作者：邓新华，资深财经媒体人。

媒体报道， 11月—12月24日，长三角共成交各类用地2597宗，涉及建筑用地面积9171.31万平方米，平均溢价率15.67%，涉及土地出让金4005.76亿元。上海在2020年的土拍金额也将触及3000亿元，成为2020年全国排名第一的“卖地王”。

不止长三角。广州、武汉、厦门也是地王频出。

今年土地市场火爆，2021年房价会不会大涨？

1

疫情下，中产的通胀焦虑

开发商积极拿地，背后是中产阶层的焦虑在驱动。

实际上，今年上半年，疫情发生之后，很多地方就已经出现地王了。

原因很简单：疫情打击全球生产，但世界各国货币还在大放水，等于是一边减少了面粉，一边还加了水，这一轮通胀，必定不同凡响。

对于普通老百姓来说，除了买房抗通胀，还有多少选择呢？

即便是疫情最严重的武汉，房价也只是在上半年短暂下跌，然后很快反弹，甚至超过了疫情前的价格。

上半年开发商积极拿地，也是看到了中产的通胀焦虑。

不过，政府很快针对房企出台了一些严厉的调控政策。尤其是在银行贷款方面，严加控制，出台了著名的三条红线：

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%

2、房企的净负债率不得大于100%

3、房企的“现金短债比”小于1

但即便如此，到了年底，开发商的拿地热情还是起来了。

因为，更大的全球通胀还在后面，人们的通胀焦虑，按不下去。

中国老百姓今年经历了几波货币潮水。

上半年，在疫情冲击下，国内货币政策急速放松，这是货币的第一波潮水。不过，比起欧美等国实行“零利率”、“负利率”的滔天洪水来，中国的货币政策相对而言是比较克制的。

下半年，中国企业的出口一片火热。

好的方面看，这是疫情冲击下，各地快速减轻企业负担，放松管制，使得中国经济复苏加快，而欧美因为疫情影响生产，很多订单转向中国企业。

但另一方面看，中国企业输出产品，输入纸钞，这也是加速引进通胀，形成更为汹涌澎湃的第二波货币洪水。尤其是，拜登上台之后，美国肯定有更大的放水。

不要小看输入性通胀。

输入性通胀曾经深刻地影响中国的经济形势。

2

人民币汇率改革，有助于抑制房价

西方有个故事，说有个国王，上战场之前，马夫没有钉牢马掌，结果战场上国王摔了一跤，整个战役失败。

这个故事的中心思想是说，有些看起来不大的事，经过一系列的放大，最后深刻影响到局势。

人民币汇率改革其实也是这样。

从1990年代末到2000年代，中国经历了国企改革、加入世贸组织等宏大的改革，经济蓬勃发展。那个时候看起来，与这些大事比起来，人民币汇率改革并不是那么紧急。

但，因为人民币汇率低估，输入通胀，使得房价上涨。当时的主流舆论认为，房价是炒房者炒高的，于是引发了后面的一系列的房地产调控政策。

如果当年没有人民币低估这回事，今天的房价形势可能是完全不一样的。甚至整个的经济发展形势，都会大不一样。

今天的外贸形势跟当年又有点相似。

欧美货币大放水，“面”少了“水”多了。中国企业低价出口商品给它们，是给它们加“面”，同时把一部分“水”抽到中国。这样做，势必影响到中国的商品价格和房价。

例如，亿帆医药、莱宝高科等上市公司，出口业务大增，但欧美货币大放水，人民币升值，它们的利润反倒受到影响。

这不是说出口不好，而是说，人民币汇率市场化改革应该尽快了。央行没必要再买入外汇。

只有实现藏汇于民，同时大幅降低关税，如此，老百姓才能多买国外的“面”，少抽入国外的“水”，这有利于老百姓降低生活、生产成本，同时还有助于抑制房价，防止资产泡沫过高。

3

土地供给市场化，可以减少房价波动

开发商积极拿地建房，并不是坏事。

它们拿更多的地，供给更多的房子，有助于老百姓买房抗通胀，同时，也有助于抑制房价泡沫。在全球通胀的形势下，如果房子建得少，房价泡沫将会更高，金融风险将会更大。

中国指数研究院数据显示，2020年11月，全国300个城市共推出土地3294宗，环比增加11%，同比增加1%；推出土地面积13143万平方米，环比增加8%，同比增加6%。

300个城市土地供给面积同比只增加6%，和全球货币的滔天洪水比起来，显然是增加得太少了。

人们常说，房地产是“货币的蓄水池”，其实这句话是错误的。其他不说，首先，土地就没有一个“蓄水池”，依赖于土地的房地产又怎么能够担当货币的“蓄水池”的重任呢？

当前的土地供给，基本是只有地方政府的“招拍挂”这一个口子。当资产价格出现上涨势头时，地方政府受限于市场敏感度低，以及各种条条框框的限制，并不能及时大手供地，所以当全球货币洪水涌来时，根本就无地可建“蓄水池”。

人们常说，房价最好不要大涨，也不要大跌，因为大涨大跌风险都很大。但，真正的“蓄水池”，是枯水季“蓄水”，旺水季“泄洪”，这只有市场化的土地流通体制，才能做到。

很多人以为，开征房地产税什么的，可以终结土地财政。实际上，只有建立市场化的土地流转体制，才能真正终结土地财政，并促进经济可持续发展。

当然，这些年，土地体制的市场化试点改革一直在推进。

例如，一些地方，农村宅基地可以有条件地进入租赁房市场，这是改进。前不久，自然资源部公布，非农人口可以继承父母的房子和宅基地的使用权，也是很大的一个改进。

但是总体上看，这方面的改革还是应该加快。当土地的选择权交给市场，人们会更及时准确地判断在什么时候多供地、什么时候少供地，从而减少房价波动，减少金融风险。

例如，应该允许宅基地更自由地进入商品房市场流通，也应该建立更市场化的城市土地交易平台。又例如，现在虽然允许非农户口继承农村的祖屋，但不允许翻建，这种限制就完全没有必要，应该尽快取消。

许多人担心，宅基地流通市场化会使得有钱的城里人买光农村的土地，使得农民无家可归，这纯粹是想多了。现在大城市的人连县城的房子都无意问津，怎么会疯狂买光农村土地？

宅基地流通市场化，只是让适合开发的地区的土地得到高效利用，这既利于降低城市房价，也利于扩大这些地区的农村人口的就业。不要为了夸张的“城里人买光农村土地”的想象，耽误了抑制房价和防范金融风险。

来源：大咖聊房