编者按
这是一个需要理论
而且一定能够产生理论的时代,
这是一个需要思想
而且一定能够产生思想的时代。
“钱塘社科百秒快讲”
将邀请一批扎根基层、
善于研究、善于表达的专家,
用老百姓“听得懂、记得住、学得来”的
语言解读理论,讲有思想的故事,
传有故事的思想。
房产税对房价有多大影响?
一起来听听江干区社科联理事、
钱塘智库专家张晨
是如何提醒大家避开金融雷区的!
来自钱塘江文化
你好,这里是“知识就是财富”系列,我是张晨。
关于房地产的话题有很多,但是还得收个尾,今天加餐聊一个和成本有关的话题,那就是“房产税对房价有多大影响?”
通过国家多次强调“房住不炒”的政策,我们可以看出,2020年全国大范围的房价还是稳定的,不会大幅度上涨也不会下降很多,特别是自住的房产,很适合在这个时候入手。但是如果你的家庭已经有一套住房了,还想继续投资的话,这个房产税政策就需要提醒你,在未来可能增加你的成本。
我们来看一下有关房产税的相关政策:在2003年国家就提出要征收房产税,2011年1月重庆市、上海市先后试点开征房产税。重庆市的税率为0.5%-1.2%,上海的税率为0.6%。这就是说,原来你只有买卖房子的时候才会交税,当政策出台后,就得按你有几套房子来交税了。
记得这个政策出来时,市场就像扔一个重磅炸弹,大家的问题一大堆,比如:其他城市的房产税何时会出台?征收的力度会有多大?房产税对房价会有多大的影响?这么一晃快十年就过去了,这把房产税的剑还是悬在那里的。这些问题随着时间的推移肯定还是要面对的,所以我们一起分析探讨下可能的变化。
第一个问题:房产税何时会出台?
我想答案是:慢、很慢、非常慢。尽管房产税是税制改革的长期方向,但是短期内很难快速的推出,再加上现在经济下行,所以更谈不上具体的时间表。
征税在各国都是国家管理中的重大问题,如果在不具备条件的情况下去征收某一税种,执行成本会非常大,不利于社会稳定。同时,房产税与现有税种的性质是完全不同的,要理解这个问题,先来普及一下税收的知识。
我国目前的税收主要是两大类:“流量税”和“存量税”,国家现在能收到的大部分是“流量税”,“存量税”的占比很小。什么是流量税和存量税?
所谓流量税,就是向经济活动的流量去征税。比如说,“增值税”是向销售量去征税,“公司所得税”是向公司产生的利润去征税,“个人所得税”是向个人新增的收入去征税,而“契税、印花税”是向交易的过程去征税。换句话说,流量税就是政府和你约定:等你做大了蛋糕,政府拿走中间的一小块,其他还是给你的,那么交税的人在交税的时候就不会那么抵触。
存量税就是向存量的收入征税,也就是向财产征税。这是完全不同的逻辑,相当于要从已经属于个人的蛋糕里切出一块给国家。那人性天生就是厌恶损失的,这时执行税收就给纳税人带来很大的痛苦,所以征税的阻力也会很大。你看,买卖房产时是流量税,大家就没啥意见;而对存量房产征税、对遗产征税,就是存量税,就一直很难落地,现实结果基本就是雷声大雨点小。
(如果还是没理解,那我们来脑补一下画面:)假设你是一位退休老职工,在城市好地段有个老房子,因为位置好,房屋价值还是很高。比如价值500万,假设房产税政策来了,说要按10%征收房产税,那就是要交50万税金。可是你靠退休金生活,没有那么多钱交税怎么办?难道真要把你赶走,拍卖了房子,然后去交税?从社会安定的角度来看,那肯定不行。再比如,很多人的房子是以前单位的房改房、集资房,这样的税也是很难收的,真的使用强制力去征收,阻力都会很大。
正因为如此,从2003年国家提出要征收房产税,到现在已经18年了,立法的草案都还没有拿出来一个。然后税率是多少呢?我想也大概率在1%以下。你想一下,统计局的城镇居民人均收入才3万多,双职工家庭也就6万多,如果按房产评估价值的10%收税,那会有多大的困难啊?
这时,再看看有关官员的表态,其实也是非常清楚的,都是要在“保证基本居住需求的基础上”、“统筹考虑税收和收费”等,意思就是政策是慢慢来的,不着急,要考虑实际情况,等条件成熟了再推进。
第二个问题:房产税对房价的影响有多大?
其实,说清了前面的问题,这个答案也就显而易见了,肯定是力度有限,不会改变房价发展的方向。
根据以往的经验,房产税一推出,房价并没有狂跌。你去看2011年重庆、上海的房产税试点结果,对房价几乎没有影响吧。再看国外的经验,美国、日本等等都有房产税,房子还是依然很贵。这些证据都表明:房产税抑制房价的作用不可高估。
房价的高低,最终还是由房产的价值和市场的供求关系决定的,在经济保持增长的前提下,需求很旺的大中城市的房价,还是会上涨的。对于发展潜力不大的三四线城市,房价上涨的空间本来就不大,这时倘若出台了房产税,倒是可能会有一定的影响。
来源:钱塘江文化