【环球网房产报道】10月18日，知名评级机构穆迪下调了多家房企评级，包括富力地产（02777.HK）、绿地控股(600606.SH)、中国奥园（03883.HK）、祥生控股集团（02599.HK）、阳光城（000671.SZ）、中梁控股(02772.HK）等。

穆迪在一天之内如此密集下调房企评级，普遍反映了评级机构对于房企的流动性、偿债能力、销售指标的关注。对于房企而言，则亟需重视财务、经营指标的改善，包括继续加快项目的销售以改善现金流状况、积极完成到期债务回购以提振市场信心。

多家房企被下调评级

10月18日，穆迪发布了一系列下调房企评级的报告。

穆迪将绿地控股集团有限公司的企业家族评级由“Ba1”下调至“Ba2”，并将绿地全球投资有限公司中期票据计划的高级无抵押债务评级从“(P)Ba2”下调至“(P)Ba3”；绿地全球的高级无抵押票据评级从“Ba2”下调至“B”；绿地香港控股有限公司的企业家族评级从“Ba2”下调至“Ba3”；中期票据计划的高级无抵押债务评级从“(P)Ba3”下调至“(P)B1”；高级无抵押美元票据评级从“Ba3”下调至“B1”，并将上述评级主体从“稳定”列入“下调”观察名单。

图源：穆迪投资者服务公司

穆迪将富力地产家族评级从“B2”下调至“B3”，将富力地产(香港)家族评级从“B3”下调至“Caa1”，评级展望为“负面”。

将阳光城集团的公司家族评级(CFR)从“B1”下调至“B2”。与此同时，穆迪将阳光城嘉世国际有限公司发行债券的高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”。主体评级展望由“稳定”调整为“负面”。

将中国奥园的“B1”企业家族评级列入评级下调观察名单，同时，将中国奥园的“B2”高级无抵押债券列入评级下调观察名单，此前展望为稳定。

穆迪确认祥生控股集团家族企业评级“B2”，确认祥生控股集团发行的债券高级无抵押评级“B3”，评级展望从“稳定”调整至“负面”。

穆迪维持中梁控股的“B1”家族评级，并将展望从“正面”调整为“稳定”。

本月内，出于对融资及销售的担忧，穆迪已经下调多家房企评级。

穆迪于10月15日确认合生创展集团“B2”公司家族评级，已将其评级展望从“稳定”调整为“负面”。

同日，穆迪确认了领地控股集团有限公司的“B2”公司家族评级，评级展望从“稳定”调整为“负面”。

10月13日，穆迪投资者服务公司已将新力控股的公司家族评级从 Caa2 下调至 Ca，展望从评级“观察”调整为“负面”。

10月12日，穆迪将当代置业的家族企业评级从B2下调至Caa2，并将其发行债券的高级无抵押评级从B3下调至Caa3，即有可能违约的劣质债券。

穆迪在多份评级报告中均表示，主要是考虑到离岸债券资本市场的动荡以及近期在岸和离岸债券价格的下跌，公司将不太可能以合理资金发行新的境内和境外债券，以便在未来6-12个月为其到期债务进行再融资，因此公司可能会使用内部现金偿还债务，这将减少未来12-18个月可运营的资金。

穆迪同时指出，以上房企的合同销售金额将在未来6-12个月下降，主要是由于融资环境趋紧导致购房者信心减弱，这将削弱公司的营运现金流，进而影响其流动性。

对此，知名地产分析师严跃进认为，本次穆迪集中下调了至少7家房企的评级，类似被下调评级的房企数量略多，且很多是规模相对大的房企，说明信用质量恶化的情况在大房企中明显增多。此外，类似下调都普遍关注了房企的流动性和偿债能力，客观上也要求此类房企近期改善此类指标的水平。

个别房企违约行为，引发美元债信用危机

在本月下调评级的房企中，新力控股本月18日到期应付的2.5亿美元债陷入实质性违约，当代置业寻求将2021年10月25日到期、票息12.85%的优先票据赎回35%后，剩余部分到期日延长三个月，此外，其他房企并未存在美元债的延期或违约行为。

穆迪在多份评级报告的表述可见，其下调评级的理由，主要是离岸债券资本市场的动荡，导致房企以合理价格发行境内、外债券受阻，从而对自有资金的依赖加重，加大现金流的紧张。可见，穆迪大规模下调房企评级，并非基于房企违约层面的因素，而是认为行业整体融资环境存在下行风险。

