每月靠房子能拿到数万元养老金?以房养老理财骗局为何屡得手

“每月靠房子能拿到数万元养老金”的承诺，很可能是一场骗局。57岁的北京冯女士现在面临失去一套房子的危险，令她陷入困境的，是打着以房养老旗号的理财骗局。近年来，北京、广东、河南等多地出现了借以房养老概念进行非法集资或者转移老年人房产的案件，受害者损失惨重。

多地出现老人陷以房养老理财陷阱案件

10月30日，北京的冯女士收到北京市第二中级人民法院的执行通知书。她或将背上超过560万元的债务，或将失去一套房子。2019年3月，冯女士在北京利合济民投资有限公司投资了房产理财项目。实际交易路径是：冯女士与高某签订一份560万元的借款合同，约定月利率为1.5%，由利合济民代为支付给高某；公司将冯女士的自有住房抵押给高某。

冯女士收到560万元后立即转账给利合济民董事长何宁个人账户，再与利合济民签订理财合同。利合济民的业务员宣称，冯女士可享有以房养老的收益，担保年化收益率为4.5%，即每月2.1万元。冯女士收到几个月的理财收益后，利合济民资金链断裂。2019年9月，利合济民因涉嫌非法吸收公众存款被立案调查，何宁等人被逮捕。高某到仲裁机构主张冯女士的房产权利。仲裁机构没有看到高某与利合济民的理财合同，认为这是冯女士与高某的个人借贷纠纷，支持了高某。

据不完全统计，近年来，仅北京地区在利合济民、中安民生、普伴金服等平台上，陷入涉房理财陷阱的房主就超3000人，且大都为老人。

2019年4月，北京市公安局海淀分局侦破中安民生养老服务公司涉嫌非法吸收公众存款案，涉及投资人上千人。中安民生71人被检察机关批准逮捕。类似的案件在全国多地发生。记者在中国裁判文书网查询发现，广东、河南、河北等省份均有涉以房养老理财骗局案件。

什么是“以房养老”？

在春晚小品《不差钱》里，小沈阳说了一句“至理名言”：“人最痛苦的事是，人没了，钱没花完。”既然钱财是生不带来、死不带去的东西，那么从理论上讲，一个人去世时将自己所有的钱财都刚好花完，才是最优的消费策略。对于一个即将或者已经退休的老人来说，工资收入明显减少，生活和各种养老支出却不断增加。此时，要体面、安详地安度晚年，关键是平衡收入和支出，将“死钱”变成“活钱”，或者说今天先用一部分明天的钱。对于多数老人来说，最大的“死钱”当然是房产。根据西南财经大学发布的《中国城市家庭财富健康报告》显示，中国人的住房占家庭财富的比例将近80%。

一个生活在一线城市的老人，可能没有多少现金收入，但是哪怕名下有一套“老破小”的房子，也是价值几百万甚至上千万。但是，资产只有变成现金才能消费，否则即便坐拥千万，还是“负翁”，也就是所谓的“有房富人，现金穷人”。那么，有没有什么办法将老人拥有的房产变现，提前让老人获得收益，改善晚年生活呢？有，这就是所谓的“以房养老”。

它的模式是这样的：老人与金融机构签订一份契约，将名下的房产抵押给金融机构。然后在一定年限内，金融机构每月给老人支付一笔现金。约定年限到了之后，金融机构不再支付现金，房产从老人名下过户到金融机构。房子本来是老人的，但是现在变成了金融机构通过分期付款（按揭）的方式，从老人手中“购买”了房子产权。因此，这种模式俗称“倒按揭”。还有一种类似的模式，就是老人将名下的房子出售给金融机构，然后金融机构再将房子出租给老人。房屋出售收入扣除月租以及相关费用后，由金融机构以现金形式支付给老人。“以房养老”的本质是将不动产贴现为现金流，是通过契约将未来的收入与现在的收入进行跨期交换。这是一种金融创新产品，是一个好东西。“以房养老”模式早在20世纪30年代就发端于荷兰，后来在美国、英国、新加坡以及日本得到了较大范围的推广。

为什么以房养老在中国遭受冷遇？

在2000年时，我国65岁及以上人口比重达到了7%。按照联合国的标准，中国在2000年开始步入老龄社会。目前，中国人均期望寿命是77岁，而北京和上海的人均期望寿命超过了80岁。随着时间的推移和社会的发展，老年人会越来越多，而且越来越长寿。有专家认为，中国已经进入了长寿时代。假设一个人20岁开始参加工作，60岁退休，那么按80岁的预期寿命计算，他（或她）还要度过20年的晚年。

到2030年左右，中国将有大约3-4亿老年人，要度过20年的“无薪酬”岁月。这既是一个巨大的市场，也是一笔庞大的开支。在人口老龄化日益加深、社会保险负担日益加重的背景下，“以房养老”模式无疑充满了巨大的魅力。对老人来说，它提供了消费保障，提高了生活品质；对金融机构来说，它盘活了存量资产，提供了稳定的现金流，可以说是一种资产证券化产品；对政府来说，它减少了社会保障的负担，有利于社会稳定。总之，“以房养老”是一种多方共赢的互惠契约，甚至可以说是一种市场经济的美德！

