01 当前楼市见顶了？销售面积原地踏步，未来房价怎么走？

楼市见顶了？需要明确的是见顶的不是房价，而是销售面积。数据显示，从2016年至今，连续4年的成交面积都增长乏力。值得一提的是，在今年前11个月，全国新建商品房的销售面积是15.1亿平方米，同比只增长了1.3%。不出意外的话，今年全年的成交面积和去年大概也没有什么区别。

96%的中国人都拥有了自己的房子，为何住房矛盾依旧突出？

单纯从近五年来的新建商品房成交面积来看，基本都在原地踏步，因而得出一个结论：楼市见顶了。这主要是因为当前我国的人均居住面积和自有住房率，都达到了较高水平。在日前召开的住建部会议中也提到：截至2019年末，城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米、48.9平方米。

此外，在今年4月份央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示：中国城镇居民的自有住房率达到了96.0%，基本上是全球最高水平。

即便96%的中国人都拥有了自己的房子，住房供需矛盾依然突出，这是因为农村的房子并不能直接“搬到”大城市，即使是在农村老家有房，在大城市只是租房，也希望能够在大城市扎根，值得注意的是，当前我国的租客已经达到了2亿。如此一来带来了什么样的结果呢？在深圳这样的一线城市，常住人口的自有住房率甚至低于25%，因而开发商在这些城市还有“许多事”可干。

既然在销售面积上见顶了，接下来会出现哪些情形呢？从近五年的数据来看，虽然销售面积的增幅较小，但是新房的销售额增速却一度超越了GDP，未来这种趋势或将保持。

来源：刘晓博说财经

02 央行新消息：明年起，你的房贷“月供”要降低了？

根据央行在之前发布的“关于存量浮动房贷利率全部转换为LPR对标利率”的规定，从2021年1月1日起，所有的浮动利率都将锚定LPR利率。这也就意味着，但凡LPR利率下行，个人贷款利率也会随之下降。

LPR连续8个月“岿然不动”，释放哪些信号？

日前，央行发布了最新的LPR利率，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与上期持平。基准利率切换为LPR浮动利率，多数人在选择“重定价周期”的时候，都会选择1年。而在“重定价日”的选择上，要么是对年对月，要么是每年1月1日，大部分人都选择了后者。由此一来，每年的12月21日发布的最新LPR将作为新一年1月1日个人利率锚定的依据。

此外，由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个BP，照此来计算，从下个月开始，房贷利率将降息15个BP。若以房贷100万元，4.9%的利率，30年期等额本息为例，月供将减少90.8元。

那么，未来LPR是否会升高呢？此前，人民日报撰文《应对疫情，央行工具箱丰富，降准降息可期》，表达出了对2020年LPR下降幅度的一种预测，甚至提出“今年LPR完全有空间继续下降40到50个基点。”然而实际情况是从今年4月份开始，LPR就戛然而止。未来究竟如何变化难以预料，但是一方面要给实体企业放水，另一方面又要挤压房地产泡沫，接下来LPR或将小幅下降。

来源：楼市指闻i

03 你的第一套房子，可能从一开始就买错了

即使一套再怎么好的房子，在居住了近三十年之后，体验感也会变差，所有的小区、楼盘都不可避免的会走向老旧。因此买房若想一步到位是很难实现的，选择5-10年就置换一回，并让自己的资产流动起来反而是一种更为明智的做法。

买对第一套房子究竟有多重要？

5-10年就置换一回，这种想法可行吗？要知道，期房到手就要两年，再加上后续的装修也要耗时不少，结果房子还没住热乎就又要更换，这不是瞎折腾吗？许多人买完第一套房之后，就一穷二白了，但为什么有的人却可以从一套房到二套房，从普通到优质呢？或许后者家里有矿，但是更重要的是，要树立一个意识：房子不只是用来住的，它还很可能就是你实现资产跃迁的唯一方式。

因此在大城市买房千万不能陷入思维误区，以为首套房一定要满足所有的需求。既要有学位配套，又要方便通勤，最好是配套成熟并且靠近医院……如此一来到手的房子未必是完美的，反而会显得“差不多”，而这种特点也会反映在房价涨幅上，某些特质非常突出的楼盘反而能有更强的上涨的动力。

那么，应该怎么选择自己的首套房呢？最为关键的一点是流动性一定要强，抓住两大核心要点：地段好+当下你最突出的需求。毕竟在人生的不同阶段，所追求的目标也是不一样的：年轻时只要有一个容身之处便好，那就可以选择核心地段的单房；婚后孩子到了上学的年纪，这时便要选择学位房；等到后续孩子教育需求结束，自己手头也较为宽裕，此时就可以考虑核心地段的三四房。

在整个过程中除了关注自己的诉求之后，还要对于市场的变动保持一定的敏感性，主要包括以下三部分的内容：

1.一旦楼市政策有所松动，有火热的前兆就要及时行动；

2.房产滚动并不等同于频繁换房，毕竟现在许多城市都实行了严格的限购限贷政策，每一次优化都是要在有好机会出现的时候才可以上车“换道”；

3.及时审视自身资产的优越性，房龄超过15年就要考虑换房了，否则将来可能连大盘都跑不过；而购买了那些在核心地段且占据其他优势的房子，就要考虑自身的负债率是否合理。

来源：大胡子说房

来源：幸福里