文 |《财经国家周刊》记者 丹华

中央经济工作会议12月16日至18日在北京举行。在部署明年重点工作时，会议较大篇幅谈到房地产及相关问题。

先看原文表述：

房地产行业人士普遍认为，这是近几年来，中央经济工作会议对房地产着墨最多的一次。

近期，中央层面在不同重要会议和场合下持续多次表态“房住不炒”，显示未来我国楼市调控仍将保持现有基调，在此大原则不变的基础上，中央经济工作会议的这段话，预示着明年的地产市场会迎来哪些新的变化？

“这次会议，我觉得中央意识到了一个问题，就是稳住房价和解决住房问题是两码事。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经国家周刊》记者。

盯紧大城市的住房问题

除了强调既有“房住不炒”“因地制宜多措并举”等规定外，会议在最开始的要点总结处提及了大城市住房的突出问题。

这是与以往经济工作会议相比较为显著的区别，也符合今年楼市的表现，众所周知，今年以来，深圳、杭州等热点城市“抢房”现象明显，甚至出现了“代持购房”“集资打新”的炒作现象。

贝壳研究院首席分析师许小乐告诉《财经国家周刊》记者，2020年以来，在货币政策宽松的背景下，资金不可避免会外溢到房地产市场，导致局部城市如深圳等地的住房供需矛盾激化，房价出现明显上涨。

显然，这也会在一定程度上对大城市人口的流入形成阻滞作用，并不利于该地区的长期经济发展，所以不难理解，本次会议为什么要将解决大城市住房问题提升到一个重要的战略地位上来。

而伴随着我国快速城镇化，大量新市民和年轻人涌入城市，这些群体为城市发展提供了巨大的红利，但我国现有“重市场、轻保障”的住房体系，难以满足该类人群的住房需求，成为大城市迫切需要解决的一个现实问题。

“想买房，但是房价贵，这是房价收入比的问题；收入有了，但是房子买不到，这是供求失衡的问题；不买了，那就租吧，结果爆雷了，这是租购并举的问题。”严跃进称，因此解决房价的问题，只是解决了大城市住房问题的三分之一。

通过本次经济工作会议的表述，严跃进预计，未来大城市房地产政策会有三方面变化。

第一，从短期管控的角度来看，将继续打击各类投机、炒房需求，包括此前深圳“代持”购房等行为；第二，从房地产长效机制来看，有望在土地供应等方面继续发力，特别是纯住宅用地的释放可能加快；第三，继续大力发展租赁市场，通过租赁市场来协助解决住房问题，让市场化租赁住房和保障性租赁住房共同发展。

“租购同权”会有实质性细则落地

本次会议明确指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场等等。

2019年底以来，我国已经开始在沈阳、南京、苏州、杭州、合肥、福州、济南、青岛、郑州、长沙、广州、深圳、重庆13个城市开展完善住房保障体系试点工作，大力发展政策性租赁住房，尤其是面向新市民和年轻人的小户型、低租金的政策性租赁住房。

然而现实情况是，我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩，由于不同城市的社会福利及保障差异较大，在哪个城市落户就成为能否充分获取社会福利的关键。目前，我国落户的政策与房屋挂钩，在实际执行中就是以“房屋所有权”为原则，这也就意味着“租房”获得社会福利的优先级较低。

显而易见，这种“租购歧视”的现象存在，必然会影响城市租赁市场的发展。

许小乐判断，本次会议既然明确了“租购同权”的方向，就会加快租赁市场赋权的细则落地，有利于租赁市场制度的完善，使市民真正可以将租赁作为一种长期住房选项。

严跃进也认为，这里的“同权”，其实就是后续在落户、入学、医疗方面的同权，具有非常良好的市场导向作用，为后续租赁市场的积极发展做足了铺垫。

实际上，从2020年下半年多地出台的房地产调控来看，政策工具已经不仅是对需求端的各类限制，也涵盖了供给端如增加住宅用地的供应，建设人才房、租赁房等等，甚至延伸到促进区域协同发展等较为宏观的层面，因地制宜、多措并举地平抑地产市场的过大波动。

“可以看出，中央对保障性租赁住房、长租房的政策思路正在不断清晰。”严跃进认为，后续应督促各地政府，把保障性房源的供应、分配等工作执行到位，真正为市场形成丰富、选择面大的房源供给。

稳租金会成为明年一项重要工作

近年来，我国租赁市场发展迅速，然而由于恶性竞争、监管缺位等原因，长租公寓市场乱象频发，蛋壳、自如等头部运营商都被曝出纠纷事件，房东、租房者的权益受到损害。

本次会议强调：降低租赁住房的税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

许小乐认为，这意味着，我国房产租赁市场的监管将走向制度化和常态化。

具体包括：一是对于租赁机构的经营监管将进一步加强，特别是对于经营风险的管控，加强事前、事中和事后监管；二是培育与规范并行，包括对于租赁企业的财税支持以及经营行为规范；三是对于租金水平的指导价格与管理，防止租金水平过快上涨，影响居民的可支付能力。

“后续对于租金的指导价和涨幅等，预计都会出台地方版本的相关规定。”严跃进告诉《财经国家周刊》记者，“稳租金”将成为2021年租赁市场的一项重要工作。

可喜的是，租赁市场的土地供应将有望得到更多保障，既包括传统的土地供应，也包括集体建设用地和企事业单位的自由闲置土地等等。

许小乐认为，应关注会议中提出的“探索利用集体建设用地”建设租赁住房，此前集体土地存在着流动性差、利用率低的情况，而通过集体土地建设租赁住房具有许多积极意义：

一是对于打破城乡二元结构，逐步建立城乡统一的土地市场带来推动性作用；二是可以逐步缓解住房租赁供需矛盾，增加租赁住房的供给，提升租赁的品质；三是有效盘活农村闲置的集体土地，利于增加集体经济组织收入，将改变原来农村集体土地增值收益在农民和集体之间的分配机制。

随着租赁住房多元化体系建设，集体土地上租赁住房将更多地发挥保障性功能，同时随着集体土地租赁住房项目的入市，大型租赁社区也会成为一种新的租住形态，一方面为租客提供更多元化的租住选择，另一方面也会增加租赁住房的供给。

此外，会议提出参与主体的多样化，即在发展租赁房市场方面，国有企业和民营企业都要充分发挥作用。

对于一些民营企业而言，可能意味着更多参与的机会，或成为其转型的方向。

近几年中央经济工作会议房地产相关表述

观察2016年至2020年的政策表述，中央经济工作会议基本上是强调了“房住不炒”的定位，同时也结合了长效发展机制等进行了政策表述。

2016年

要促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

2017年

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

2018年

要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

2019年

要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

2020年

解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

来源：财经国家周刊