作为一座以地铁发展为核心驱动的强二线城市，南京经历了城市范围的快速扩张期，凭借着近十年的住宅大建设开发，城市新兴板块正逐步崛起，居住人口沿地铁在新兴板块集中现象显著，形成了以地铁线为重要人口导入的居住群落。

图：南京已通车地铁线路

如今，随着城市整体居住品质的不断提高，南京新房市场改善特征正显著增强，人们已不能够仅满足于便利的交通，对于居住社区的配套要求也正逐步提升。

一方面，从购房者的需求来看，传统的纯住宅开发已较难以形成核心的产品竞争力，尤其是配套本身较为薄弱的板块；

另一方面，由于纯住宅开发的门槛相对较低，势必竞争也较为激烈。

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以主城周边众多产城项目为代表，综合性开发正逐渐体现出一定竞争优势。

主要在于：

其一，综合性供地一般来说位于城市较为核心的位置，如南部新城、玄武新城等重点规划板块，后期可保证综合用地中住宅部分较小的市场风险；

其二，综合用地一般来说体量较大，对于资金的门槛较高，但同时可有效缓解竞争度，降低土地溢价，有效提升综合收益；

其三，综合项目可实现资产的自持和运营，形成后期稳定的资金流，并通过住宅部分的开发和销售，缓解前期资产开发的部分资金压力；

其四，通过综合用地中相关配套的建设，可有效提升居住部分的核心产品竞争力，提升开发企业的区域品牌影响力，实现一定的板块深耕；

其五，在当前开发企业频频合作的时代，较强的综合开发能力，也能有效促成房企间的合作几率，实现一定程度的优势互补和强强联合。

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同时，综合开发对于开发企业的要求也相对较高。

首先，开发企业若考虑独立开发，一方面，面临较高的资金成本，且开发周期相对较长，对于融资成本的控制具有较高的要求；另一方面，对于开发企业综合用地的开发能力与后期运营能力也提出了较高的要求。

其次，若进行联合开发，作为获地方，需要具有较强的短期融资能力；作为合作开发一方，则需具有一定的优势或特色产品，以提升合作吸引力，促成合作开发。

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那么，在此潜在危机面前，不同住宅类房企也将面临不同的转型机遇。

其一，对于品牌住宅开发房企，其核心特征为具有较高的产品和品牌认可度，住宅类产品的竞争优势显著，此类房企短期内无明显竞争压力，未来转型或将成为综合开发的优质合作参与方；

其二，对于一般住宅开发房企，面临直接的转型冲击，一方面可积极寻求综合用地的合作开发，形成一定的开发运营能力增补，实现短期的过度；另一方面，从中长期来看，仍需积极转型，其中对于资金面较强的传统房企，可挑选合适的城市进行综合开发的试点，以提升团队综合开发能力，对于资金面较弱房企，可发展适合自身的特色产品，形成一定的比较优势，后期积极参与合作开发。

总结

综合来看，随着纯住宅开发的竞争日趋激烈，优势竞争房企依靠一定的品牌和产品优势，仍可占据一定的市场份额；但对于多数一般住宅类开发房企，将面临一定的竞争压力和转型需求。

那么，综合性开发作为未来符合市场需求的重要开发模式，将进一步加快房企转型的步伐，同时短期内促进房企之间的强强联合，形成优势互补。

而对于购房者来说，拥有综合配套的居住项目，将极大的提升居住外围空间的居住品质，此类板块也将吸引越来越多改善类客群进驻，拉升城市的品质居住社区纵深。

来源：CricBigDataNJ