01 “房价下跌”是谎言？专家：别再欺骗老百姓了

自2018年以来，楼市就充斥着“房价下跌”的声音，就今年下半年而言，各地对于楼市的调控力度越来越强，今天这家房地产商打折降价了，明天那个炒房客抛售房产了，一时间，“降价潮”越演越烈。然而被称之为“中国房地产之父”的孟晓苏却表示，“现在看不到房价下行因素的出现，不要拿房价下跌的谎言去欺骗百姓。”

幸福策评：楼市释放3大信号，购房者趁早做打算

近日，河南省50多家房企组织闭门会，要求“谁也不要带头降价”。谁知在随后的3-5天，郑州2家楼盘价格"腰斩"，其中一家从4.5万元/平米降至2.6万元/平米，事情反转得太快，令一众吃瓜群众目瞪口呆。可见，即使达成了“不降价”口头协议，也挡不住房企在降负债、冲刺销售目标的压力下进行打折促销。

在这种情形下，为何孟晓苏依旧认为“房价下跌的因素尚未出现”呢？在他看来，房价涨跌，长期看M2金融；中期看土地；短期看供需，当这3个主要的影响动力都未发生，当下所谓的降价只是星星点点的小动作罢了，并不是整个房地产市场的风向标和前进方向。

1.长期看M2，我国的M2始终处于上涨态势当中

M2是广义货币供应量，包括了一切可能成为现实购买力的货币形式，通常反映的是社会总需求变化和未来通胀的压力状态。随着我国GDP增速逐渐步入平缓增长区间，M2增速也逐渐开始下降，但依然远远高于GDP增长速度，这就直接导致货币越来越不值钱、购买力持续减弱。数据显示，截止6月末，我国M2同比增长11.1%，已经连续4个月保持两位数增速，明显高于去年同期水平。M2的增速与房价关系密切，房价上涨也将拉动M2上涨。

2.中期看土地，土地价格轮番上涨

土地价格往往能占到新建商品房价格的40%-60%成本比重，因此土地上涨是导致房价上扬的重要因素。数据显示，2020年上半年，全国100个城市居住用地的成交面积达到约2.92亿平方米，同比增长约2.6%；土地出让金总收入约为1.80万亿元，同比增长约13.1%。与此同时，土地财政是许多城市的主要收入来源，短期内并不会放弃这块“蛋糕”。2019年财政收入显示，土地依然是最大的来源，在前11个月，全国土地出让金收入6万亿元，以及与土地有关的相关税收达到1.7万亿元。

3.短期看供需，区域严重分化

虽然我国的商品房数量达到了3.11亿，再加上4-5倍小产权房，在数量上是完全够居住的，然而我国分房产分配并不均衡，随着人口流向大城市，中小城市面临着房屋空置的问题，大城市的房价却被不断涌入的人口抬高。

来源：楼市指闻i

02 地铁大变局！成都进军排行榜上“第四城”

常言道，地铁一响，黄金万两。轨道交通的建设情况，常常是评价一个城市的重要指标，也受到众多购房者的关注。但整体来说，这是一个动态的过程。上个月，深圳地铁6、10号线开通运营，由此深圳一跃成为继上海、北京、广州之后的全国地铁“第四城”，同时此次也是城市地铁里程排名首次实现四大一线城市稳居前四的格局。然而，这一局面或将被打破。

幸福策评：新政要求“打造轨道上的都市圈”，这些城市将享利好

据悉，今年内，成都地铁营运网将再添6号线一二三期、8号线一期、9号线一期、17号线一期及18号线一二期等5条新线；线网里程将突破500公里，届时，成都的地铁运营里程排名将一举超过重庆、武汉、南京、深圳，直升到第4位，并且是上海、北京、广州三大一线城市之外，首个实现地铁运营里程突破500公里的二线城市。

