9月17日，第三方机构发布今年1-8月《全国百城居住用地价格报告》。今年前8个月，全国100个城市居住用地价格为6060元/平方米，同比上涨9.3%。

分析房价上涨的原因有很多，而城镇化的提升是其中一个很常见的基调。

目前我国平均的常住人口城镇化率在2019年已经超过了60%，13省市常住人口城镇化率超全国平均水平，其中，上海、北京、天津、广东、江苏、浙江常住人口城镇化率超70%，上海常住人口城镇化率最高达到88.10%。

而城市改造的阶段性不同，也直接作用在房价上。

新旧改接力棚改，不再为楼市添柴

棚改到2019年为止，彻底画上了句号，与之接力的是新旧改。2020年提出新开工改造城镇老旧小区达3.9万个，涉及居民近700万户。

根据之前住建部给的数据，是17万个可以拉动5万亿的投资。以此换算，2020年的3.9万个小区，则预计可以拉动投资达到1.2万亿左右。虽然这看上去是一个很大的数字，但是对于楼市来说，远远没有棚改带来的冲击大。

因为旧改这些钱给到的是小区翻新，而棚改则是通过货币安置化，把钱够给到了个人手里。自己的房子被推没了，手里拿着zf给的好几百大钱，当然是赶紧上市场上买房。

那么到了今年，随着这些动迁户逐渐买到合适的房子，市场上将会少了很大一部分有现钱的买房人。

同时再看旧改，以上海为例，2020年，上海发出了“旧改再加力、再提速”的集结令。7月最后一周，静安区宣布提前8个月完成“十三五”改造目标。

8月4日是上海杨浦定海134街坊旧改“二次征询”签约的首日，签约率达到99.15%同一天，杨浦区区长薛侃在访谈节目《区长一诺》中表示，今年杨浦区将征收1万户以上，只多不少，目前已完成90%的目标。

其实关于房价，如果人口和土地可以实现空间的高效匹配，那么大城市就可以因此缓解劳动力短缺问题，又会因增加土地供应使得房价稳定。

城镇化=房价上涨？农民难成接盘侠

8月17日，中国社会科学院农村发展研究所、中国社会科学出版社联合发布的《中国农村发展报告2020》(以下简称“报告”)预计，到2025年中国城镇化率将达65.5%，新增农村转移人口8000万人以上。

也正是这样的数据，让很多专家秉持着房价一定会上涨的论调。经济学家贾康就认为，从我国目前的发展阶段判断，城镇化率没有达到70%，属于城镇化的高速发展阶段，中心区的不动产住房所形成的交易价位，总体来说呈上扬曲线。

理论上，这样的论调是成立的，但如果我们换一个角度，来看几组数据——

10年来城镇居民收入年收入增长率始终在个位数徘徊

2019年我国居民人均可支配收入超过3万元

而14亿人口中还有6亿居民月收入1000元

全国6亿人月收入1000元，其中城镇居民占6000万，5.5亿农村人口约5.4亿月均收入1000元左右

所以农民是绝对不可能成为城市高房价的“接盘侠”的，那么最有可能最终买单的就是“新城市人”。

“新城市人”将成市场主力

来看数据，在四个一线城市中 , 上海的常住人口最多 , 达到 2419.7 万 , 外来常住人口也最多 , 达到了 980.2 万，占比40.51%。

北京外来常住人口达到了 807.5 万 , 位居第二，但占比最低37.3%。

第三的是深圳 , 为 806.32 万 , 与北京相当，但外来常驻人口占比达到了67.7%。

广州的外来常住人口最少 , 只有 533.86 万 , 占比达到38.01%，总量上跟其他三个一线城市有较大的差距。

在一线城市中，常驻外来人口至少占到近40%，而那些新一线、二线城市，例如东莞占比75.67%, 超过了深圳。佛山这一比例达到了 47.65%, 厦门也达到了 43.7%。

这明晃晃的数字，代表了各个城市的房地产市场，有着一大片“新城市人”的“蓝海”。

除了北上广深严格限制外地户口5年纳税社保之外，新一线城市普遍的限制是在2年左右，而二线城市为了吸引人才，很多全面开放了落户，户口有了，想买房就容易多了。

从某种意义上来说，未来一个城市楼市的购买力，普遍取决于对这些“新城市人”是否友好。而一个扎心的数据是，按城镇户籍来统计的话，中国也有三分之一的城市人口是没有当地城市户籍的，“我们俗称半城市化、伪城市化现象。”

这么一想，各类城市“漂”们都有着对房子的执念，也就没有那么难理解了。

来源：上海我爱我家