隐形成本与无法标准化对房企做城市更新挑战巨大
9月10日，一场以“喻晓新生”为主题的“2021中国城市更新论坛—走进粤港澳大湾区”在深圳举办。金地产业研究院助理院长高晓伟发表主题演讲。
不要以为这种修修补补很简单，有时还不如推倒重建，隐性成本非常高。
高拯坤/发自北京
9月10日，一场以“喻晓新生”为主题的“2021中国城市更新论坛 走进粤港澳大湾区”在深圳举办。
会上，金地产业研究院助理院长高晓伟以金地打造和运营的旧改和工改项目为例，围绕“如何为城市闲置资产注入产业活力”为主题发表演讲。
高晓伟介绍，金地旧改和工改项目主要分为两类，一种是知识创新型，一种是生活体验型。前者更加注重时尚绿色的办公环境和创意设计生态圈；后者更加关注居民配套，激发活力的邻里空间。
高晓伟表示，知识创新型文创园隐形改造成本高，尤其是结构和上下水改造成本。同时，在文创类空间改造过程，还有一些基本标配要素，比如阳光、空气、绿化、连廊、公共空间、活动空间等。
在招商和运营方面，高晓伟说，金地很重视入园企业和上下游产业链之间交流，建立了覆盖上下游与全服务产业社群。同时，金地也始终认为文创园可以集合多种文创业态，可以成为城市最重要文创产业孵化器。
高晓伟还介绍了金地威新三邻桥项目，该项目位于上海虹口、静安和宝山三区交界处，系重资产项目，距离地铁站距离超过了800米，达到了1.2公里，这使得该项目没办法做办公，没有办法做产业。最后，结合政策及自身，金地将这个项目打造成金地首个以体育文化为中心的产业园，以“体育+文化+教育+商业”为业态最终形成了体育主题公园。
在进行三邻桥项目改造中，面临最大问题是成本较高，甚至是高过了推倒重建，原因是要注重城市空间机理问题，最终业态边界也非常模糊，不仅打造了露天电影院、会议中心等，还有游泳池，适合老年人逛的超市、菜市场等。现在，这里已经变成了网红打卡地，承接了非常多活动。
在高晓伟看来，重资产模式必须要解决五个痛点：一是上下游企业资金的关系；二是可租赁的面积；三改造成本偏高；四是获取项目政策门槛比较高；五是后期运营和服务能够为项目赋能。
“不要以为这种修修补补很简单，有时还不如推倒重建，隐性成本非常高。更重要的是这种产品没有标准化，连设计费都无法估算，这对于标准化房地产公司来说是非常大挑战。”高晓伟说。
本次论坛由中国房地产报、中国房地产网、中国城市与区域治理研究院联合主办，深圳市潮汕青年商会协办，世联行提供学术支持。
来源：中国房地产报
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