导语：房产严格调控，叠加国内经济结构调整，结构化去杠杆的复杂时期，以及疫情中国外经济政治形势的巨变等因素，复杂形势下，投资人对固收产品的鉴别将迎来全新挑战。

从“房住不炒”到“三道红线”；从限制买房人购房，到限制开发商累加债务，楼市去杠杆的重心也从“C端”转而兼顾“B端”。

数月来，主管部门对房地产融资环节的监管在迅速升级，房产企业将面临怎样的挑战？

把问题更进一步，之前多次提及的房产类固收产品还能不能购买？

房产调控的C端和B端

房住不炒和三道红线，都是要控制房产价格上涨的速度，降低房产投资增值的收益预期，给炒房预期降温。

“三道红线”主要涉及融资新规，红线的设立，宣告房企高杠杆、过度举债的发展模式的终结。对于房地产企业自身的财务状况而言，现金流压力愈发明显，将更多依赖于销售回款。

在这一形势下，大型房企受益于规模、品牌等因素，在政策高压下，融资收紧较为从容有序。

当前金融机构借款给房产开发商的融资成本，很大程度上受房产公司排名决定。前20强，前50强，前100强，在金融机构的贷款入围名单上都有不一样的政策，排名越靠前的愿意借你的机构越多，融资成本也越低。

例如，排名前十的万科，在2020年6月宣布发行的公司债，最高利率仅为3.9%，而中小房企发行境外美元债，利率要超过20%。

简单来说，房地产的头部企业，借贷难度和借贷成本优势都非常明显。

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再回到核心话题，以下提供几个简单而基本的方法，来让大家更好地判断房地产类固收产品的投资是否恰如其分。

方法一 ：融资方实力最为重要

延续以上内容的讨论，其实答案也呼之而出，房产类固收产品可以买，但是得买发行方是头部地产商的产品。

这里最重要的，就是要考察下融资方，及其背后集团的房地产商实力。房产为底层资产的产品，常用的都是采取项目公司借款，公司集团担保方式，其实考察的就是项目背后最大集团的实力。

有一种最简单的方式，就是查询最新房地产百强排名的名次。一般来说，全国前50强的房企是相对安全的优质融资方。

再细致一些，可以参看上市房企财报中的资产负债表，观察资产负债率、净负债率等债务负担指标来了解其财务状况，通过对比行业均值等方法来判断其风险程度。

当然也可通过其他信息渠道了解那些非上市企业的经营及负债情况。

此外，需要格外注意的是，地产开发其实是一个非常长的过程，中间涉及到大量的环节，稍有不慎就可能会拖慢整体进度。

因此为什么要求融资方，或者是背后的担保方非常强，尤其是排名靠前的房产商，因为他们的现金流比较充分，土地储备也多，融资手段多样。

当下投资界很流行“护城河”的说法，当投资的地产项目如果出现进度拖后导致不能及时回款，开发商母公司的现金流就成为了项目能否正常兑付的“护城河”。

方法二：确认产品结构性质

我们常见的房地产类投资产品结构，基本上分为股权和债权两种类型。

债权类项目比较容易理解，借钱给开发商，用于项目开发或者流动资金，提供对应的抵押或担保，确保到期偿还，投资者一般只获得固定收益，这是非常传统也是数量最多的产品模式。

股权类项目，其实等于是投资者和开发商，一起去开发某一个地产项目，开发成功后，分配浮动收益给到投资者。

股权类项目，在前两年监管环境相对宽松的时期比较流行，很多投资者专门去买这种产品，因为最终获得的开发利润较高，收益率最终可能突破20%，远超债权类收益。

其背后原因是，股权投资是一种风险、利润共存的投资模式。如果所投资企业成功，则可以获得高额回报。但这类产品没有债性，收益不保证，甚至存在亏损风险。

此外，股权和债权产品的投资立足点和分析方法上也有本质上的差异。

股权投资主要投资于新兴的、有成长性潜力的企业；而债权投资则以成熟、现金流稳定的企业为主。

股权投资以发展潜力为审查重点，管理、技术创新与市场前景是关键性因素。而债权投资则以财务分析与物质保证为审查重点，其中企业有无偿还能力是决定是否投资的关键。

即便是同样的一个资产，在不同性质的产品，最终表现是不一样的，投资人须有所设定，判断自己想做哪一类的投资，再去选择合适的产品。

方法三：审查交易结构和发行通道

信托、私募基金、金交所，目前是房产类固收产品的主要发行通道。金交所主要是债权类；信托主要是债权类型，包含少量股权类型；私募基金是股权类较多。

信托是最有公信力的金融机构，发行产品受《信托法》监管，因此产品在合规性和道德风险上比较低。

但如果是TOT类的就需要加以防范。某信托公司曾有一个负面的先例，就是很多指定给某某地产项目的TOT的信托资金，最后查出来被挪用给大股东或其他项目，这就是违规操作。

私募基金方面，分享一个小技巧，大家可以通过公开信息查到基金里描述的股权，是否完成了变更，来确定这笔交易的真伪。

金交所则是融资方出来直接挂牌融资，需要仔细核实项目底层情况。

从产品结构来说，如果是单纯的融资贷款，例如开发贷，比较简单，融资方+担保方+抵押的结构。

如果是股权性质的，那么可能会涉及到股权收购、合作开发等等，结构相对复杂。

一般来说，投资者至少要看得懂项目的来龙去脉，才能做进一步的后续决定。

小结

以上这些筛选方法，是最为基本的判断方式。产品的跟踪，以及行业的观察，可能需要专业的机构和理财师来辅助投资者来完成。

最新消息传来，11月3日在新华社发布的十四五的规划建议(指《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》)中，房地产领域既提及了“健康发展住房消费”，也提及了“房住不炒”，政策“有保有压”，这有助于房地产市场更为规范的发展。

住房消费要真正释放，就要杜绝各类炒房的干扰，即要落实房住不炒的思路。而其本质上就是为了给住房消费提供更大的空间，两者相互支持。

而房地产行业和地产商自身若能形成有序发展的正向循环，房产类固收产品才能更加稳定而持续地给投资者带来良好的预期回报。

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来源：蔚然财富