01 海南放松公积金购房贷款金额，关门刺激楼市？

国人向来有一种“买房情结”，房子是刚需也可以是投资，但少有人有能力一次性全款支付，大多数还是要通过贷款购房，而贷款方式中公积金贷款又以贷款利率低、还款方式灵活等优势占据重要的一席之地。

8月18日，没有一点预兆，海南突然放松公积金购房贷款金额，意欲何为？

幸福策评：公积金贷款额度调整，本地人也能买得起房了

海南省住房公积金管理局近日发布《关于调整住房公积金个人住房贷款业务有关规定的通知》，其中提到，提高住房公积金个人住房贷款最高额度。

1.购买新建自住住房，借款人夫妻双方均在海南省缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度为100万元；借款人仅单方在海南省缴存的，贷款最高额度为70万元。

2.购买二手自住住房。借款人夫妻双方均在海南省缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度为70万元；借款人仅单方在海南省缴存的，贷款最高额度为40万元。

调整贷款额度可以看成是一个刺激房地产市场的策略，作为“去房地产化”的先锋区域，海南这是要做什么？

新的调整政策已上，相比于以往的公积金贷款政策有什么不同呢？

根据2018年5月31日海南省住房公积金管理局发的《住房公积金贷款额度》显示：

1.在海口市、三亚市、琼海市、陵水黎族自治县购买商品房，夫妻双方均在我省缴交住房公积金6个月以上最高贷款额度为70万元，单方缴交最高贷款额度为50万元；在其他市（县）购买商品房，夫妻双方均在我省缴交住房公积金6个月以上最高贷款额度为50万元，单方缴交最高贷款额度为30万元。

2.购买二手房的，购房地在海口市、三亚市、琼海市、陵水黎族自治县，夫妻双方均在我省缴交住房公积金6个月以上最高贷款额度为50万元，单方缴交最高贷款额度为30万元；其他地区最高贷款额度为30万元。

对比一下新老政策，我们可以发现，此次的调整不仅从贷款的最高额度上着手，还在地理区域上不设限制。海口、三亚、琼海、陵水四个地区不再与海南其他部分区分开来，最高限额也变成了统一价，仅在夫妻共缴以及一二手房上继续保持了区别。

如此一来，海南全省想要使用公积金贷款买房的人都被囊括了进来，对楼市产生的刺激大大加强。

然而全国的楼市政策大背景不是“房住不炒”吗？海南进行公积金个人贷款额度的提升，是否是对本省“去房地产化”进程的一种逆转？

早在2016年2月23日，海南省政府就出台了《关于加强房地产市场调控的通知》，即“两个暂停”政策，包括暂停批地和暂定批建。2018年4月22日，海南省政府召开新闻发布会，发布海南“史上最严”房地产限购政策，商品住宅实施全域限购。直至今年5月22日还出台了“本地居民限购两套”的限购细则。

由此可以看出，海南对于“去房地产化”是存有壮士扼腕之心的。然而在海南省建设自贸港的过程中，房地产业仍然是最强支撑，所谓的“去房地产化”只是将它在区域产业地位上，从此前的产业主导地位“降格”为从属产业地位。

一条腿短了，另一条腿就得补上。海南开始极速开发其他项目，比如加强自己原本的旅游支柱，大力发展航天、深海、种业、高端医疗这么多元化地开坑，为的就是堵上房地产这边的巨大缺口。

结果人算不如天算，本来打算好好捞一笔的春节假期，被突如其来的疫情彻底打废......

光是三亚，就直接蒸发了15.32%的GDP，上百亿的旅游收入，以及上百万的客流。怎么挽救？答案是重新调整内需。

据海南省住建厅2013年的统计数据，海南购房者有87%来自岛外，而随着越来越多的北方客户加入后，这个数字在2017年变成了88%。

换句话说，海南有9成买房的人，都是外地人。

本地人不买房的吗？想买，但是买不起。

2019年的海南省经济发展公报显示，常住居民的人均可支配收入仅仅26679元，可以说是低得可怜，但是当地消费却因为繁盛的旅游业被拉得很高。政府也知道当地老百姓买不起房，所以来帮他们加个公积金杠杆。要知道16年的时候，海南公积金的覆盖率就已经超过90%了。

