总有人说北京房价要跌，其实决定人们对房价的态度的，其实是人们所处的阶段。

已经上车的人们，当然希望房价继续涨，没上车的人们，当然希望房价越低越好。

01

那北京到底要涨还是要跌？我们先把视角放大一些。

首先要说一个事实，对全国来说。

房价暴涨，一年翻翻的时代已经过去了。

买房永远不会错，只有有涨多涨少的时代过去了。

现在买房更像炒股买基金，虽然大盘长线看好，但你选的个股基金是否能够跑赢大盘是个问题，买房不再是必赚的投资方式。

不过大范围的降价，只会出现在一些特定区域。如果你盼着一线城市大跌，想来抄底，那是不可能的。

那些认为房价长期利空的人们主要依据是：人口论。

人口论主要有两个论据，

一是中国人口增长逐年放缓，购买的驱动力不足。

二是未来会有很多年轻人，从家里继承很多房子。

所以下一代既缺乏买房的动力，也缺乏需求。所以房价肯定会跌。

这个观点看法看似有道理，看起来没问题。但具体到实际情况，并非每个城市都如此。

我们姑且不说未来5-10年人口总量预计还会继续增长，注意是总量，增速虽然放缓，但不意味着不增长。

就算到了中国人口总量减少的阶段，也不是各地均衡减少。

因为最先受到人口数量制约发展的必然是小城市。

因为判定一个城市适不适合生活，有一个基本的人口数量要求，如果人口太少，那些当地的配套设施比如学校、医院，商场等等都会减少。

同时新基建的成本越来越高，高铁飞机也只会覆盖人口密集的城市。

一旦城市人口规模降低到影响个人宜居的程度，那么人就会离开。

留下的人支撑不了发展，也提供不了足够的就业，就会形成恶性循环。当地的配套、吸引力就会进一步降低，人口外流会继续加速。

毕竟人和资本都会用脚投票。

其实出了北京，路过一些西北西南小城，现在的你就会感受到这种趋势。

但现在这个问题还不严重，因为我们还处在城市化初级阶段，大量的人口从农村转移到城市里。支撑了小城市配套设施的建设。

但是城镇化也有尽头，目前已经快要接近完成了，欧美平均的城市化率大概在80%。而我国的城镇人口比例已经从25年前的30%到现在的60%。

看上图的趋势就能发现，城镇化进程已经过了高峰期，城镇化的速度会放缓。

随着农村里的年轻人越来越少，小城市也不再会有新鲜的血液流入时，就到了我们上面说到的环节，小城市将会逐渐衰落，人们总是向往着金字塔尖的，不是么？

根据19年《造就》数据显示，中国600座城市中有180座城市的人口正在流失，2017年中国人口净流入最多的20个城市中基本上都是经济发达的沿海城市，内陆的三四五六线城市基本上成为了这些发达城市人口输出地。