“以房养老”有这么多好处，政府当然推崇备至。早在2003年，中国房地产开发集团理事长孟晓苏，就上书中央，要求在中国推行“以房养老”模式。2007年，上海市率先推出“以房自助养老”模式，即65岁以上老人可以将名下房屋出售给上海市公积金管理中心，然后该中心将房屋倒租给老人。2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出了“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，也就是所谓的“以房养老”模式。2014年，原保监会正式启动“以房养老”的试点工作，首批试点地区包括北京、上海、广州和武汉，之后试点地区扩大到所有直辖市、省会城市以及江苏、浙江、山东和广东的部分地级市。2018年8月，银保监会发布《扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，终于将“以房养老”模式在全国范围内推广。尽管政府一厢热情，但是市场反应冷淡。

截至2019年9月，“以房养老”保险作为一种新的险种，只有幸福人寿、人民人寿两家公司在发售，全国有效保单数量只有129件。既然“以房养老”是一个让老人、金融机构和政府实现多赢的好东西，为什么遭到市场冷遇呢？主要有四个原因：

第一，房屋产权不独立。很多老人的房子不是自己单独所有，而是当年自己出钱，然后挂在儿女名下，这通常是作为父母给儿女未来提供的一种物质保障。即便是自己单独所有，但因为和儿女住在一起，一旦房屋到期被金融机构收走，儿女的住所又是一个新问题。

第二，70年“大限”带来了产权的不确定性。虽然法律规定房屋所有权70年到期之后自动续期，但是续期要交多少钱？这个问题并没有真正从制度上解决。这导致房屋的抵押价值难以确定，当然也就影响了现金流的变现。

第三，传统文化的惯性。很多老人认为，作为父母，总要给儿女留下一点财产。而房产是最重要也是最耐久的财产，还能传承给孙辈。如果儿女不是富豪，卖掉房子后自顾自己安度晚年，实在于心不忍，有钱也没法“安”度。

第四，关于“以房养老”的骗局导致这个金融创新模式被污名化，让公众对“以房养老”敬而远之。这恐怕是最重要的原因。例如，2019年中安民生养老服务有限公司的“以房养老”产品“暴雷”， 受骗客户有600多人，涉案资金超过十几亿元，当时公司实际控制人李佳豪等88名犯罪嫌疑人被刑事拘留。同一年，北京利合济民投资有限公司的“以房养老”产品“爆雷”，公司因涉嫌非法吸收公众存款罪被警方刑事立案。

以房养老骗局的特点

“以房养老”作为一种金融创新模式，在美国、英国等发达国家大量推广，为什么在中国就被玩成了骗局呢？归根结底，还是诈骗机构利用了信息不对称，钻了法律法规的漏洞，把一份正常的借贷契约变成了一份不完全契约，让受害老人告状无门，甚至钱财两空。以房养老骗局的这几个特点可要记好了！

1.谎称有政府背书或者国家政策名义

这一类公司往往将自己包装成伴有一些法律程序、“公益慈善”、高科技技术、高大上、富有爱心，并宣传中借用了国家的“以房养老”政策，打着民政部、全国老龄委、中国老龄事业发展基金会等的名义，对老年人实施了欺骗。而政府站台的背景，无形当中成了对外宣传的金字招牌，使得无数老人直接放下了戒备之心。

2.先给老人点甜头，再做针对性营销

前期，骗子通过超低价组织老人参加旅行团培养好感，或者在五星级酒店每天开介绍会，他们会给点甜头，让人信以为真。相信骗局的老人又会将这些信息介绍给自己的朋友，骗子通过不断拉人头扩大骗取资金。

3.直击老人痛点，温情服务成杀手锏

骗子们非常注重情感营销。老年人，内心深处充满了对疾病和死亡的恐惧，不少子女不在身边的老人更是有强烈的孤独感。传销机构的推销员隔三差五的来，时间一久，老人往往碍于情面，更愿意花钱。更可怕的是，很多老人发现被骗之后还不告诉子女，导致资金难以追回。而骗子们却能在收网后，再换个地方继续行骗。

老人如何防范“以房养老”骗局

一、要提高防范意识，不盲从

不要道听途说“谁谁投资挣了多少多少钱”、“公司多好多好”、“国家政策怎么怎么”等就轻易投资，经济行为一定是有盈利逻辑的，不符合经济逻辑的一律不听。

二、认真签署合同

不看公司经营的业绩，不看公司经营的办公环境，而是要看所签署合同的内容，厘清合同关系。

三、看公司的经营资质

利用网络媒体查看公司是否正常经营，看其经营的项目是否经过批准、备案。不要轻信利益许诺，过高的利益许诺不要相信。

四、要留存证据，积极维权

要留存其所签署的合同，转账凭证，合同一定要自己留存，不要轻易转账给养老公司，出事要及时联系子女、律师报警解决问题。

来源：幸福里