经济学家张五常曾这样说过，从原则上而言，在不考虑房地产分配不均衡的情况下，应该让他涨上去，这样大家的财富都会增长，带来收益增加。同时，我们的房地产还看不到泡沫的问题，所以不能管得太严。

这是一位知名经济学家的一席话，一直在房地产市场广为流传，有人不赞同，但也有很多人支持。张五常提出了2个观点：①房子不应该限制增长，这样对谁都有好处，人人都有房子的情况下，房价上涨带来财富增值；②现阶段房地产没有泡沫，所以不要用抑制的手段来控制楼市，这个做法不合适。

这种说法真的有道理吗？字面上而言有道理，但经不起实践的推敲和检验，一方面房地产确实不均衡，不少人手握20套、300套房子，住房空置率达到22%以上，但同时还有很多刚需一房难求，为了买房不得不按揭贷款20-30年的时间，月月偿还几千元到上万元的月供，为了买房还需要掏空家里的6个钱包。所以如果没有实现人人都有一套房子，那专家的“房产财富”观点就无从谈起。

1998年我国正式提出“市场化房地产”的名词，当时的房价才2000元/平米，到2020年10月份，全国新房销售价格已经突破10000元大关，在短短的20年里，房子涨幅5倍，也就是说每4年价格就要翻一番。

是什么导致房地产一直持续走高？其实是资金，房地产吸纳了过多的资金资源，导致干啥事儿都财大气粗的。国际经济交流中心副理事长黄奇帆曾直言说到，房价过高，主要是因为在炒地皮，应该应用经济的手段，禁止房地产开发商“背着银行炒地皮”的行为，只要限制了流向房地产开发商们的大量资本，那么他们就没有能力去购买地皮，进而地皮的价格也就不会上涨，这是决定建房的成本价，占到了房地产成本50%左右的比重。简而言之就是“只要面粉的价格下降了，那么面包的价格也就会变得便宜起来。”

进入2020年，楼市一改之前的“上行”风，开始发生了深层次的新变化。房价有了“新动向”？楼市2新规，明年起，房价或超乎常人想象。

首先提到的，正是黄奇帆所说的严格控制流向房地产的水源问题，调低“面粉的价格”。央行三条红线应运而生，房地产机构研究显示，在研究的上市80家房企中，有90%的房企不能达到三红线的基本标准，这也就意味着他们今后的融资将直接受限，年融资增幅开始递减了。特别是在负债率方面，有的房企到达标准的200%倍以上。

一块地皮200亿元，有多少开发商能够真金白银拿出这么多钱的？估计没有，要想把这块地皮购买下来开发楼盘，办法只有一个，那就是向银行和金融机构融资，190亿元都是周转而来，在销售回款之后，开发商方可偿还190元资金。

根据新华社发表的文章《前10月房企融资破万亿元，11月迎年度偿债高峰》给出数据，根据贝壳研究院报告，2020年前十个月，房地产企业境内外融资达到10283亿元，超过一万亿元，同比微增1%。高级分析师潘浩表示，今年1-10月份房企们融资规模只有2019年的87%左右，从现在开始到年末，房企们面临降低负债和完成业绩的双向压力。

上半年受到“疫”事情的影响，融资下降，本来房企们期盼着下半年有所好转，但是央行规定泼了一瓢凉水，前十个月房企境外债券规模占38%，也比2019年下降8百分点，境内债券62%，前10个月比前9个月下滑1%。

种种因素之下，10月房企境内债券发行47笔，融资规模才仅仅360亿元，环比下降34.4%。面对数以万亿元计的债务偿还额而言，如何应对，或许降价是一个好办法。

除了“三红线”新规外，第二条新规也值得注意，11月13日，中国银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，在这其中，就明确提出了“不能直接从事房地产开发”，包括了商品房住宅开发和商业性质的住宅开发。这个规定，直接划定了资金的直接用用途和间接用途，都被明确要求不允许流向房地产市场。

特别是险资“明股实债”进入房地产的做法将直接受阻。恒大研究院透露，就目前而言，保险资金投资方向中，银行的存款、债券等固定收益占比只有50%，另类投资占到了资金流向的第二大位置，在这其中，不动产的投资是保险资的主要方向之一，在之前，商业地产、办公地产、住宅地产等不动产占比很大。

楼市有了“新动向”，2条新规发布，2021年起，房价或超常人想象。一条新规是央行方面限制了高负债房企融资能力，另一条新规是银保监会约束了险资投入房地产，双方加持之下，房企们没有了水源，如何应对超过万亿元债务？所以专家们认为，大概率会继续采用打折的做法。

来源：楼市指闻i