【环球网房产报道】11月15 日，国家统计局发布2021年10月商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆对数据进行了解读：2021年10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。

同日，国家统计局发布了全国房地产开发投资数据，数据显示，1-10月份，全国商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%；商品房销售额147185亿元，增长11.8%。涨幅持续收窄。

图源：国家统计局

新建商品房价格指数环比降0.3% 稳中有降

根据统计局数据计算，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.8%。自从，9月份首次出现环比下跌，10月份跌幅有所扩大。

分城市能级来看，一线城市、二线城市、三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%、3.7%、1.8%；环比来看，一线城市、二线城市、三线城市新建商品住宅销售价格涨幅分别为0.0%、-0.2%和-0.3%。除一线城市外，二线、三线城市房价均出现回落，尤其是三线城市回落幅度较为明显。

图源：国家统计局

近期房地产市场的去库存压力和资金压力下，各大城市降价促销动作增加。从具体城市数据来看，10月份，全国70个城市中，房价出现环比下跌的城市数量为52个，相比9月份的36个明显增多。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前新建商品房价格的下跌是成交量下行的结果。一季度市场过热，重点城市房价上涨较多，自二季度以来，新房、土地市场相继降温，现在价格回调是对前期过热的自然消化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为“房地产市场开始入冬”，房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”。需要积极防范市场过快降温和出现房地产金融风险。尤其需要防范三四线城市出现新的风险，包括房企销售困难导致项目开工意愿不强的风险。

二手住宅价格指数环比跌0.3% 市场下行正在改善

根据统计局数据计算：10月，全国70城二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.0%。

从城市能级来看，10月一线城市、二线城市、三线城市的二手房价格指数环比涨幅分别为-0.4%、-0.3%和-0.4%。均出现不同程度的价格回落。

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对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：二手房的下跌有几个特点。第一、其先于一手房先降温，在今年8月份已经开始出现微弱的下跌。第二、降温力度要大于一手房，无论是环比跌幅数据还是同比涨幅数据都有类似的特征。

从二手房的降价城市数量看，10月份达到了64个城市，而且一二三线城市均出现价格下降。严跃进认为，后续从房地产风险的角度看，对于此类影响面比较大的降温态势，需要积极给予关注，在防范房企金融风险的基础上，也需要关注二手房市场的风险扩大趋势。

贝壳研究院的数据则显示，目前50城二手房景气度指数在20以内，业主预期较弱。短期内，二手房房价仍有一定的降价压力，但幅度相对平稳。

全国商品房销售规模累计同比增速持续放缓

据统计局数据，1-10月份，商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%；比2019年1-10月份增长7.3%，两年平均增长3.6%，10月同比降幅较上月扩大至21.7%，较9月扩大8.5个百分点。1-10月，商品房销售额为14.7万亿元，同比增长11.8%，比2019年1-10月份增长18.3%，两年平均增长8.8%。10月同比降幅较上月扩大至22.6%，较9月扩大6.8个百分点。

严跃进认为，得益于按揭贷款等持续的放松。近期房企销售节奏会加快，包括降价促销力度会增大，客观上有助于防范此类数据过快下滑。

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分地区来看，1-10月份，东部地区商品房销售面积59426万平方米，同比增长9.0%；销售额84622亿元，增长15.7%。中部地区商品房销售面积40202万平方米，增长11.5%；销售额30042亿元，增长14.1%。西部地区商品房销售面积38160万平方米，增长2.7%；销售额28271亿元，增长2.6%。东北地区商品房销售面积5253万平方米，下降5.4%；销售额4249亿元，下降7.8%。

对此，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为：中部和东部地区商品房销售面积累计增速均超9%，但较前三季度累计同比增幅分别收窄4.4和4.1个百分点。

此外，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价为10290元/平方米，涨幅为4.2%。对此，严跃进认为，当前房价总体上趋稳，保持小幅度的上涨，属于风险可控范围。部分城市要防范房价无序下跌的现象以及首付贷和首付分期等违规操作。

市场下行局面近期有望筑底

统计局数据显示，2021年1-10月，全国房企土地购置面积同比增速为-11.0%。严跃进表示，当前土地市场确实面临压力，不过随着第三次供地节奏的加快以及土地竞拍规则的优化，预计部分城市土地市场在年底依然有小反弹的可能。

此外，2021年1-10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%，其中，住宅投资94327亿元，增长9.3%。数据显示，房地产开发投资正在从“过热”区间进入到“温和”区间。

图源：国家统计局

2021年1-10月，全国房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%。其中，国内贷款20148亿元，下降10.0%；利用外资72亿元，下降35.4%；自筹资金52617亿元，增长5.1%；定金及预收款62040亿元，增长21.0%；个人按揭贷款26678亿元，增长9.7%。

图源：国家统计局

值得注意的是，9月底以来中央连续释放维稳信号，指导金融机构加快落实“两个维护”，有助于房企资金面的改善，也有助于房地产市场平稳健康发展。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，从整体环境来看，10月以来，金融信贷政策正在转变，房地产市场的合理资金需求正得到满足。10月房贷利率出现了年内的首次下降，部分城市放款速度在加快；房企融资环境也在适度调整，有利于改善市场预期。预计到明年，房贷供需关系也将回归正常，有利于合理住房消费正常满足。以此展望，市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底。

来源：环球网房产