政策动向

☑ 8月合计全国有32次相关房地产政策调控。

☑ 中央强化房地产市场管控，地方调控“松少紧多”

市场动态

☑ 土地供求：整体供求环比均降，均价及溢价率同比走高，出让金环比缩水逾两成

☑ 城市土地：各线城市供求量环比下行，溢价水平较去年同期走高

☑ 住宅市场：楼市整体运行较为平稳，环比升幅一线高于三线

☑ 住宅库存：库存总量小幅下滑，杭州降幅显著

房企动态

☑ 合约销售：8月房企单月业绩同比增长30.7%

☑企业拿地：调控持续升级，土地市场短期降温

☑ 企业融资：7月房企新增融资额环比下降13.3%

☑营销策略：营销势头再起，富力广汽跨界营销有亮点

☑ 战略动态：分拆物管上市潮继续，融创禹洲华润三家IPO

01

政策动向

8月全国房地产政策调控32次

中央强化房地产市场管控

核心观点

8月份，房地产政策环境持续收紧。中央层面，8月20日，住房和城乡建设部、人民银行召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并形成了重点房企资金监测和融资管理规则，此前关于房企融资的“345新规”在业内早已广泛流传；8月26日，住建部召开部分城市房地产工作商会，约谈沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州六个城市，重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，要求落实“问题导向、快速处置”调控新原则。

地方层面，8月份地方调控“松少紧多”，以南京、咸阳、无锡、深汕合作区等地为典型，对“限购限售限贷限价”政策进行补充调整，市场反响较大。此外，多地相继开展房地产市场专项整治工作。

总体而言，虽然货币政策继续保持流动性合理充裕，但从监管部门一系列的政策导向来看，房地产市场金融监管已呈收紧态势。金融监管强化下，个人端房贷利率、贷款额度等方面亦将受到影响。8月，LPR1年期报价3.85%，5年期以上报价4.65%，已连续4个月未做调整，短期政府暂时并未有“强刺激”的考虑，稳定市场预期。

02

土地供求

整体供求环比均降，均价及溢价率同比走高

出让金环比缩水逾两成

数据来源：CREIS中指数据

核心观点

供应情况：全国300个城市共推出土地2459宗，环比下滑12%，同比下滑7%；推出土地面积10152万平方米，环比下滑19%，同比下滑3%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）780宗，环比减少19%，同比减少7%；推出土地面积4222万平方米，环比减少11%，同比增加8%。

成交情况：全国300个城市共成交土地1945宗，环比减少30%，同比减少7%；成交土地面积8566万平方米，环比减少25%，同比增加5%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）620宗，环比减少28%，同比减少7%；成交面积3426万平方米，环比减少23%，同比增加13%。

出让金：全国300个城市土地出让金总额为4311亿元，环比减少23%，同比增加21%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为3699亿元，环比减少25%，同比增加26%。

楼面均价：全国300个城市成交楼面均价为2703元/平方米，环比增加0.4%，同比增加18%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为4838元/平方米，环比减少2%，同比增加15%。

溢价率：全国300个城市土地平均溢价率为15%，较上月减少0.01个百分点，较去年同期增加5个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为18%，较上月增加1个百分点，较去年同期上涨7个百分点。

03

城市土地

各线城市供求量环比下行

溢价水平较去年同期走高

数据来源：CREIS中指数据

核心观点

一线城市：整体供求较去年同期走高，供应量环比降近四成，楼面均价降逾一成。

二线城市：整体供求环比降逾一成，出让金环比缩水逾两成，供求各指标同比均增。

三四线城市：供应量同环比走低，成交方面同环比量价齐跌，溢价率同比上行。

04

住宅市场

楼市整体运行较为平稳

环比升幅一线高于三线

数据来源：CREIS中指数据

核心观点

环比来看：13个城市均有不同程度下降，福州降幅较明显，武汉次之，此外宁波和扬州降幅较小，均未超过1%；环比上升的城市中，西安升幅较高，近5成，北京以超4成升幅紧随其后。同比来看，15个城市上升，北京和苏州升幅较为明显。

分城市来看：一线城市成交面积上升20.03%，其中北京升幅较大，为41.32%；一线城市同比上升45.89%，北京升幅较大。二线代表城市成交面积环比下降10.62%，同比上升8.96%。三线代表城市成交面积较上月上升10.40%，同比上升27.12%。

05

住宅库存

库存总量小幅下滑

杭州降幅显著

数据来源：CREIS中指数据

核心观点

截至2020年8月末，主要城市库存总量环比下降1.0%。重点城市中，杭州降幅较大，为9.33%；北京和成都降幅居其次，分别为5.18%和4.23%；另外福州降幅较小，仅为0.13%。检测城市中，深圳环比升幅较大，为21.31%。

