博主对房地产还是有点了解的，一方面我从2016年开始就一直关注房地产的事，几乎每个月都要花一天时间出去看房。另一方面在我手上成交了不下十套房，有的是我自己买卖的，还有帮我朋友的，也认识不少炒房的人，所以跟大家聊下这是咋回事。不少人对房地产的理解停留在小朋友的水平，非常不利于将来自己买房发展。

1、买房的钱哪来的？

看到这个问题，不少人可能纳闷了，这还能哪来的？先攒钱，然后贷房贷，买回来后慢慢还贷款。

倒也没问题，不过房地产市场是分级的，大概下边四个生态位：

炒房的，他们的目的是低价买进来，高价卖出去；

富人，买房抗通胀，买了就不卖，甚至将来留给孩子；

普通白领，大家都懂；

穷人，除非撞大运，否则只能是攒钱回县城买。

这几种人，手里的钱数量不一样，心态也不一样，对房地产的理解也不一样。

比如炒房的，他们买房的钱自己的本金非常少，主要是贷款，银行，地下钱庄，信用卡，亲戚朋友那里借钱，借了这么多钱，肯定不可能长期持有房产，那样的话利息就能压死人，所以他们往往是在上涨前夕建仓，然后持有几个月，等房价涨起来再卖掉。

富人们手里倒是钱多，不过他们和白领一样，平时都在那里潜伏着，不涨不出手。

大家设身处地就能明白，房地产这么大宗的交易，如果你刚买完，稍微跌点，你一年的收入可就没了，所以平时根本没有“刚需”，大家都指望着在房地产涨价前夜购买。

这也是为什么只有房产上涨的时候，才蹦出来一堆刚需。

至于穷人，跟他们没关系。

于是就形成了一个奇观，平时根本没人买，北京这边日常买卖两百多套，不温不火，大家都在等涨价前夜。

2、涨价前夜

那啥时候会涨呢？

一般都是政府出台什么政策，比如2016年取消限购，比如今年政府说是要搞营业贷，鲨鱼闻到了血腥味，就该出发了。

房地产上涨的第一波肯定是富人和炒房团带头的，富人在中国还有个称呼，叫“高净值人群”，手里钱多，路子野，平时群里都在聊，稍微有点风吹草动，他们就会提前知道，然后赶紧出手。

一般政府出了政策，对政策的解读往往会在他们内部形成共识，觉得这次要涨了，赶紧出手。

这时候关键问题来了。

富人们往往都有好几套了，由于限购政策，他们几乎没法从银行里贷到房贷。不过他们也不需要这玩意。

他们往往都有公司，也就有了操作空间。

比如今年政府为了防止微小企业倒闭，说是要发放贷款救急，但是你不能空口无凭去银行贷款啊，总得有个抵押品吧？往往是房子。

操作空间这不就来了嘛。

比如我是一个富人，我去找地下钱庄借一千万（地下钱庄的利息是按日计算的，折成年利率，差不多30%左右），加上手里的五百万去买了一套房，买完后拿着这套房去银行抵押了，相当于变相把房贷给借出来了。

但是这种贷款有个大问题，还款周期特别短，一般也就四五年，需要很高的现金流，所以一般都是富人在操作。

现在大家明白为啥国家要限制房票了吧，也就是购买资格，富人们永远都有各种办法弄到贷款，限制他们每人持有房产数量，不让他们玩离婚骗房票的把戏，他们就只能让人代持，也就是你找来你侄子，让他给拿着你买的房，但是这样非常危险，因为一线房地产动辄千万，非常考验人性的一件事，鸡飞蛋打一地鸡毛的事非常多。

炒房团也差不多，反正各种搞贷款，还有人用信用卡搞，大家对信用卡的理解是可以透支买个笔记本，其实这么玩就太低级了，不少人手里有上百张卡，互相借，互相还，完全可以贷款几百万出来，信用卡不是有一个月免息嘛，搞好时间差，也能周转几个月。

3、大涨开始

说到这里，大家可能纳闷了，富人们买房有问题吗？

当然没问题，但是大家一起出去扫房，多多少少会提高点房价，而且市场上风声鹤唳。

会对其他观望的人群形成巨大的压力，你想想啊，你好不容易攒够了首付，担心房价下跌才不敢买，现在市场上传言有人到处扫房，你啥感觉？能淡定有了鬼了，赶紧也加入买房行列，这样市场上买房的人越来越多，房主看着这么多人来看房，肯定会纳闷是不是房价定低了，要不提一下？房价就这样蹭蹭涨上去了。

房价上涨后，会对刚需形成巨大压力，他们担心自己错过了，这辈子都买不起，然后到处借钱，赶紧去买，一波行情就这样形成了，房价翻番就上去了。

到后来会完全失去理性，大家疯了似的从银行借钱买房，用各种办法接，社会总杠杆暴增。

4、为啥要限贷

如果任由这种情况发展下去，不用怀疑，迟早会发生日本那种暴跌，大家疯到把能借的钱都借出来，最后彻底还不上，房价没人接盘，发生甩卖，大家一起崩了。

这也是为啥前几天央行出政策，说是要限制房贷总额，上海昨天说要继续加大限购力度，#上海离异3年内购房按离异前总套数计算#，大家看懂了吧，因为政府知道，大部分买房子的，都是有好几套房子的人，政府有大数据，他们能看到，所以知道出台这个政策有一定效果。本质也是为了防止恐慌情绪蔓延到全社会。

只要打掉“上涨预期”，大家不集中采购，就不会发生那种暴涨，既可以防止杠杆暴涨，又可以让刚需从容购买，当然了，刚需往往不涨不购买。

接下来会发生啥，谁都不知道，反正如果不出台房产税，富人们会像鲨鱼追血腥一样追房地产，毕竟这玩意持有着没成本，还会一直升值，谁要是有钱不持有简直是沙雕了，不过这也间接在洗劫其他老百姓。

来源：九边Pro