中国香港、英国的高房价困境，美国、日本的房地产泡沫，可以说这些地方的房地产市场给我们做了反面教材，其中有值得我们学习的地方，更有值得我们汲取的教训。

今天我们说一个房地产市场的好学生：德国。德国房价长期保持稳定，既未像中国香港和英国一样陷入高房价困境，也从未发生过美国、日本式的房地产危机。德国，到底是如何保持房价长期平稳、实现房地产市场长期稳定的呢？德国的房地产市场又给我们哪些启示呢？

一、德国的房地产市场有多稳？

1970-2017年，德国名义房价累计上涨2.3倍，年均增长率仅2.6%。上涨速度跟我们过去20年的速度相比根本不是一个级别。这也为德国赢得了楼市长期稳定的美名。

二、平稳的房价源于稳定的房地产制度

德国房价长期平稳，房地产制度是根本原因。制度决定发展方向，决定结果。细分其原因，主要有以下几点：

1、房地产不是德国支柱产业。

在德国，房子就是用来住的，不是用来炒的，也不是经济的顶梁柱。德国人将经济发展的注意力放在了汽车、电子等工业、科技领域。而我国的房地产市场却被赋予了太多的使命，这在一定的历史时期，有其特殊的作用，但是在经济发展到一定时期的时候，就需要逐步为房子松绑，为经济关上一扇破旧的门（土地、房子），然后打开一扇崭新的窗（科技创新）。

2、租房为主，保护租客，租售同权。

在我国，不仅房地产市场被赋予了太多的使命，房子也被捆绑了太多的价值，教育、医疗、公共服务，这些都可以由房子代表。这也难怪国人不愿意租房了，不仅是观念的问题，也涉及到自己的生活、生存，更涉及到下一代的成长，不买房行吗！不仅如此，租房子可能随时面临被房东解约的危险，搬家也是挺烦的。这是制度的缺陷，中国的住房自有率相当高（央行数据：96%左右），不是没有原因的。

对比德国，一半以上的德国人选择租房住，租房跟买房一样，可以享受同等的公共资源，而且，有详细的法律保护租客的权利，如果房东没有正当合理的理由赶你走，你完全可以告他，把他送进监狱。

3、住房储蓄贷款制度，保证楼市金融稳定，且楼市金融独立于外界资本市场。

住房储蓄贷款制度，说起来并不复杂。简单来说，在美国，一般是提前消费，买房可以先高比例贷款，后期慢慢还，如果还不上，那就房地产危机。在德国呢，要想买房，需要你先在住房储蓄机构存款，当你的存款额度达到一定的标准的时候，才可以从住房储蓄机构贷款，这样购房者违约的风险要小的多。而且住房储蓄机构的资金、存贷利率，都是独立于外界的资本市场的，既不受外界影响，也不会干扰外界。可以更好的保持金融市场和住房市场的稳定。

我们也在初步尝试这种模式。

4、税收重交易轻保有，打击炒作，鼓励居民长期持有和出租，并且对二套房征收二套住房税。

在税收方面，德国是按部就班的征收各种房产相关税，主要目的是打击炒作。这一点跟我们很像，重交易、轻保有，但是，效果却截然相反，在房价长期上涨的预期下，税收根本就不是控制房价的好方式，最终只能增加二手房交易成本，并不能控制房价平稳。

有一点值得我们学习，德国对二套房征税，这可以增加持有成本，可以更有针对性的打击炒作，这是我们税收中极大的短板。因为二套房持有税的征收，不仅是钱的问题，而且是不动产透明化的问题，要搞清楚房子都在谁手里，这样一来就知道我国的房子到底是短期还是过剩，也就知道谁在炒房了。如果要搞这一点，那才是真正打击投机。

5、城市均衡发展。这是德国的独特情况，不一定符合我们的实际。中国太大了，区域发展不均衡也是现实。这一点还要根据实际情况，发展适合我们的市场。

三、总结：德国房地产制度对我们有哪些启示？

1、让房子回归居住属性，淡化房地产的经济支柱产业地位。过去可以以房地产拉动经济，但是，未来一定是科技创新拉动经济。

2、建立房地产长效机制，保持房地产政策的连续性。房地产一半是房子，一半是金融，金融政策的易变形，容易形成房价上涨（或下跌）的预期。

3、租售并举，发展健康的租赁市场。很多年轻人也愿意租房，但是租房太烦了。而且租房和买房不能享受同样的城市资源。当然，这还需要发展，因为我们人多，资源少。

其实，无论是中国香港、英国模式，还是美国、日本模式，或者德国、新加坡模式，都有其合理和不合理的地方，重点是我们要根据国内的实际情况，形成适合我们的中国模式，绝不能照搬外国模式。

现在我们的房地产模式中，既有香港模式，也有新加坡制度（住房公积金制度），也有美国、日本的模式，现在也在初步尝试德国的住房储蓄贷款模式。虽然德国房地产市场发展的很健康，但是，住房储蓄贷款模式是否适合我们，还是一个未知数，外来的和尚未必好念经。

希望我国房地产市场也能走出适合自己的中国模式，而且是健康的房地产市场。这需要的不仅是学习外国的住房制度，更要总结过去20年我们的房地产市场发展的一些经验教训，自己走过的路才是最好的教材，这样我们也可以更好地了解我们的房地产市场问题究竟在哪里，对症才能下药。

来源：投资心观察