06

合约销售

8月房企单月业绩同比增长30.7%

注：除部分备注的企业外，数据口径均为全口径；去年同期数据来源为企业公告，若无公告数据，则来源为排行榜；绿城中国、建业地产数据口径不含代建

核心观点

2020年8月，TOP100房企实现销售操盘金额9761.7亿元，单月业绩同比自4月转正后也逐月回升，本月进一步提升至30.7%。受疫情影响，今年房企整体销售节奏后移，下半年供货普遍加快，8月业绩较7月环比增长4%。从累计操盘销售来看，百强房企1-8月整体业绩同比增长6.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。整体而言，8月房企销售稳健回升。

从企业表现来看，在40家典型上市房企中，35家企业单月业绩同比增长，32家企业累计业绩同比增长。整体来看，40家典型上市房企单月业绩同比变动的中位数为增长32.1%，规模房企业绩表现优于行业整体。

从房企供货安排来看，下半年房企供货节奏普遍加快，供货量走高。同时，百强房企的集中供货将加剧市场竞争，各房企也应做好应对措施，保证去化率的实现。

07

企业拿地

调控持续升级

土地市场短期降温

核心观点

本月31家监测房企土地投资进一步降温，新增拿地建面、总价环比再度下降，均价与上月相比基本持平。本月31家典型房企中仅有24家有土地入账，新增土储总建面为3456万平，环比下降6%；新增土地成交总价为1676亿元，环比下降4%；平均成交楼板价4851元/平方米，与上月相比基本持平。从成交结构来看，房企投资结构稳定，重点关注热点二线及强三线城市。

热点城市持续调控，“三道红线”逐步落地，土地市场短期有望降温。目前监管层面的力度在持续增加，8月广州南沙和南京地区新出台“地价触顶后摇号”政策，有意控制土地市场良性运行，融资层面“三道红线”新规意在加强对房企资金的监管。从本月典型房企拿地可以发现多家企业单月新增土储有明显下降，甚至并未在公开市场斩获土地。短期来看，为适应监管新政，部分房企需收紧投资，加速销售回款，土地市场短期有望降温。

本月房企投资结构维持稳定，视角仍倾向于热点一二线以及强三线优质土地，尤其是中西部热点二线城市备受房企追捧。整体来看，本月土地成交结构中二线城市土地建面占比达到55.4%，连续三个月占比超过5成，三四线城市方面房企投资较为分散。

08

企业融资

8月房企新增融资额环比下降24.6%

核心观点

融资总量：本月95家典型房企的融资总额为1062.81亿元，环比下降24.6%，同比上升38.1%。其中，境内债权融资760.06亿元，环比上升5.5%，同比上升68.2%；境外债权融资205.98亿元，环比下降60.1%，同比下降27.2%。

融资成本：截至2020年8月房企新增债券类1融资成本6.20%，较2019年全年下降0.87个百分点，其中境外债券融资成本达8.06%，较2019年全年增长0.02个百分点；境内债券融资成本4.25%，较2019年全年下降1.07个百分点。单月来看，8月单月融资成本5.17%，环比下降1.01个百分点。

企业表现：本月融资总量最高的企业为阳光城，融资总量109.00亿元。整体来看，本月单个房企的融资量都不是很高。从企业梯队来看，2020年前8月TOP10房企融资平均额233.7亿元最大，同比下降12.16%。

09

营销策略

营销势头再起

富力广汽跨界营销有亮点

核心观点

8月房企营销势头再起，营销节奏较7月有明显的提升。本月集团统筹营销活动增多。从折扣来看，本月折扣力度多数仍在9折以上，但8折左右的项目增多。

营销活动方面，碧桂园、万科、融创及华润置地等房企在区域层面推出造节营销活动。值得一提的是，富力与广汽集团跨界创新营销，打出购房、购车位、购车三重优惠活动，以8.17折统一折扣提升影响力。

9月为传统“金九银十”购房黄金月，经过8月营销活动前期铺垫，以及当前对房企资金监管趋严，为保证资金的快速回笼，未来房企的营销活动或将继续发力，营销范围将进一步扩大。

10

战略动态

分拆物管上市潮继续

融创禹洲华润三家IPO

核心观点

本月房企多元化业务主要集中在物业和产业地产板块。物业方面，融创、华润和禹洲三家房企涉及物业IPO，融创中国旗下的“融创服务”和华润置地旗下的“华润万象生活”陆续向港交所递交了招股说明书，禹洲则公告表示正考虑分拆物业上市；产业地产方面，绿地与中车交通、苏州市政府合作，将打造长三角一体化示范区首个超大规模的现代产业园项目，也是国内领先的人工智能产业制造基地。万科与江门市的合作则涉及城市更新、TOD建设等方面，除此之外还收购了利津华育养猪有限公司，是继3月成立食品事业部布局生猪养殖、5月向社会招募生猪行业优秀人才后，在实践养猪事业上做出的进一步动作。

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来源：钜派资产