文 | 猴睇

（一）

土地市场：现在正是开发商补库存的周期节点，今年最好的拿地机会，或将在9月以后

2020年土地市场迎来它的“小阳春”，从北京、上海、杭州、成都、厦门，到徐州、洛阳，甚至是驻马店、金华等城市，溢价率持续攀高。

疫情之下，土地市场的火爆，是利好还是利空呢？

首先，客观上来看，现在正是开发商补库存的周期节点，2018年，地产施工面积同比稳中有涨，开发商有货在手，地产市场中期供应相对充裕，但同年四季度，房企土地购置面积累计同比断崖式下跌，持续到2019年四季度都是负增长，过去一年多的时间里，大部分开发商土地储备是呈消耗状态。

开工销售比可以看到，新开工的速度跟不上销售的速度，库存处于历史低位水平，市场整体是严重的供不应求，即便在2019年销售回落的情况下，目前这个比值仍然处于历史低位。

根据我们的草根调研，第一梯队房企的取证库存，按今年一季度的销售速度，也只够卖6-9个月。

数据来源：国家统计局

即便2020年销售进一步回落，市场的可售资源仍然还是不足的，新供应的土地又远远赶不上新开工的速度。

在这种背景下，政策面完全不需要对房地产行业的需求端进行松绑，而是应该积极加大供应端的调控，一是多卖地，二是灵活降低预售条件。

数据来源：国家统计局

将开发商土地购置面积同比做一个滤波周期的计算分析，在2020年一季度，开发商拿地热情开始回温，三季度拿地热情有所回落，预计到今年9月之前地价偏贵，今年最好的拿地机会，或将在9月以后。

其次，主观上来讲，开发商对于市场复苏有点过于乐观。禾略从21家龙头房企董秘释放出来的公司信号来看，大家对政策比较乐观，9家房企认为存在放松的可能性，但幅度不会很大，仅1家西南房企预计不会放松，其余表示不确定或未知。

但正如中国外汇投资研究院院长谭雅玲所说的：“尽管一些地方政府出台了短期的消费刺激政策如消费券等，但某种程度上，人们的心态和情绪也因疫情发生变化，这次疫情带来了明显的收入不足等情况，因此所谓的报复性消费也并没有那么容易实现。”

数据来源：南方plus

（二）

政策：不同于美国大放水狂撒钱，中国政府将以财政政策为主，大概率不会松绑

新冠肺炎席卷全球，面对疫情对经济的冲击，中美政府选择的却是不同的做法——

美国，货币政策与财政政策双管齐下，美联储“无底线”量化宽松，国会2万亿财政刺激救底层民众和困难企业，一边大放水，一边大撒钱。国内的乐观派等的就是这种“全民狂欢”的政策，但任何刺激政策都是有代价。

美国大放水狂撒钱背后的代价，或是贫富差距的拉大，或是通胀的大幅提高，如果两者都没有出现，可能是因为美元作为国际货币的特殊性，作为全世界最避险的货币，美股暴涨暴跌之后，都有“好心人”给美国买单，但中国没有。

要研究中国政策的可能，首先要看中国政策的制约因素——财政，实体，货币三者无法共同繁荣，所以必须从中选择一项使它繁荣，其他的内容就无法兼顾到。

历史上，我国从宋朝发行纸币开始，每个朝代都会面临通胀，本质是货币相较于实体经济超发的结果，需要通过改革去释放实体经济的活力，同时相对减少货币发行量来解决这个问题。

现阶段，与美国相比，我国的货币总量已经严重超出了经济总量。中国现在的经济总量不到100万亿，但是货币总量是200万亿，这种超限就预示着未来存在特别大的风险。

这个风险要怎么消化？

放眼世界通货膨胀史，都离不开入不敷出的政府财政＋低效率的实体经济+无节制的货币超发，无论是古代王朝最终的覆灭，还是现代金融危机的爆发，都是前期自身积累的问题，借助适当时机而释放压力的结果。

通胀的解决方案：解决无序的财政扩张、改革释放经济活力、放弃货币超发权利。

面对这次疫情带来的经济冲击，我们要刺激政策，但也要考虑到我们本身已有的问题——货币超发、宏观杠杆率、贫富差距，要提振信心也要客观理性。

所以，和美国相比，国内似乎更偏重于财政政策。

中共中央政治局曾召开会议指出，要加大宏观政策调节和实施力度。其中有一句话是这样说的：积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。

