中国的房地产业是一个新兴的行业，在过去40多年的发展中，也是一个造富行业。工业化和城镇化带来的居住需求，是房地产业得以高速发展的主要原因。以下内容房产知识分享官主要从国家统计局宏观数据的角度分享房地产业在中国经济发展中的地位，对经济发展的贡献，以及房地产开发商和购房者在房地产业中的地位。

图表 1 房地产业发展（1978-2019）

中国从1978年开始进行改革开放，在工业化发展的带动下，房地产业作为城镇服务业的一项重要产业，也随着中国城镇化建设得以迅猛发展。2019年，房地产业产值达到69,631亿元，占国内生产总值的比例也从1978年的2.17%上升到7.03%，房地产业的增长也成为推动中国经济增长的一个重要领域。

图表 2 固定资本形成（1978-2019）

从1978年开始，中国经济进入高速发展阶段，投资是推动经济发展的重要因素。国家统计局最新发布的数据（经过第四次经济普查调整后）显示，固定资本形成总额在2019年达到了42.2万亿，占GDP的比例也达到了42.42%。从1978年到2019年，固定资本形成总额占GDP的比例总体呈上升趋势，2010年后，固定资本形成占GDP的比重都在40%以上，中国经济发展进入了投资驱动的发展模式。

从1978年到2015年，全社会固定资产投资与资本形成的比例呈逐渐上升趋势，最高达到了1.44，这也说明投资转化为资本的效率呈下降趋势。2015年后，投资与固定资本形成的比例有所下降，投资转化为资本形成也就是产值的效率在逐步提升。

图表 3 房地产投资（2000-2019）

从2000年到2012年，房地产开发商投资的年增长率基本在20%上下波动，高于同期GDP的增长速度。从2012年到2015年，房地产开发商投资年增长率呈现下降的趋势。从2016年开始，房地产开发商投资增长率出现回升的趋势，不过与2012年之前相比，增长率水平下降了近10个百分点。

从1978年到2018年，房地产开发商投资占全社会固定资产投资的比例基本保持在15%到20%之间。2019年，房地产开发商投资占比达到了23.57%，超出了过去40年的投资占比，这也预示着房地产开发投资会在未来中国经济发展中，承担更大的推动作用。

从1978年到2014年，房地产开发商投资与房地产业产值的比例呈上升趋势，这也意味着房地产投资转化为产业产值的效率在逐渐下降。2014年后，虽然房地产行业投资与产值的比例从2.5%下降到1.9%，但投资转化为产值的效率依然较低。

图表 4 房地产开发商住宅投资（2000-2019）

住宅投资是房地产开发商最重要的投资领域，从2000年到2019年住宅投资占房地产开发商投资的比重基本都在70%上下波动。住宅投资增长速度的变化也对房地产开发商投资变化起着最主要的影响作用。

除去住宅投资外，房地产开发商的投资还包括高档公寓、别墅、办公楼、商业营业用房等其它地产投资。

2019年房地产开发商住宅投资规模9.7万亿，占房地产开发商投资的比重为73.43%，也是近20年来住宅投资占比最高的一年。

图表 5 住宅销售（2000-2019）

除2008年和2014年外，2005年后房地产开发商住宅销售规模都高于同期的投资规模，2016年后，房地产开发商的销售投资比都在1.4倍以上。2019年房地产开发商住宅销售规模13.9万亿，是当年投资1.44倍。

按照国家现行的住宅销售政策，房地产销售总是滞后于房地产的投资。住宅销售回笼的资金，可以支撑房地产开发商的再投资。因此，房地产开发商住宅投资的增长总是滞后于住宅销售的增长。

2005年后，房地产销售的规模总体都高于投资规模，特别是从2005年到2007年，2016年到2019年，住宅销售投资比都接近1.4倍，这也意味着在这段期间，房地产开发商从总体而言从前期投资中，获得了巨大的回报。而恰恰在这段时间，房地产业也造就了数不胜数的亿万富豪。

房地产开发商在中国房地产的发展过程中，其实起到的只是资产转移的作用，中国房地产业的投资最终都是购房者承担的。

图表 6 住宅销售均价（2000-2019）

从2000年到2014年，住宅商品房均价（平米）从1,948元增长至8,544元。人均产值与住宅商品房均价的比例从4.08 增长至7.95，人均产值的增长速度高于住宅价格的增长速度。2014年后，人均产值与住宅商品房均价的比例基本保持不变，房价的增速基本与人均产值增速持平。

2008年，住宅商品房均价出现了负增长，这也是当年住宅销售规模负增长的主要原因。同样的情况也发生在2014年。

房地产业是中国改革开放后，一个高速成长的行业，它在推动经济发展和满足城镇居民改善居住环境的需求方面，起到了积极的推动作用。受各个地区发展差异的影响，国家统计局发布的宏观数据可能和个体的直接感受有比较大的出入，不过，通过上面的数据，我们还是可以了解房地产业的发展趋势。

虽然目前尚不能通过国家统计局的网站获得房地产业产值构成的详细数据，但是从房地产开发商住宅投资和销售的数据，我们还是可以清楚的看到，房地产开发商只是房地产业的中间环节，购房者才是中国房地产业的最终投资者。而网络上流传的让大家买房的内容，其实都是在帮助房地产开发商提高资金流转速度。

来源：明眼看数