作者：胡天祥

楼市传统销售旺季“金九银十”接连失约。

11月1日，中国指数研究院发布数据，10月，百城二手住宅平均价格为16026元/米²，环比下跌0.04%，为百城二手住宅价格指数自2020年6月发布以来首次下跌。

从涨跌城市个数看，59个城市二手住宅价格环比下跌，数量为年内最高。其中深圳二手价格已连跌7个月，上海连跌3个月，广州连跌2个月。

“受参考价影响，最近几个月都是二手比一手冷，很多同业人员都转去卖一手了。”11月2日，广州一位地产中介告诉时代周报记者，虽然核心区一手折扣不多，但胜在没限价，且贷款相对容易。

“6个月前广州珠江新城某网红盘，即便是业主急卖，单价也要15万元/米²以上，目前在售的几套急售房源，单价已经回落到约12万元/米²。”同日，一位房地产业内人士告诉时代周报记者，目前各地房地产市场都不太乐观，不仅笋盘增多，成交价格也比之前要低。

中指院指出，三季度以来，受中央和地方密集出台调控政策，叠加信贷环境收紧影响，购房者入市动力不足，市场预期下行，全国房地产市场迅速降温。

深圳连跌7个月

根据中指院数据，10月百城二手住宅价格环比年内首跌，各主要城市群市场下行态势明显。其中珠三角城市群环比继续下跌，跌幅扩大至0.24%；长三角价格涨幅收窄至0.02%，达年内最低水平；京津冀、山东半岛价格环比均止涨转跌，跌幅分别为0.12%、0.06%。

长三角城市中，上海二手价格环比从2021年8月由涨转跌，至今已连跌3个月。“上海二手房涨幅比例大幅下降主要是受到7月底开始实施的二手房核验机制的影响，政策颁布后，上海二手房成交量价齐降。”同策研究院指出。

（图源：视觉中国）

根据上海链家研究院的监控数据，今年9月，上海共成交二手房1.2万套，环比下降33%；成交金额378亿元，环比下降34%；成交均价38415元/米²，同比下降9%。

珠三角城市中，深圳二手价格环比从2021年4月由涨转跌，至今已连跌7个月。“这彰显了深圳密集和连续调控的效果显现。特别是年初启动的二手房参考价制度，在打击虚高挂牌价、违规加杠杆、引导市场预期方面的效果非常明显。”11月2日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者。

今年2月，深圳市住房和建设局发布《通知》，对市内3595个小区建立成交参考价格，并将在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。这一剂猛药，使得深圳二手房市场直接进入调整期。根据深圳市住建局数据，今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，环比9月下跌9.1%；成交面积为15.04万平方米，同比下跌66.42%。

在李宇嘉看来，尽管深圳二手房价格连续下降，且跌幅在扩大，但调控并没有停止或放松。一是因为深圳是全国楼市的风向标，其调控效果如何，直接决定全国其他城市的调控效果、市场预期，以及政府在长效机制建设方面的决心和信心；二是二手房参考价制度，已经写入了深圳社会建设的地方文件，意味着这个制度将成为楼市的长效机制。

15城出台“限跌令”

一手市场同样不容乐观。10月，百城新建住宅平均价格为16189元/米²，环比上涨0.09%，涨幅较上月收窄0.05个百分点，已连续4个月涨幅收窄，且本月新房价格环比涨幅降至年内低点。

为了“稳房价、稳预期”，10月以来，湖南、广州、哈尔滨等省市调整楼市调控政策，内容涉及发放购房补贴、提高公积金贷款额度、降低商品房预售条件等方面。广州、佛山、青岛等部分银行房贷利率下调，放款速度有所提升。

另外，继岳阳、张家口、南通、鄂州等地出台“限跌令”后，10月，孝感、新沂亦发布限跌政策以稳定楼市。10月9日，孝感市也发布通知，明确所有房企都须严格执行明码标价，一房一价，所有项目不得超出备案价格对外销售，房价调整幅度超过10%均需重新备案。

此外，安庆提出要健全联合监管工作机制，坚决打击低价甩卖、违规销售、虚假宣传、价格欺诈、哄抬房价、违规开展房地产金融业务等行为。新沂规定商品住房销售前必须到价格主管部门办理价格备案手续，实行“一房一价”，且不得低于备案价格的90%进行销售。

截至目前，全国已有约15城出台限跌政策。同策研究院指出，虽然限跌令能将房价稳在一定水平，但市场有价无市，反而使得房企无法通过打折促销方式快速回笼资金。

李宇嘉告诉时代周报记者，对于部分三四线城市来说，如果供应量大，人口外流和老龄化严重，基于“稳地价、稳房价、稳预期”考虑，必须要祭出“限跌令”，这样做可以缓减下跌节奏。

“短期内，要合理评估在售库存和潜在库存，及时停止供地和旧改，收缩楼市增量供应区域，守住楼市的基本盘，做到楼市下限有支撑；长期看，还要夯实产业和人口基础，慢慢扩大楼市需求的范围。”李宇嘉续称。

来源：时代周报