通过此次公积金贷款额度调整，有助于满足本地人的购房需求，本地人买房数量或可增加，占比逐渐走向正常。

来源：叶檀楼市

02 央行再次拒绝降息，传达哪些重要信息？

8月20日，最新一期LPR利率发布，1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，均与上月保持不变。截至目前，LPR改革即将走过完整的一年。

幸福策评：LPR改革将满一年，降低融资成本效果显著

从4月至今，LPR利率已经连续4个月按兵不动了。无论是楼市利率（5年期LPR），还是实体利率（1年期LPR），都未进行调整。

这意味着，货币政策迎来转折点，最宽松时刻已经过去。今年以来，实体利率（1年期LPR）累计降息30个基点，楼市利率（5年期LPR）降息15个基点。

对此，民生银行首席研究员温彬表示：

LPR形成机制改革是我国利率市场化再向前迈出的重要一步，对于降低实体经济融资成本发挥了重要作用。当前正处于存量浮动利率贷款定价基准向LRP转换工作的收尾阶段。顺利完成存量浮动利率贷款定价基准向LRP转换，是实现以LPR为贷款定价“锚”的关键一步，因此各家银行要切实按照时间安排做好相关工作，确保平稳渡过最后的转换期，为下阶段更有效地引导贷款利率继续下行做好保障。

LPR改革马上迎来一周年，这一年里，LPR改革取得了哪些成效？

东方金诚首席宏观分析师王青分析，LPR改革的成效主要体现在两个方面：

一是形成了“MLF利率→LPR→贷款利率”的利率传导机制。改革后的LPR由报价行在MLF利率基础上加点报出，可以较好地反映央行货币政策取向和市场资金供求状况，强化了贷款利率和货币市场利率的联动性，有效疏通了货币政策传导渠道。

二是推动了存款利率市场化。在央行并未调降存款基准利率的情况下，近期银行各期限存款利率均有所下降，这意味着货币政策向存款利率的传导效率也得到提高。

以五大行集体宣布8月25日起将存量房贷利率统一转为LPR为代表，近期银行加大了存量贷款定价基准转换的推进力度，考虑到存量贷款规模远超LPR改革后的新增贷款，随着基准转换工作的完成，降低融资成本的效果将更加明显。

来源：证券日报/国民经略

03 高层约谈房企，或涉及融资等问题

最近房地产的利空消息一个接着一个：

首先是上周有消息称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。

紧接着19日财联社电报显示，央行、住建部将召集部分房地产公司于北京面谈。

幸福策评：房企融资缩紧，买房好时机到来

据说，面谈的内容就是和这次的“三道红线”有关。

三大红线为：

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

2、净负债率大于100%；

3、现金短债比小于1倍。

根据这三大红线，还给房企划分为四档。（以2019年6月底为基础）

红色档：三条红线全中招，接下来不得有增加有息负债；

橙色档：踩到到了两条红线则有息负债规模年增速不得超过 5%；

黄色档：只有一条红线超出阈值，有息负债规模年增速不得超过 10%；

绿色档：即便全部指标都及格，有息负债规模年增速也不得超过 15%。

21世纪经济报道采访了一些上市房企的高层，他们已经默认了“三大红线”的真实性，大多是以口头为主，目前没有收到具体的文件通知而已。

不过仅仅是消息放出来，就足以让房地产行业怕的“腾腾震”了，这次的信号也很明确，就是控制负债，降低杠杆。

大多数国企和央企财大气粗，走的都是稳健的风格，即便没有这三条红线，它们也会很自觉的去杠杆，降低负债。因此，这次影响最大的是一些民营企业。许多民营房产企业都是踩着红线举债过日，雪上加霜的是，今年下半年还是房企债券融资偿还的高峰期。

为了“续命”，房企只能继续借新钱，还旧债，形成恶性循环。若是三大红线真的生效，短期内对于这些房产企业而言，无疑是重大的打击。

然而一旦融资难了，杠杆就下降了，周转的速度要想继续保持快起来，就只能加快销售回款。

一般到下半年，特别是四季度，银行的贷款额度也不如上半年宽松了，放款又慢。

开发商急于回款，就会通过降价，比如一次性付款，享受的折扣就会更大，此时或许就是买房的好时机。

来源：樱桃大房子

来源：幸福里