具体看政策可以“积极有为”的几方面——基建、地产、制造业、消费

1、大搞老基建，会显著提高杠杆率，新基建体量又不大

2、大搞房地产，会提高杠杆率并拉大贫富差距

3、制造业投资周期不顺，外需也受疫情影响

基建、地产、制造业都“难以放水”，政策只能致力于“支持消费”和“扶贫帮困”，稳定国家经济发展，同时解决区域发展不平衡的问题，地产行业大概率不会松绑，各位开发商还是要管好自己的现金流，冬天或许比我们想的更漫长。

（三）

周期：我们正处于从衰退到萧条的转换点，存在结构化的机会，未来10年的投资选对城市，踏准周期是必修课。

世界经济运行轨迹，可以看作是一次次的康波周期，40-60年一个轮回，分为繁荣、衰退、萧条、回升四个阶段。每一轮的康波周期都始于一项新技术的诞生，提高了人类社会的生产效率，从而开启了一轮经济波动。

从1782年以来，蒸汽机技术用于生产开始，至今为止，全人类已经经历了五轮康波，我们现在正处于第五轮康波，从衰退到萧条的转换点。

我们所处的这一轮康波周期，始于1991年美国信息技术的兴起，在2008年之前，全球经济蓬勃发展，随着技术的成熟，主导国和追赶国（可以理解为美国和中国）的生产关系日趋紧张。

技术的发展带来效率的增长，到某个临界点增速就会放缓，但主导国仍想保持原有增速，于是增加资本投资，同时追赶国开始工业化，资源价格上升，供需边际变化短期内不平衡，资源约束启动，价格上升，资本收益率下降，由此发生经济冲击（中美贸易战）。

这就带来了衰退，在这个阶段里，前半期，由于经济的高增长会带来高通胀，而后半期则会陷入滞胀。

随着这项技术在追赶国渗透到无孔不入（信息技术在中国发展得如火如荼），意味着这个技术成熟并衰退，供给侧改革是全球进入萧条的标志（中国2015年11月10号正式提出供给侧改革）。

值得注意的是，在衰退阶段，经济增速下降，但我们还是能从资产价格中获得很大的收益，比如股市、债市、楼市，但进入萧条期，反复通缩和滞胀，经济从规模增长转为结构增长。

结构化的机会存在于不同国家之间，也存在于不同城市之间——

1、全球经济周期阶段，在不同国家会有不同，主导国先行，追赶国延后

2、中国未来10年的投资机会在于，选对城市、踏准周期

如何去洞察城市的结构性机会——要看地产未来5年的变与不变。

3个行业不变

1、强需求：中国大部分城市仍处于住宅需求快速发展周期；

2、高增长：2030年，行业规模中位值预判在44万亿；

3、高配置：2020年全国整体资金总量流动性不足，但住房仍具有相对高的吸引力。

4个行业变化

1、从沿海到内陆：全国来看，广东、河北、河南、山西、云南等省域历史住房总缺口总量大；

2、从整体到局部：江淮城市群、粤东、粤西城市群、成渝和滇中城市群等将成为主要的人口红利区；

3、从大到小：未来5-10年，河南、河北、湖南、四川、安徽、云南、广西等地区将成为主要的土地红利区；

4、从涨到跌：2020年，全国居民首付及月供压力处于历史高位，短期房价有下调回归风险。

4个企业启示

1、大可能小：行业集中度将面临拐点，头部企业市场份额减小，并非寡头垄断；

2、大并非强：很多房企过去的成功来自胆量，即杠杆越高，规模越大，而非能力；

3、持续分化：未来的选城能力，将超越周转能力，城市间人口流动成为重点；

4、百花齐放：未来10年，大中小城市将迎来百花齐放的格局，而非单一发展核心城市。

3个策略建议

1、准+快：大部分中小房企需聚焦乡土中国以“住房”为主的城市化机会；

2、居住+场景：腰部房企可聚焦中国城市以“产业+消费”为主的城市化的机会；

3、耐心+能力：头部房企需关注全球城市以“建筑+运营”为主的城市化的机会。

来源：禾略研究院