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中房报记者 曾冬梅 广州报道

9月22日，中秋假期后A股的首个交易日，地产股表现强势，同花顺房地产开发指数由跌转升，收盘涨幅为0.68%。其中，招商蛇口、京投发展、广宇发展涨停，金地集团上涨9.66%，保利发展、万科A的涨幅均超过5%。

此前，香港股市刚刚遭遇了“黑色星期一”，中国恒大、融创中国等10余只内房股的跌幅超过10%，新力控股集团更是单日暴跌了87%。虽然周二有所反弹，但仍未能收回周一的跌幅。最近一周，不少国际投行都发布了对地产的看空报告，摩根大通下调了十家内房股的评级，认为面对政策逆风，行业难有结构重评，任何明显反弹将会成为减持内房发展商的机会。

香港一位投行分析师认为，港股和A股地产股的表现，折射出了外资及内资投资者对待恒大流动性风险的看法分歧。外资倾向于将其对标雷曼，认为可能波及其他房企并最终引发系统性风险，而内资则以海航等为参照物，认为在政府介入的前提下，恒大的风险外溢能做到最小化。“市场有些反应过度了，不少内房股被外资做空。”

安信策略也表示，当前A股市场投资者对部分金融地产公司的预期已经计入了一定的风险因素，部分债务风险较小的房地产公司和地产风险敞口偏低的金融机构下跌空间已经有限。

强劲反弹后估值仍处低位

中秋假期，外盘普遍大跌。香港恒生指数9月20日盘中一度跌超4%，最终收盘仍然大幅下跌3.3%，地产、保险、银行、科网股无一幸免。美股以及欧洲三大股指也全线下挫。9月21日，市场情绪有所好转，恒生指数小幅上攻0.51%，欧洲三大股指明显回升。但总体来看，本周前两个交易日，全球主要资本市场累计以下跌为主。

受外围市场影响，A股节后的首个交易日也面临着较大的下行压力。早盘，上证指数、深证成指、创业板纷纷下挫，收盘时只有上证指数由绿转红。但地产股并没有重演内房股在“黑色星期一”的全线暴跌，在强势个股的带领下，同花顺房地产开发板块由早盘的下跌1.77%不断拉升至翻红，最终以0.68%的涨幅收盘。招商蛇口气势如虹，在上午10点40分左右便封涨停，随后京投发展、广宇发展相继涨停，金地集团的涨幅为9.66%，新城控股上涨7.2%，保利发展、万科A分别涨了5.71%、5.3%。可以看到，在这波反弹中，国企、央企表现突出，而不少中小型房企仍处于股价的下行通道。

不过，即便短期内实现了强劲反弹，目前地产股的估值仍处于历史低位。内房股方面，以9月21日的收市价计算，绝大部分上市公司的市净率都跌破1倍，即股价低于每股净资产，其中，中国恒大的市净率仅有0.13倍，新力控股集团、富力地产分别为0.15倍、0.17倍。市盈率低于5倍的比比皆是，融创中国、中国奥园、佳兆业集团、富力地产、时代中国、中国恒大等公司已经跌破2倍。A股相对好一点，大部分标杆上市房企的市盈率在4倍-5倍，市净率在1倍上下波动。

“相对来说，A股地产股的投资者比较理性，没有外资那么极端。”对于9月22日地产股的表现，一位业内人士如此点评。

“现在是房地产的至暗时刻”

中国恒大不断累积的流动性风险被认为是内房股周一暴跌的导火线。早在9月15日，高盛便在研报中表示，中国政府正致力为房地产行业在短期内去杠杆化，并带来流动性压力。在2023年上半年所有公司达成“三条红线”的情况下，将会削减18万亿元债务，这意味着在2022及2023年，除物业销售需达至15万亿-16万亿元外，行业需要额外17万亿元的现金流入。该机构认为，行业杠杆集中在上层企业，在大型发展商违约的情况下，将进一步推高系统性风险，因此几乎全线下调了内房股的目标价。

瑞银在9月21日表示，因为中国恒大存在偿还债务困难的问题，预计市场对其他开发商的物业交付及再融资忧虑将会增加，估计有10家开发商有潜在风险，涉及合约销售额共约1.86万亿元，为恒大规模的约2.7倍。该机构对地产行业的前景也持审慎看法，预测今年下半年内地房地产市场销售将同比下降8%，新开工率下跌8%至10%，固定资产投资跌2%至3%，其中新开工量可能在未来几个月跌超过20%，拖累中国GDP约1至2个百分点。

据香港一位投行分析师介绍，周一A股还在休市，深港通、沪港通都无法参与港股交易，内房股的下跌源于外资机构的抛售。抛售的理由主要是担心中国恒大的信用风险向外扩散，从而波及其他房企和整个金融系统。

相对而言，参考海航、包商银行等企业的重组经验，内地的机构视角更为理性。平安证券认为，地产大规模信用风险释放概率较小，银行资产质量风险整体可控。近期有个别房企信用事件频发，可能会释放一些消极的信号，这反而会令未来金融监管高压、楼市调控政策压力有所缓和。

虽然机构的看法有一定的分歧，但无法否认的是，中国的房地产行业正处于风险出清的过程。佳兆业集团控股副总裁刘策在9月18日的博鳌21世纪房地产论坛上直言，现在是房地产的至暗时刻，悲观者永远正确，但乐观者才能生存。“只要你能够活下来，日子可能现在很难过，但以后总会有舒心的日子。”

面对投资者的心态变化和股价的波动，上市房企能做的有效举措并不多。某个内房股的投资者关系负责人对中国房地产报记者透露，该公司主席正在陆续增持，近期还准备举办投资者开放日，让投资者走进项目进一步了解公司实力，希望能对提振市场信心有帮助。A股的一家上市央企开发商表示，公司无法影响二级市场的股价波动，能做的是不断提升经营质量，但有部分市场观点认为，行业调整更利好央企、国企。

来源：中国房地产报