2020年是疫情打乱全球节奏的一年，也是很多问题开始显现、很多领域开始分化的一年。

比如虽然在2016年开放二胎之前，社会上就有了关于我国人口增长动力不足、老龄化、劳动力缺失等问题的零星讨论，但今年，人口焦虑仿佛一夜之间就从学界、政策层、官媒，下沉到了自媒体和每一个人身上。

根据国家统计局的最新数据，2019年我国人口出生率为10.48‰，创2000年以来的最低值。

一时之间，年轻人一边在网上探讨失去人口红利后经济下行和养老金的压力，一边在国家“生个孩子呗”的号召中表示，“不生，我们不生！”。

和生育率跌破警戒线一同广为人知的，是房价的分化。

虽然在“房住不炒”的4年中，各地的房价趋势已经与过去20年中大不相同，但所有的趋势似乎在积累了4年后，于2020年爆发了。

房价分化是2020年的地产关键词之一，今年知名知名房产号和房产大V都至少写过一篇与《2020年过后，不能再盲目买房》、《2020年后，买房亏损成常态》相关的文章。

一直以来在网友心中，生育率下滑和房价下跌都存在着某种微妙的联系。

最经典的段子就是，独生子女的一代人长大后，爷爷奶奶姥姥姥爷爸爸妈妈的房子都会留给一个孩子，到时候满大街都是没人住的房子。

怎么说呢，这是要求全家除孩子以外的人同时团灭么？

当然，生育率跟房价还是有一定关系的，决定房价的是供需，决定供需的很大一部分原因是人口，生育率与人口息息相关。

但2020年我们发现，即使现在买房的中坚人群数量还没受到当前低生育率的影响，一些地方的房地产市场依旧撑不住了。

·2020年，房价分化元年

今年深圳、杭州、东莞等地的抢房热让人一度感到魔幻——“说好的疫情打击房地产市场呢？”

但在以上地区政府费劲压控房价的同时，哈尔滨却在年底打响了保卫楼市第一枪。

近年来哈尔滨人口不断流出，2015年净流出25.9万人，2017年流出7.1万人，2018年流出3.5万人。

这里的楼市没有疫情后的复苏、没有金九银十，只有两年都卖不光的惊人库存。

在这样的背景下，上周哈尔滨发布政策，鼓励房企降价让利，并通过调整公积金政策，试图鼓励市民购房。

在哈尔滨之后，福建平潭、广东湛江和河北也跟进了。

对于大部分人来说，五六线城市房价垮塌是江湖中的传说，而今年，一些二三线城市房地产市场的疲软，已经成为人尽皆知的事实。

·几家欢喜几家愁

缺乏经济增长点、长期人口流出地区的房产市场，没来得及被低生育率冲击，就已经偃旗息鼓，而坐拥热点产业、卖力吸引人才的地区，房地产市场则是另一番景象。

在房产需求这件事上，洋房姐姐必须得说：“北上深，永远的神！”

在这三个超一线城市，楼龄20、30年的老住宅，还在努力消化着过去十几年不断涌入的人口，而随着人口收入的增长、生活水平的提高，住房的改善升级需求也开始提上了日程。

以北京为例，未来十年刚需+改善平均没有有2300万㎡的住房需求，算上各类供给，还有420万㎡/年的缺口。

深圳的住房缺口则达到了433万㎡/年。

更不要说这些市场在备受国内买家青睐的同时，还受到全球资本的关注。

·未来买房怎么买

说了这么多，核心思想只有一个——未来我国房价会越来越分化，买房需谨慎。但也不要指望你想去的地方房价能降到你负担得起的程度，因为你想去的地方，大概率别人也想去。

那么未来该买哪儿的房子呢？

洋房姐姐认为，未来的增长点有两个：改善需求和城镇化。

改善需求很好理解，二胎政策改变了家庭结构，3口之家变6口之家需要买更大的房子，或给老人就近租房；学区房也是大城市不少家长的刚需。

在老生常谈的几个楼市热门地区，投资优质改善盘和学区盘永远不会赔钱。今年北京房产销售们最大的感受，就是总价1500万上下房产的咨询量一下子大了起来，未来三五年这个趋势会越来越明显。

不过，如果不是刚需，没有学区加持的老破小就不要买了。随着阶级固化，处于食物链底端的老破小会逐渐丧失居住属性，有能力扎根大城市的年轻人，不是家底厚就是赚的多（绝大部分是家底厚），学区是老破小吸引他们的唯一理由，没有学区的老破小只能被淘汰。

11月底，恒大研究院的任泽平发布了《2020，中国的大趋势》，文中提出2019年中国城镇化率达到了60.6%。

60%是一道坎，这道坎之前，农村人口不断流向一二三四五六线城市，为房地产市场提供源源不断的需求增长点，而达到60%之后，参考发达国家数据，我国的城镇化进程还有20个百分点的上升空间。

这20%的空间，只能保证未来十年二十年，中国30%的城市人口是净流入，其他城市都是净流出或停滞的状态。

未来买房，把握住这30%就成了重点。

十四五规划把精细发展城镇化提上了日程，从目前的进度来看，我国城镇化的方向也是建设像伦敦、巴黎这样的都市圈，用中心城市带领周边城市发展。

目前我国有9个中心城市，分别是北京、上海、广州、天津、成都、重庆、武汉、西安、郑州，济南、沈阳、杭州等城市也在积极创建国家中心城市。

这些城市最终不会全部突围成功，但未来30%人口净流入的城市，大概率会在这些中心城市以及它们覆盖的都市圈中产生。

不论是想买房，还是想选择未来发展的城市，从上面的城市中选几个，看看他们的地理位置，查查近几年的人口流入量，翻翻产业、人才的引进政策，至少大方向不会错。

来源：洋房姐姐