近日，黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上，对未来房地产的发展方向作出6大研判，尤其是从“结构性分析”和“预测量化”上，观点鲜明，逻辑有力，借此分享给更多地产从业者。

趋势1：房地产规模

未来10年逐步从17亿下降到10亿平米

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。

回顾中国地产总量增长：

1998年中国房地产一年新建房的交易销售量刚刚达到1亿平方米。

2007年的销售量本来已经到了差不多7亿平方米。

2008年爆发全球金融危机，中国房产交易量下降萎缩到6亿平方米。

2012年前后，房地产交易量翻了一番，从6亿增长到12亿平方米。

2012年到2018年，又增加了5亿平方米，达17亿平方米。

过去20年，中国房地产新房交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。

那么，今后的十几年房地产走势如何？

中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，相反还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。

过去20年中国房地产受城市化、旧城改造、住房质量、人均住房面积增加等因素影响，交易总量翻四番。未来城市化率增长放缓；旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少；人均住房面积基本平衡；住房质量逐渐增加。

今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，10几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

趋势2：未来10年房地产热点区域

中心城市+都市圈+城市群

总量萎缩后，房地产的热点

重点地区在哪里？

过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；无论是大城市、还是小城市、区县城市，总之是全面开发，四面开花。从现在开始，往后的十几年，房地产不会全面发热的状态，但还会有热点。

这个建设量、生产量主要

现在三个热点地方

一、中心城市

所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。

二、大都市圈

超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

三、城市群

城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

现在近10个跨入1000万的超级大城市，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。大都市圈里会有一些中小城市，单独发展一般不构成热点，但一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。

趋势3：未来10年房价判断

房价平均增长率将低于等于GDP的

增长率（5%）

今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

过去十几年，受供求关系、通货膨胀等因素影响，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

但总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。这两年国家去杠杆、稳金融，已经做到了让M2的增长率大体上等于——GDP的增长率+物价指数。

可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中。

中国土地价格，不存在大幅下跌的可能性：

中国楼市房价，不会出现大幅度的往下坠落；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番的那种历史性现象。

来源：房产鑫干线