中国房价的价值基础是什么？我相信这个问题困扰过许多买房人。相关的研究论文可以说是汗牛充栋，但是其中的绝大多数就像是盲人摸象之后得出的结论，至今也没人能完完全全说明白中国房价的估值体系是如何运作的。

我也一直在思考这个问题，无奈这个命题实在是太过宏大，难以驾驭。不过用力去思考，总有一些心得，我就把我近期关于这方面的体会写下来，算是一个阶段性的总结。

目前我所能看到的，支撑房价的三个要素分别是人流、资金流、信息流。我准备写一个系列文章来阐述房产的价值基础，这是第一篇---人流。

毛教员有句至理名言：存地失人，人地皆失；存人失地，人地皆得。很明显，有人就有一切。在扩充新增人口方面，南京做了很多工作，通过各种方式在吸引全国的青年才俊，也取得了一定的成绩，新增常住人口数据排名全省第一就是证明。

人口的聚集趋势，存在着相当强烈的马太效应。人多的地方，人越来越多；人少的地方，人越来越少。这个是熵增的过程，没有外力的干预，那就是不可逆的。

发达的城市肯定人口众多，人口少的城市大多不发达。而常住人口持续流失的城市，发展前景必然暗淡。房地产市场肯定是不景气的，连带着二手市场也相当惨淡。鹤岗就是一个典型的例子，之前3万买鹤岗房子的小哥，几个月后以2.2万的价格卖掉了这套房子。

人口支撑着城市的发展，同时支撑着城市的房价。源源不断的人口不仅是城市发展壮大的底气，也是房价逐步上涨的动力源。

当然了，我们在审视一座城市房价的时候，不光要关注存量人口，还要评估新增人口数据。自从一线城市开始赶人、二线城市开始抢人之后，公众舆论越来越关注每座城市的新增常住人口数据。

这方面做得最好的当属杭州，2019年杭州新增常住人口55.4万，位列全国第一。而南京2019年常住人口数据是6.93万人，虽然在江苏省内排行第一，但是远远无法和杭州相提并论。有大量新增人口的存在，未来杭州房地产发展的后劲，明显比南京要足。毋庸置疑，这个发展后劲都是依靠大量涌入的人流所支撑起来的。

不过南京的风格就是四平八稳，不冒尖也不掉队，2020年一季度GDP唯一正增长的大城市，当时出了一把风头，二季度GDP数据明显有所保留。这座城市的深厚底蕴与城市气质，就是吸引新增人口持续增长的保证。人流方面，南京没有问题。

在城市的宏观层面人流有着举足轻重的作用，微观层面上也是一样，人流在不停影响着每座城市内部的房价分化。

人体不停的进行新陈代谢，城市同样在进行着新陈代谢。无形的大手在影响人员流动的方向---从旧城区去新城区。新板块的崛起，必然伴随着老板块的落寂。

买房人看待新开发的板块，言必称地铁、学校。这基本是一个普遍现象了。尤其是地铁，对有经验的买房人来说，仅仅是规划还不够，必须要见到开工，才能安心下手。因为不动工的规划永远是规划，而开工之后，不管怎么样肯定能建好，因为政府丢不起这个脸。

在买房人心目中，地铁和学校的为什么如此重要？表面上看地铁方便出行、学校提供教育。如果结合人口流动来深入剖析地铁和学校的作用，那么就能发现，地铁最大的作用是为人口提供了城市内规模最大，畅通程度最高的流动方式，这方面私家车、公交车都无法和地铁相提并论。畅通无阻的人员流动方式自然会为地铁沿线周边的小区导入大量买家。

而学校则是人流的聚集方向，尤其是优质的学校，更是会吸引中产到周边安营扎寨。中产这个群体又拥有稳健的现金流、强大的贷款能力，可以说是优质的人流群体。没有中产的加持，学区房不可能卖出天价。因为学区房不是凭空就能卖出天价的，都是中产阶级用真金白银加上自己未来的收入在二级市场里买出来的。没有中产这部分人群的聚集，就没有学区房。

所以地铁房和学校房，这两个要素对房价的支撑，从更深的层面看，还是人口的流动效应和聚集效应。

“择一城终老，遇一人白首”，不少人喜欢把这句话挂在嘴上，但是没有多少人会去想怎么选择城市这个问题。

我认为选择城市这事还是得随大流，跟着人流走。但也别好高骛远，尽量选择自己能力范围内够得着的城市，精英去京沪、普通人去省会。绝对不能逆流而行，大家都往城里跑，你非要特立独行去穷乡僻壤、深山老林，还怎么遇到一个能陪你白首的人呢？

来源：南京房市观察