也没有做特别冒进的规模扩张,比较稳健。

但这次调整具有警示意义。接下来,在内部我们仍将在品牌、产品、客户认可度、服务、成本控制、管理费用使用效率、提速增效等方面做好工作,有更好的预警机制,不做冒进的发展,使企业经营更加稳健。

外部,在企业端横向联合上,也会选择性的开展一些合作;企业风险通过合作链条传导较快。整合好供应商资源。这次行业调整中一些企业的供应链端也出现了问题,未来在供应链安全性上、战略性供方选择上都要加大力度,培养与企业更加匹配、风险隔离机制较好的供应链企业,防止供应链的危机传导。

中国房地产报:目前企业的压力主要来自哪些方面?

何剑:目前的压力更多来自金融端贷款规模的缩减,暴雷企业美元债务风险的传递,购房者对楼市信心的不足等。

中国房地产报:您认为公司现在处于什么阶段,比如青春期?目标在哪?

何剑:中梁的历史始于1993年,如果按着人的年龄来看,已经是二十八九岁的样子,接近“三十而立”。这个年纪能够遇到深层次的调控是好事情,可以让我们更稳健的发展。

2022年,我们会在安全健康维度方面加大力度,更加注重经营效率提升和管理能力提高,苦练内功。在行业中保持前20名站位,区域布局结构、产品组合结构、债务结构进行适度优化,在低杠杆低增速行业发展状况下,构建长期发展能力。

中国房地产报:做企业要看大势,在对房地产行业发展政策建议方面,您最想提什么样的建议?

何剑:一是希望政府公平地对待央企、国企和民企,在相关支持方面做到一致性;不管国企、央企还是民企,都是向市场、老百姓提供满足生活需要的产品;二是企业降金融杠杆需要一定周期,需要给予一定空间,通过企业自身调整实现稳健经营,有助行业稳定性;三是随着房企债务暴雷及相关调控,市场出现预期不稳现象,需在需求端提振信心;四是对于一些有风险的企业进行疏困,避免出现过大风险横向传递。

中国房地产报:对2022年房地产市场,您有怎样的判断和预测?

何剑:中央政治局会议、中央经济工作会议给房地产行业定下的新基调,如促进房地产业健康发展和良性循环”“房地产是支柱产业”等,使地产企业重拾信心,我认为2022年二三季度之后,市场会逐渐复苏,但整体不会出现价格飙升、投资性购房重新抬头情况;如果有类似情况发生,政府对相关政策运用已非常熟练,可以很好的控制市场突发情况。

来源:中国房地产报

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