除了成都之外，各地关于地铁的消息也频频出现。

9月23日，昆明轨道交通4号线、6号线二期正式开通初期运营。由此，昆明地铁运营总里程破百，达到139.4公里。苏州、济南分别宣布地铁远景规划超过1000公里；此外，潍坊、柳州、衡阳等三线城市的轨道交通建设都有了新的进展。综上，全国城市地铁格局，正在迎来新的变局。

未来，头部城市的地铁规模将进一步快速膨胀，但更受关注的是，有哪些次级城市也能够分一杯羹。

1.城市群、都市圈内部的次级城市

在长三角、珠三角经济带中，次级城市受到“照顾”的情况相当明显。以昆山为例，虽然它只是一个县级市，但是早在2018年，昆山就修建了地铁S1号线，使贯穿苏州、上海变成现实。未来随着昆山地铁线路的铺开，与周边城市的联系将更为紧密，增强“抱团”发展动力。

2.不属于大都市圈内部的一般地级市

目前，地铁修建有三个主要指标：

地区生产总值3000亿以上；一般公共预算收入300亿以上；市区常住人口（并非全域人口）300万以上。

这一标准将绝大多数普通地级市排除在外，但也有不少城市跃跃欲试，其中不少城市是通过修建标准相对更低的轻轨、单轨来实现轨道交通梦，如潍坊、柳州等。

除了这种方法之外，还有一招就是“县改区”。作为曾经的山东第二大城市，烟台的GDP和预算收入其实早已经达到修建地铁的门槛，但市区常住人口却不达标。今年6月，蓬莱市、长岛县获批撤销，设立烟台市蓬莱区，这令烟台立即增加了近百万市区人口，从而帮助其在理论上跨入“地铁时代”。

来源：西部之城事

03 楼市出现“沙漏”现象！这两类城市进入“撤离”倒计时

全国流动人口的规模持续上升，“人户分离”规模达到了2.8亿以上，城市层级呈现出典型的“倒金字塔式”结构。什么是“倒金字塔式”？指的是由于人口流入速度快，房价、地价上涨动力强，少数的站在金字塔顶端的城市，却拥有了最多的资源，无论是人才、资金、医疗、教育还是基础设施。

此前，房产专家顾云昌称，我国的户均套数为1.1套，然而谁不想这1.1套房子是在一二线大城市？当人口不断涌入，大城市的承载能力也逐渐逼近警戒线，随之而来的是中小城市的CBD等区域的写字楼空置率日益上升，农村的宅基地大规模荒废，调整楼市的结构已经势在必行。

幸福策评：大城市“抢人”，农村“吸金”，这类中小城市怎么办？

未来我国在住房方面将如何发展呢？或许将转变成“沙漏型”，即两头大，中间小，一方面大城市继续扩张，满足人们的居住需求，另一方面农村也要加大资金和人才等的投入，吸引人口回流。

1.大城市继续扩张，降低落户门槛

大城市在发展过程中可实行准入年限同城化累计互认。目前，长三角、珠三角等城市群已将率先实现户籍准入年限同城化累计互认，通过互认居住、社保等情况，促进劳动力资源的优化配置，未来，成渝、海峡西岸等城市群也会跟进。

2.农村崛起，依赖于城市的“反哺”

近日，高层印发了《调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，要求到“十四五”期末，也就是用5年时间，地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。由此可见，未来将会有更多资金投入农村，支持农村的发展。

在上述的情形下，部分身处“腰部”的中小城市，将面临着重大考验，在这两类城市居住、生活的人们，还是趁早“撤离”为好。

1.东北、中西部区域的资源型城市

如鹤岗、双鸭山等地，不仅面临资源的枯竭，并且还将受到来自周边大城市的虹吸作用，房价难免一路走低。

2.棚改后房价大幅抬升的小县城

2015到2018年这4年时间里，棚改开工超过了2000万套，许多拆迁户“手握重金”入市，然而却不免有炒房的嫌疑，坚实的人口购房需求作为房地产市场的支撑，这类城市的房价大概也走不了多远。

来源：蓝白观楼市

来源：幸福里