河南商报记者 张超凡/文

2020年11月18日，郑州市人民政府办公厅印发了关于郑州市储备土地综合开发实施细则（试行）等3个文件的通知。

该文件是贯彻落实《关于进一步深化土地储备制度改革加强储备土地综合开发的意见》（郑办〔2020〕17号）的具体举措，是郑州市未来储备土地综合开发的技术指导性文件。

文件的出台将对郑州土地市场及楼市产生怎样的影响？

规范土地市场

文件中，值得注意的是，政府要统筹土地储备工作，建立统一的土地储备项目库，明确了土地一级开发的主体，主要是几家城投公司，如：郑州地产集团有限公司、郑州发展投资集团有限公司、郑州地铁集团有限公司。

什么意思呢？就是土地的一级开发由政府主导，实现政府对土地一级市场的统一管理，提升对土地资源的掌控能力。

过往，郑州拆除了大量的城中村，而那时由于政府缺乏资金，实行了一二级联动的土地开发模式，也就是由开发商负责拆迁工作，整理出来的土地最终由这个做前期工作的开发商拿去。

这种开发模式的好处是，政府无需投入，缺点是政府收益低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控。

一二级联动的开发模式带有明显的历史色彩，是特定历史环境中产生的土地开发模式。总体上看，该模式灵活地调动了社会资金投身郑州的城市建设，快速实现了旧貌变新颜。但任何一种开发模式都不是完美的，回望过去遗留的一些历史问题，也无可厚非。

如今，郑州的土地开发再次处在新的开发节点上，一级市场的土地开发也将会变得更加的规范有序。

但还是那句话：任何一种开发模式都不是完美的。眼下出台的开发模式，需要政府拿出大量铺垫资金，需要各个职能机构衔接配合，在开发进度上会变的较慢，考验市政财力，更考验效率。

新政策引发市场讨论，还牵出了“放松限购”传言

文件中，有关征地拆迁的信息，还有一句这样的表述：“鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式。”

而这条消息，引发一阵讨论。一部分人认为，点燃郑州楼市的火把出现了。另一部分人认为，房住不炒已是定局，郑州的房价很难上涨了。

前者坚信，这个货币化安置将给楼市带来上涨动机。2016年，郑州市政府曾鼓励进行货币化安置，包括前两年的棚户区改造，货币化安置使得热钱流入市场，直接引起了需求和购买力的剧增。如今历史将会重演？

也有人产生疑惑：郑州主城区的城中村基本已经拆除完了，这样的政策对郑州楼市还会产生影响吗？

上述的3个文件出台后，市场上还随即传出了限购、限售政策将有松动的消息：郑州市户口已婚的可以买三套，但必须是144平以上，限售政策之前是满三年，目前是满一年都可以上市交易。此言一出，紧绷而敏感的楼市神经被触碰。

传言限购、限售政策将有松动的消息截图

市场中介人士闻讯奔走相告，生怕自己的客户错过最佳上车时机。在行业中摸爬滚打的开发商深刻明白，眼下想办法加快销售，加快回款才是最重要的事情。

11月23日，关于市场出现的放松限购、限售的传言，郑州市房管局回应楼市商报称：“目前没有接到相关通知，以官方消息为准。”

对楼市影响几何？

当下，研究机构对郑州市场的总体趋势研判与局部市场的实际情况并不趋同。一种声音认为，郑州楼市是稳定的，另一种声音则认为郑州楼市开始走下坡路了。

而实际的情况是，目前郑州主城区的价格是夯实的，远郊的确是呈现了下跌的状态。郑州楼市经此一“疫”，高呼回归主城的声音响起，主城区与远郊的分化明显加深。

当年轰轰烈烈置业远郊的场景犹在眼前，可眼下，那里竟成了令开发商和购房者谨小慎微、甚至避而远之的区域。

10月，环郑州区域土地平均地价约为347万元/亩，楼面价约1907元/㎡，环郑区域土地成交地价、楼面价均有所下降。

当下的郑州远郊，开发商价格战此起彼伏，精明的购房者冷眼旁观。

但是，未来那里依然会是郑州新房市场的主战场，无疑也是土地开发及出让的重要区域，同时也是郑州城市向外扩张必经之处。

在主城区基本无可拆迁的情况下，近期官方出台的“鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式”是否有助于远郊楼市的健康发展呢？

如今，远郊楼市遇冷，土地出让价格走低，谈及远郊现状，难言郑州楼市是稳定的。

诚然，在“房住不炒，因城施策”的主基调下，楼市稳定无疑是各方最大的公约数。

市场有市场的规律。比如：老生常谈的供需，为何三环主城价格稳定，远郊跌跌不休？想必大家一想便知其中的逻辑。

远郊跌跌不休的情况并不利于行业的健康有序发展，这个时候就需要做好因城施策，根据实际情况加以引导，发挥政策的优势。

远郊前几年大量的土地供应，新房供应集中。此外，一部分安置房流入市场给远郊的楼市带来了一定的影响。如今市场遇冷，远郊的库存量加大，开发商为了加快去化，打起价格牌，购房者陷入买与不买的两难之中。

建设国家中心城市的郑州，城市的框架依然会扩大，远郊自然在发展路径之上，郊区城镇化在那里依然会上演，大量的房屋面临着被拆迁，重启货币化安置，热钱流向二级市场，遇冷的楼市，积压的库存，似乎迎刃而解。

倘若逻辑成立，眼下被“冷眼观之”的远郊，两年后会不会再次引人侧目呢？（首席编辑 华丽娟 编辑 吴冰）

来源：河南商报