图源：中指研究院

从融资环境来看，个别房企的风险暴露已经引发金融机构对投资行为更为审慎。据中指研究院数据披露，2021年1-9月，房地产企业共融资15252.3亿元，同比减少17.0%；其中，9月单月房企融资总额为911.6亿元，同比下降43.8%，环比下降22.3%，单月融资规模同比连续7个月下降。

从累计融资额的结构分布来看，2021年1-9月，信用债融资4671.7亿元，同比下降11.0%；海外债融资2539.8亿元，同比下降30.6%；信托融资4812.0亿元，同比下降32.5%；ABS融资3228.8，同比上升37.4%；总融资额较上年同期下降17.0%。其中海外债、信托发行额度同比均下跌超30个百分点。

进入10月，因个别房企的实际违约行为，引发美元债信用危机。克而瑞研究机构表示，多家主流房企债券价格连日下跌，中资地产美元债券创下至少8年的最大跌幅。自2021年9月30日至10月12日，Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%，在各债券品种中跌幅领先。

受此影响，中资地产美元债境外新发处于相对停滞的状态，严重影响了房企的再融资。对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水博士指出，内地房企海外债市场波动幅度较大，未来海外再融资可行性下降，房企当前的流动性不足以支撑未来到期债务。海外债通常以“借新偿旧”的方式置换到期债务，海外市场波动必然阻碍新债的发行。

刘水认为，2022年恰逢海外债到期的主要年份，年度到期债务约3620亿元，高峰期在1月、3-4月、6-7月，上半年偿债高峰密集，资金需求上升，房企只能动用内部资金偿还债务，使得本已吃紧的流动性再度承压。境外融资渠道不畅、信用风险敞口增加成为房企评价下调的最主要因素。

此外，房企盈利能力减弱，也是房企调级的诱因之一。在当前市场下行阶段，销售能力难有突破，回款不力。有的企业受融资收紧影响，抽调资金偿还债务，从而影响扩张及日常经营活动，造成运营能力减弱。

世茂、龙光等房企提前赎回到期美元债

据克而瑞证券监测，截至10月12日，重点监测的170家房地产公司2018年以来发行的存量美元债共395笔，美元债存量规模达到1607亿美元。

光大证券此前发布的研报数据显示:四季度总计将有38只地产美元债到期或付息，累计金额92.58亿美元，其中世茂集团、花样年控股、海伦堡、佳兆业和建业地产等房企到期规模较大，世茂以8.2亿美元位列规模第一位。

海外债通常以“借新偿旧”的方式置换到期债务，因此稳定的融资环境以保证新债顺利发行对于房企而言非常重要。为了应对房企海外债市场大幅波动，多家房企主动发起回购，一方面对稳定投资人信息、缓解市场压力起到积极作用，另一方面也展示了自身的实力和流动性承压能力。

据环球网房产此前报道，2021年10月15日，世茂集团发布公告称，完成赎回于2021年到期6.375%优先票据，票据赎回后将被注销及除名。此次兑付完成后，世茂集团已结清年内美元债。

10月15日，中国奥园宣布，公司已进一步回购总额为300万美元的优先票据，其中包括：100万美元的2022年1月到期4.2％优先票据、100万美元的2022年1月到期8.5％优先票据、以及100万美元的2022年9月到期5.375％优先票据。

10月11日，龙光集团宣布提前赎回1000万美元2022年到期的美元债，并表示截至9月底，已完成2021年所有境内外到期债务的再融资，无债务到期的资金压力。　

此外，金辉控股、弘阳地产、银城国际、建业地产等多家房企积极回购美元债，以提振市场信心。

10月15日，人民银行金融市场司司长邹澜表示，近期受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响，境外房地产企业美元债价格出现较大幅度的下跌，这是市场在违约事件出现后的自然反应。

他还表示，目前相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。

对此，刘水认为，随着房地产贷款政策触底回暖，房地产信贷投放有望提升，将有利于四季度开发及销售回款提速，减缓房企海外债到期偿还压力。

严跃进指出，一方面政策方面存在调整的空间，另一方面，经营业绩改善的房企才能得到更多的发债机会。近期，房企本身需要继续加快项目的销售，以改善现金流状况。而对于各类发债工作来看，房企之间的差异明显会放大。四季度销售业绩改善明显的房企，后续发债等方面机会将增多。而业绩改善不明显的房企，则会显得比较被动。

来源：环球网房产