中梁控股联席总裁何剑

“不冒进，苦练内功，对市场保有信心”是何剑对于2022年地产同仁的寄语，他也希望政策有一定的一致性，以支持市场中不同类型企业的发展。

中房报记者 马琳丨北京报道

始料未及！

谈起2021年房地产行业剧烈变化，中梁控股联席总裁何剑说这是他从业20多年来遇到的前所未见的一次。

2021年以来，中国房地产行业经历了一轮深度调整，扭转了此前行业杠杆化过高的发展情况；伴随着调整而来的是市场震荡下行，投资下滑，2021年1-11月份，全国房地产开发投资同比增速由7.2%回落至6%，两年平均增速由6.8%回落至6.4%；部分企业风险暴露。

“这次调整与2008年、2014年不太一样，变化快、幅度大、波及面广，始料未及。”何剑说。

虽然此次下跌速度快、波动剧烈、问题企业多量级大、美元债风险传递迅速，但经历过前几轮调整的何剑并没有感觉到过大压力，这源于企业的稳健与提前调整。尽管过往几年中梁发展迅速，由百亿元规模一跃成为千亿元房企，但自2019年上市以来，中梁以往偏激进战略被调整，转向了追求质量、利润稳定方面；组织也在变强。

经过这一轮调整，何剑表示，中梁将在安全健康维度方面加大力度，更加注重经营效率提升和管理能力提高。

新的变化也在到来。

2021年12月中旬，中央政治局会议、中央经济工作会议相继召开，用“稳字当头、稳中求进”等关键词给2022年中国经济工作定下基调的同时，也给房地产行业定下了新基调，“支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”“房地产是支柱产业”。

这一新定调给房企带来了信心。

“我认为未来房企的发展，一定要将债务规模和结构梳理清楚，哪些资金是用来支持经营的，哪些资金是用来归还债务的，把所有资金分门别类处理好；同时要借合理的债务，支撑合理的发展规模，不要一味加杠杆扩大规模，要控制住发展底线；在全周期、全结构上保证企业足以抵抗重大风险。”何剑表示。

“不冒进，苦练内功，对市场保有信心”是何剑对于2022年地产同仁的寄语，他也希望政策有一定的一致性，以支持市场中不同类型企业的发展。

中梁也在更稳健的前行，2021年全年集团累计录得合约销售金额（连合营企业及联营公司）约人民币1718亿元，按年增加约2%；累计交付近140个项目，11万套住房，获得相关评级机构认可。

中国房地产报：2021年是房地产行业异常艰难的一年，您最深的感触有哪些事情？

何剑：最深的感触是，这次调整与2008年、2014年不太一样，变化快、幅度大、波及面广。这次调控主要是对房地产行业需求、供给、资金端的全面调整，以往很少有在需求、供给、资金端几个口子同时发挥政策效应，这也是独特的一次。

从这次调控来看，政府对房地产行业调控水平很高，在房地产经营链条的每一个环节都已经有非常成熟调控手法，作用明显；告别了以往“头痛医头、脚痛医脚”“上有政策下有对策”的情况；现在调控非常有效和直接，调控能力、手段、方式的有效性增加了很多，发生了根本性变化。

经济下行叠加房地产行业宏观政策多维度调控后，一部分企业因在市场蓬勃发展周期对金融杠杆使用充足，市场快速冰冻情况下，在经营端出现了债务违约问题，波及行业，“杀伤力”很大，特别是在境外市场，因一家企业暴雷拖累了整个市场，影响了美元债良性循环，也使国内金融行业出现融资收紧、规避风险的动作，致使暴雷企业不断增多，市场下滑严重，是比较艰难的一年。

