中国的房地产，大致走过了这样的几个阶段：

一、中国房产起步前奏阶段：

全国解放后，各地建制镇以上的市镇所在地区，一般都组建了“房产公司”，统一接管旧有市镇房产。此后，在房产公司下设住宅工程处（科、部、室），由住宅工程处统一负责所在地区的房产建造、建设。

二、房产开发起步阶段：

上世纪八十年代初，国家刚开始改革开放，“政通人和，百废俱兴”。以黄重光的《综合开发是城市建设的科学方法》（《未来与发展》1983年01期）为标志，伴随着改革开放的大潮，在全国范围内，凡具有县一级（含县级）以上的政府行政机关所在地区，都统一成立和组建“城市建设综合开发公司”。那时，由于行政级别在人们头脑中具有一定根深蒂固的影响，国家在这方面做出了让人一般难以理解的举措，“城市建设综合开发公司”“与当地的建设行政主管部门平级”。如：县一级的地方政府所在地的开发公司，就是正局级，属县人民政府直管，暂由当地“城乡建设环境保护建局”代管。但这一不合“规制”的现象，存续时间较短，仅2~3年，一般都在1986年内，统一降格“半级”，而正式步入房产开发的起步阶段。

三、房产开发发展阶段：

上世纪九十年代初，随着1990年，中共中央和国务院决策开发浦东，随后以上海市“沪建研[1990]522号”为标志，开始对城市建设企业实施资质管理，“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”和新区建设与旧区改造相结合的原则，给房产开发营造了一个空前的发展阶段。在上海浦东大开发的带动下，中国房产开发也随之进入大发展阶段。

四、房产开发的泡沫经济时期：

房产开发，是一定需要经济发展为支持的。房产开发进入大发展阶段，就必然会出现一个泡沫经济，有人说：房产大开发与泡沫经济，是一对孪生兄妹，如影其随。这句话恰如其分地反映了我国在上世纪九十年代的社会经济生活。据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。以1992年海南大开发为背景，随之蔓延全国的泡沫经济，使得房产开发进入了泡沫经济阶段。典型表现，当数与海南一海之隔的北海，到1996年沉淀资金高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被戏称为中国的“泡沫经济博物馆”。

五、调整优化阶段：

经过几年的房产大开发，1996年终于成功实现经济软着陆，经济增长幅度回落到9.6%，通货膨胀降到6.1%，1997年进一步巩固软着陆的成果，实现了高增长、低通胀。这时的房产开发，出现了若干的烂尾楼，很多地方都能见到空房卖不出去的现象，全国经济的“软着陆”，把房产开发逼到了悬崖边缘，不调整、不优化房产开发就没有出路。以1998年朱镕基同志出任国务院总理为起点，房产开发进入了调整优化阶段。

六、房产品质提升阶段：

进入二十一世纪，随着国民素质的普遍提高，对房地产的品质要求也在不断提升，大到房地产的区位优势，什么山景房、江景房、海景房、学区房；小到绿化覆盖率、户型设计、景观配置、公摊面积；细到开发商品牌、施工单位资信、工程质量验收、房产买卖合同、工程质量保修条款、样板房装修式样、推荐装修标准等等，无一不是房地产品质提升的道道门槛。房产品质提升阶段大致到2012年前后。在这一阶段中，各地所处于的时间点不一，有些地区，目前仍处于这一阶段。

七、房地产经营阶段：

随着房产品质提升阶段之后，中国的房地产将进入下一阶段，这一阶段就是“房地产经营阶段”。随着各地优质房源的不断富余，伴随着人们对房产用途观念的改变，房地产转手交易变得越来越频繁起来。

景观房是伴随着用房人的年龄改变而改变的，青年时候认为是自己所看好的景观，步入中年则不一定变成了不是自己所追求的景象，老年后，甚至对其年轻时对某些喜好的景象，变得厌烦起来。而该景象说不定却变成了其他一心所追求的向往。

学区房一般多为小孩中小学所羁绊，往往处于闹市区，当小孩过了该阶段学业后，就变得一文不明。然而，某些家庭正处于急切需要的时段。

小户型往往是年轻创业时期的首选，但功成名就之时，则需要宽敞舒适的环境。但这个时刻，仍有若干年轻创业者。

等等情况，但房地产的使用寿命一般大多在50年以上，70年左右，转手换房，必然是不少房客的不二选择。

因此，房地产经营，将是未来时期内房地产长期所处的阶段。尽管有人说未来房价会走下坡路，但实际却是水涨船高，说实话我认为投资房产永远是升值空间最大的平民生财之道。

来源：地产小张