房价是衡量房产的重要标准，但是房价的数值却是一个变化的数值。在两个临近的城市或者经济发展不同程度的城市，房价的落差是非常明显的。房价比较高的城市通常有三个比较明显的特征：人数众多、经济发展完善和政策利好，所以房价才有非常大的差距。国内的城市当中房价的落差可以相差20倍之多，而且还是在国内主要城市的房价落差。如果要改变房价的变化就需要改变楼市的环境和在其中参与的人群！

楼市是一个庞大的关系综合体，很多人都想从中获取到自己的利益所在，甚至还会出现原本并不相干的人群。其中炒房客就是其中最具有明显标志的人群！房价的增长和下跌对于房产本身并没有什么影响，但是却是对买卖双方的利益有非常大的影响。一套100平米的房产可以形成几十万的差价，那么这五十万的差价又会产生多少额外费用呢？下面这几个因素在影响着楼市的发展，可以给购房者一些帮助。

一，政策引导和楼市调整方向是否相一致

南方的楼市和北方的楼市有很大的差别，主要体现在非一线城市和一线城市之间的差距。利好的政策也主要集中在这些城市当中，比如说长三角和珠三角，环京圈、成渝经济体等城市。青岛、深圳、杭州和沈阳等城市在今年的房价涨幅方面有些特别突出，这和楼市的变化和利好政策有很大的关系，而且今年一些城市甚至紧急出现楼市调控政策进行“刹车”，但是楼市的参与人群和购房的目的发生变化真的能阻挡房价的上涨么？

楼市调整政策多是在改善楼市的交易环境和房产供应方面，但是对于房价本身并没有太大的影响。特别是对于一些城市发展和建设比较密集的城市，在众多知名开发商的营销策略和价格定位方面很难形成影响力。只是炒房客在一段时间有些收敛而已，但是调控风口过后还是会找寻一些漏洞进行投机炒房。

二，房产供给和市场需求是否匹配

房产供求失衡是导致房价出现大涨和大跌的原因，但是由于一些人为的干扰因素的出现，出现大涨的情况远比大跌的情况更多一些。只有在人口流失严重的城市才会出现房价大跌的情况，而发生这种情况多半出在北方城市和西北边远地区。房价出现大涨的城市主要出现在南方和城市集中开发的新区，其中因为土地资源有限而引起的房价增长幅度会更大一些。城市新区的房价增长多半和政策引导还有开发商有关！

在房源供给有限和市场需求量发生比较大的比例情况下，房价会有一个非常高的基础和涨幅空间。这里影响的因素是比较多的，比如说二手房市场的价格，房产中介和中间商的数量、炒房客的资金实力等多方面的因素。这也使得新楼盘的溢价空间也是比较大的，在5%的价格浮动方面也可以产生高额的购房成本。

三，城市的经济支柱行业是否单一

城市类型和资源决定了城市的经济来源，经济产业支柱越稳定的城市房价越高，即使在短期出现一定的经济波动也不会对房价产生太大的波动，而且还会影响人们对楼市的看法，进而加大对房产的投资概率。今年的“黑天鹅事件”就是一个案例，不仅影响到了国内市场的房价，还影响到了国外市场的房价涨跌。

楼市的房价主要还是由经济作为支撑点的，消费能力强的城市更容易承载更多的企业和人群，这也在促进楼市的房价增长和稳定。有些人认为房价不会出现比较大幅度下落是有一些原因的，所以选择购房还是要选择城市，然后再选择房产所在的地段。通常来讲：一座城市有投资价值的房产数量真的不多，所以还需要谨慎对待。

四，房价的涨幅和炒房人群是否有很大关系

房价的增长有很多因素的影响，特别是经济发达的城市。不但受到房企、土地市场、销售渠道、调控政策等影响，还和楼市参与人群的数量有非常大的关系。一些开发商在进行市场营销的时候会采取集中销售的方式进行房产销售，这其中就包括发传单、雇佣房托、渠道分销等方式。只要有增加房产投资的几率就可以吸引一部分炒房人群的进入！

现在的楼市当中很大一部分房源还是在炒房人群手中，这类房产分布的区域比较广泛，但是在城市开发区当中的数量最多。新楼盘不但作为改善住房还是刚需住房投资的一种选择，很多人想要城市当中购房并不是想选择城市新区，而是选择生活便利的老城市，无奈二手房价格过高而选择新城市，这也使得新城区的房价溢价而让购房者举步维艰。

五，地方经济是否有可持续发展的基础

城市的经济发展是居民收入的一种保障，经济的持续发展是城市可以在众多竞争对手当中崭露头角 的筹码。在很多城市当中的房价受到了城市经济的影响，而经济的衰落和经济的间断发展导致房价也出现了很大程度的下跌。广西部分旅游城市和内蒙古的鄂尔多斯的楼市发生了很大的变化，其中鄂尔多斯的房价跳水幅度可以说是惊人，房价从两万元/平米下降到五千元/平米也有发生。

经济的持续发展和城市的人口，经济结构和商业环境有很大的关系，但是房地产行业在增加城市面积的同时也在增加人们的居住成本。高价房吸收的消费能力和资金量远远不是购房者在短时间内可以恢复的，特别是牵扯到了多方利益的前提之下，房价的高低显得格外重要。

六，房地产行业的作用是拉动经济还是创造GDP

房产投资是一笔很大的开销，在经济越发达的城市当中房产交易量也就越多，这和市场需求有非常大的关系。城市和城市之间的GDP差距和房地产行业有很大的影响！如果房地产行业是在拉动其他行业的经济增长，而不是增加其他行业的经营成本，那么房地产行业是非常有价值的。反之房地产行业的发展只是增加成本而没有给更多行业带来实质性的价值，那么房地产行业的发展只是在制造GDP的多少，而不是真正改善居民的居住的生活环境。

城市的发展和房地产行业有着密不可分的关系，楼市的环境和房价高低也有紧密的联系，所以决定楼市发展的因素是房地产行业的走向和房价的高低走向。只有在房地产行业更加有利于城市经济稳健发展的前提之下，才会给楼市和房价一个更好的未来。

来源：企业智慧经营者