对房地产行业进行调控和指导初衷是好的，让企业游个“冬游”，目的是为了让身体更健康，地产行业金融端更健康、政府财政收入结构会变得健康，都是好事情。但是，“冬游”之前建议还是要给予一定时间让大家做做热身运动，做些技术指导，在边上最好还要备些急救的“药物”；下水之前做一个“体检”，根据体检不同状况选择不同的“冬游”方式，这样可以更好的达到目的。如果没有任何热身运动和保障措施，不分个体情况全部进行“冬游”，个别身体素质不好的就会出现问题。

中国房地产报：市场压力面前，2021年您和公司作了哪些新思考、新策略去应对发展问题？

何剑：这几年中梁发展迅速，也抓住了2015年—2017年市场发展机遇，在2018年规模破千亿元后，就开始强化内功，夯实经营，持续优化自身结构，实现稳健发展规划。2019年，中梁（02772.HK）在香港联交所成功上市，“千亿规模+上市”因素，偏激进战略再次开始被调整：从规模增长转向追求质量、利润稳定上来。特别是进入2020年年底，在“三道红线”金融监管新规下中梁控股即将迎来“二五规划”，内部大刀阔斧的改革也在着手推进。

经过前后调整，中梁控股投资端已经发生变化：新增投资90%投在了二线、强三线城市；学习华为做强产品力；净负债率保持健康水平；组织也在变强；偏高周转项目较多，没有造成过多资金沉淀；多元化布局业务少，基本上聚焦在快速变现的住宅领域；经营效率比较高，周转性较好。

总的来看，这几年中梁规模增速比较均衡，整体处于行业平均水平，没有使用过多杠杆，也没有做特别冒进的规模扩张，比较稳健。

但这次调整具有警示意义。接下来，在内部我们仍将在品牌、产品、客户认可度、服务、成本控制、管理费用使用效率、提速增效等方面做好工作，有更好的预警机制，不做冒进的发展，使企业经营更加稳健。

外部，在企业端横向联合上，也会选择性的开展一些合作；企业风险通过合作链条传导较快。整合好供应商资源。这次行业调整中一些企业的供应链端也出现了问题，未来在供应链安全性上、战略性供方选择上都要加大力度，培养与企业更加匹配、风险隔离机制较好的供应链企业，防止供应链的危机传导。

中国房地产报：目前企业的压力主要来自哪些方面？

何剑：目前的压力更多来自金融端贷款规模的缩减，暴雷企业美元债务风险的传递，购房者对楼市信心的不足等。

中国房地产报：您认为公司现在处于什么阶段，比如青春期？目标在哪？

何剑：中梁的历史始于1993年，如果按着人的年龄来看，已经是二十八九岁的样子，接近“三十而立”。这个年纪能够遇到深层次的调控是好事情，可以让我们更稳健的发展。

2022年，我们会在安全健康维度方面加大力度，更加注重经营效率提升和管理能力提高，苦练内功。在行业中保持前20名站位，区域布局结构、产品组合结构、债务结构进行适度优化，在低杠杆低增速行业发展状况下，构建长期发展能力。

中国房地产报：做企业要看大势，在对房地产行业发展政策建议方面，您最想提什么样的建议？

何剑：一是希望政府公平地对待央企、国企和民企，在相关支持方面做到一致性；不管国企、央企还是民企，都是向市场、老百姓提供满足生活需要的产品；二是企业降金融杠杆需要一定周期，需要给予一定空间，通过企业自身调整实现稳健经营，有助行业稳定性；三是随着房企债务暴雷及相关调控，市场出现预期不稳现象，需在需求端提振信心；四是对于一些有风险的企业进行疏困，避免出现过大风险横向传递。

中国房地产报：对2022年房地产市场，您有怎样的判断和预测？

何剑：中央政治局会议、中央经济工作会议给房地产行业定下的新基调，如促进房地产业健康发展和良性循环”“房地产是支柱产业”等，使地产企业重拾信心，我认为2022年二三季度之后，市场会逐渐复苏，但整体不会出现价格飙升、投资性购房重新抬头情况；如果有类似情况发生，政府对相关政策运用已非常熟练，可以很好的控制市场突发情况。

来源：中国房地产报