所以，未来城市间的虹吸效应会越来越明显。

02

虹吸效应，说直白就是强者越强，弱者越弱。

大的人口趋势是从农村往城市迁移，从小城往大城的迁徙。人口减少，首先受到影响的是本来人口就少的地区。

小城的人口低于最低宜居标准，将进入加速荒废阶段，这个规律已经在国外反复验证过。

反而全世界的大都市都没有收到人口减少的影响。房价该涨的还是在涨。

德国，老龄化问题也严重，8千万人口，四分之一是老人，可是柏林价格涨幅位居全球房价涨幅第二。

（日本各地区人口流入流出，东京净流入）

（东京房价走势）

还有日本是老龄化和人口化的问题，最严重的地方，人口连降11年。可是东京的人口和房价却是连涨。（背后也有奥运会刺激的原因，但只占小部分。）

人口的下降和老龄化，不但没有影响到大城市的房价，反而把更多的人，从小城市驱赶到了大城市。

所以说，人口下降对一线城市楼市是有利的，危险的是小城或者县城的房子。

在不远的将来县城的房价必然会有一次大跌。

以前县城的房价是靠农村人口城市化和返乡人员抬起来的，现在农村的老龄人口比例大，村里已经没有年轻人，也就无法继续向县城输血。

而县城里的年轻人，又在往大城市迁徙。

所以县城的刚需就很少了。再加上县城的土地供应充足，土地调控缺乏尺度，房子不存在紧缺的问题，本地人该有的有了，该买的也买了。

同时外地投资很少会到小城市去，除非有特殊的景观环境资源或经济价值。

根据《百城新建商品房库存报告》，四五线城市在库存面积每周增长百分之一。

卖房周期长达24个月，这就说明小城市卖房越来越难，我想很快就有开发商顶不住资金压力，开始降价。

但你还是不会买，因为我们要考虑：医疗、教育、商圈等等因素。

这也就是李嘉诚的名言：决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。

满足这些条件的房子，随着人口结构的变化，反而会越来越稀缺，所以下跌的地方永远是你不会去买的地方。

而你想买的地方，只会继续上涨。这就是房子的买涨不买跌。

大城市的房价肯定还会涨，小城和县城的房价肯定还会下跌。

03

讨论房价时，有个很流行的说法，就是房地产在挤压实体经济的生存空间。对经济发展不利，所以国家会进行调控和打压。

这里首先要明确，房地产行业过去对于经济是利大于弊的，并且超额完成了历史使命。

2020年1-10月累计，全国一般公共预算收入15，8533亿元，同比下降5.5%。

土地和房地产相关税收（共五项）约为1，6111亿元。

国有土地使用权出让收入5，5965亿元，同比增长10.1%。

财政部

过去20年，全国地方政府一般预算开销，合计148.5万亿，一般地方预算收入只有82.7万亿，这样巨大的财政缺口，主要就是靠房地产来弥补。

地方上卖地的收入，加上房地产相关的五大税，正好占据了地方财政收入的一半还多。所有地方上的医疗教育，扶贫修路，治安消防，都离不开房地产行业的支撑。

但终归房地产并不能推进整个国家的前进，国家给出的新的政策方向，不是降低房价，而是房住不炒。

7月24日，国家召开了一个房地产工作座谈会，除了说到房住不炒，最有意思的是其中提到：坚持不将房地产作为短期刺激经济增长的手段。

我们国家的政府公文用词从来都很讲究，坚持不作为短期刺激经济增长的手段。

专门写出短期两个字，肯定不是瞎写的。

那么不作为短期刺激经济的手段，那会作为什么期的刺激经济手段呢？

这次参加会议的，除了中央和有关部委以外，还有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市的负责人。

你品，你细细品。

房地产不是自助，不能顿顿吃，那增肥就是1个月的事儿，胖了对“身体”肯定不好。

但是可以当做牛奶，每天早上喝一喝。随着时间增长，个子长高了，体重增长一些是可以接受的。

《十四五规划》

而且近期在十四五规划中，再次提到了房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展。

暴涨属于不健康，暴跌则是不平稳，你说国家对于未来房价的预期是什么呢？

同时房价同样事关金融安全。四五线城市和县城的房地产总量不算太大。降低一些不影响全局。

可一二三线城市房地产体量已经太大了，政府的主要收入和老百姓大部分财富都在里面。牵连着全社会的信心。

房价下跌的底线就是30% ，一旦超过这个数字，就会出现系统性风险，为什么？

因为大家买房的首付是30%-40%左右，而60%-70%是银行付出的贷款，原本你还不起贷款，银行把你的房子收走，银行也不会烂账。

可是一旦房价下跌超过三成。压在银行手里的抵押物就抵不上房贷了，银行自己的资产缩水，就不得不减少对外的放贷，开始抽贷，其中最要命的就是对企业的抽贷。

企业本身已经过的很难，各个行业资金链已经很紧张，贷款一断，事业完蛋的例子数不胜数。

而企业完蛋就带来降薪裁员，带来失业，而失业会带来进一步的房贷崩溃。

这样一来，实体和房价就会出现下跌的反馈，进入恶性循环的旋涡，就是这样房价的大范围下挫，给银行带回大量抵押的房子，跑到市场来卖，却发现各家都在卖。

而这时供大于求只能继续降价。而这时一降价将会导致更多人断供，银行最后手里房本堆积如山却没有现金流。

很多银行就此倒闭，这就是系统性金融风险。

这样的恶性循环之前有过很多的例子，我们国家绝对会竭力避免这样的事情发生。

政府的财政和货币政策里，为这样的系统性风险设计了多道防火墙，来阻止这件事情发生。

现在的国家策略就是保持现状，以房价的空间换取经济发展的时间，所以一线城市和二线核心城市的房价早已不是一个简单的住宿问题。

更何况现在经济放缓，股票、期货、各个投资理财渠道是什么行情。相信你们也了解，闲钱投进实体里的风险越来越大。

经济下行越严重，房子就会越抢手，一线城市的房价完全是靠国家压制，深圳的限制稍微松懈下，就能让人把房价玩儿出花儿来。

一旦彻底放开限制，你信不信，一线城市很轻松的就能再翻一倍？

最后，所以该在哪里买房子？哪里限购严格买哪里，哪里人口净流入买哪里，这是底层逻辑。

最后的最后，北京的房价会不会暴跌？答案只可能是：不会。

来源：西瓜乔子