上周三，郑州市人民政府办公厅发布了郑州市储备土地综合开发实施细则（试行）等3个文件的通知。该文件的出台会对郑州土地市场和房地产市场产生什么影响？

郑州楼市现状：土地供应量井喷

据不完全统计，12月郑州市主城区将发生25宗土地交易，为近两年来的土地成交数量之最。而最近一次单月成交20笔以上的土地的记录是在2018年。

25个地块中，大部分是用于后续城市改革项目的土地，但也有一些优质土地。

作为房地产市场的晴雨表，土地市场的激烈竞争是房地产市场回暖的信号。 大量的供应表明了政府对市场的信心。

预计土地市场将受到规范

在这些文件中，值得注意的是：

政府应统筹土地储备工作，建立统一的土地储备项目数据库。

它明确了土地一级开发的主体，主要是几家城市投资公司，例如郑州地产集团有限公司、郑州发展投资集团有限公司、郑州地铁集团有限公司。也就是说，土地的一级开发由政府主导，实现了政府对一级土地市场的统一管理，增强了对土地资源的控制能力。

过去，郑州拆除了许多城中村。当时，由于政府缺乏资金，实行了一级和二级联动的土地开发模式，即由开发商负责拆迁工作，重组后的土地最终由开发商拿去。这种开发模式的优点是政府不需要投资。缺点是政府收益低，城市总体规划难以实施，发展进度无法控制。

一级和二级联动的土地开发模式具有明显的历史色彩，是在特定历史环境下产生的土地开发模式。总体而言，这种模式灵活地调动了社会资金参与郑州的城市建设，并迅速实现了旧貌焕新颜。但是，任何一种开发模式都不是完美的，回顾过去遗留下来的一些历史问题，也无可厚非。

如今，郑州的土地开发再次处于新的发展节点，一级市场的土地开发也将变得更加规范和有序。但还是同样的道理：任何一种开发模式都不是完美的。当前的发展模式要求政府提供大量的预备资金，并需要各职能机构之间的协调配合，开发进度有可能变慢，这将考验市政财政资源和效率。

新政牵出了“放宽限购”的传言

文件中，还有涉及土地征用和拆迁信息的另一句话：鼓励并支持选择多种安置方式，例如货币补偿。这个消息引发了讨论。

有人认为，点燃了郑州房地产市场的火星已经出现，坚信货币化安置将给房地产市场带来向上的动力。 2016年，郑州市政府鼓励货币化安置，使得热钱流入市场，直接导致需求和购买力的急剧增加。现在历史会重演吗？

另一部分人则认为，房住不炒已成定局，郑州的房价很难上涨了。郑州主城区的城中村已基本拆除。这样的政策还会对郑州房地产市场产生影响吗？

上述三份文件发布后，市场还立即爆出了放宽限购和限售政策的消息：

有郑州市户口的已婚人士可以购买三套房，但必须为144平方米或以上；限售政策之前是满三年，目前是满一年都可以上市并交易。

这一消息一出，就触动了房地产市场的敏感神经。听到这一消息后，市场中介奔走相告，担心他们的顾客错过上车的最佳时间。开发商深知，找到加速销售、加快回款的方法，才是最重要的。

11月23日，有关市场上放宽限购、限售的谣言，有关部门对媒体表示：“迄今为止尚未收到相关通知，以官方消息为准。

对房地产市场有何影响？

目前，研究机构对郑州市场总体趋势的研究和判断，与当地局部市场的实际情况并不相同。

一种声音认为，郑州房地产市场稳定，另一种声音认为，郑州房地产市场开始下行。实际情况是，郑州市主城区当前房价是稳定的，外围郊区确实处于下降状态。郑州房地产市场经此一“疫”，呼唤重返主城的声音响起，主城与郊区之间的分化明显加深了。

10月份，环郑州区域的土地平均价格约为347万元/亩，楼面价约为1907元/平方米。环郑州区域的土地成交地价和楼面价均下降。在郑州郊区，开发商之间的价格战接踵而至，精明的购房者正冷眼旁观。但是，今后郑州新房市场仍将以远郊作为主战场，远郊无疑是土地开发和出让的重要区域，也是郑州向外拓展的必要场所。

在主城区基本无法拆迁的情况下，最近官方的“鼓励和支持货币补偿等多样化安置方式”是否有助于郊区房地产市场的健康发展？

如今，郊区的房地产市场遇冷，土地出让价格正在走低。说到郊区的现状，很难说郑州的房地产市场是稳定的。的确，在房住不炒的大背景下，房地产市场的稳定无疑是各方最大的公约数。市场有市场的规律。例如我们经常讨论的供求关系，为什么三环主城的价格稳定，而外围地区不断下跌？想想就知道其中的逻辑了。

郊区房价的持续下降不利于行业的健康有序发展。这时，有必要实施针对城市实际情况的政策，充分发挥政策优势。

在过去的几年中，郊区的土地供应很大，新房的供应也很集中。此外，一些安置房的涌入也对郊区的房地产市场产生了一定的影响。如今，市场遇冷，郊区的库存增加，为了加快去化，开发商纷纷打起价格牌，买家陷入了买与不买的两难抉择。

随着郑州被建设成为国家中心城市，城市框架将得到扩展，郊区自然处在发展路径之上。重启货币化安置，热钱流向二级市场，遇冷的楼市，积压的库存，似乎迎刃而解。

来源：幸福里