房地产不是只有限跌令，要多做实实在在的改革

图片来源：中房报图库

国庆假期结束后，又有房地产企业债务兑付出现违约，国际评级机构将一些企业的信用评级下调，更增大了这些企业的风险度。

形势严峻的连锁效应已经溢出。开发和消费端的信贷收紧，合同销售疲软，企业的现金流稳定性面临更高风险，这反映到土地上，就是大多数房企拿地意愿低，土地流拍率高。好的是，此前一直苦苦抑制而止不住的土地高溢价和地王，轻而易举地被动实现了。

假若我们说房价是“火”，那土地市场和房地产融资无疑就是“薪”。现在房地产融资和土地市场“转凉”，会不会对房地产市场釜底抽薪后带来严重冲击，这种可能性目前来看值得高度关注。

就当前以及未来的局势而言，房地产市场起落幅度小是最好的状态与结果，要谨防的是大起大落局面的发生。从世界和我们过往的事件与经验来看，房地产市场下跌房价下降，好的影响是一些要置业安家的刚需人群能够买得起房子，进一步说，如果房价适当下跌，经济调整，形成优胜劣汰，对所有企业都会产生实实在在的警示作用，并促进住房产品质量与设计等方面的革新，这会变为一直追求积极和健康发展的行业大好事。不好的影响就是，地方政府财政紧张，收入减少，一些市政建设可能会停顿。

所以我们已经看到，7月份以来，菏泽、株洲、桂林、张家口等多个三四线城市已就房价下跌出台了“限跌令”，禁止企业通过打价格战倾销新房。这直接暴露出长期以来不少城市产业基础弱，房地产依赖度高，房地产发展往往依靠炒作崛起。没有产业基础支持，更多是靠炒作房地产的城市，市场下行调整时房价下降最剧烈。

按理说，商品房是商品，价格有升有跌实属正常。但是经过地方政府、金融机构、房地产企业及投资客共同作用起来的房价与市场，当初房价涨幅有多高，现在市场的波动就有多大，房价一时涨到天上去，终究还是要落回到与经济发展水平、收入水平具有基本合理的比例上来。哪怕是城市价值高、人口红利多、房价基础坚固的热点城市，其高房价负效应已经出现，高房价不仅增加了企业运营成本，还损伤了城市的企业竞争力。对于这样的城市，调控是一件严肃的事情，不能随意打开政策的大门。

基于这些目前和过往的情况，放眼而看我们有必要提示：一是那些简单叫停房地产企业主动调价的城市，可能会失去企业的信心，并影响日后企业投资的意愿，对未来招商也会造成不良的影响，企业是有记忆的，它们会不敢轻易进入有过历史经验教训的市场和城市。二是防止房地产市场大起大落，不应该盯的只是房地产以及土地利益这么小的格局，而是要为整个经济发展考量，很多城市决策者应有一个常识，正常的房价涨跌是正常的市场波动规律，如果目前的市场调整是正常的变化，就要多支持市场和企业的意愿，不是简单下个限跌令，而是要从营商环境、税费以及人口政策上多做实实在在的改革。而对于那些高房价的热点城市，现在正是发展保障性住房、调整地产供应结构的一个很好的机会，在安居乐业这个国家议题上，要坚持大事大抓，谋长远之局，不要像过往那样房地产市场一旦出现下行，就减少或者停止保障性住房的建设与供应，并留下积弊。同时，要坚持严抓真抓房地产工程质量，不能建造大量质量有问题的大楼，留给后人不好的置喙。

来源：中国房地产报