01“深八条”后再出招，深圳将学习新加坡住房模式

近一个多月以来，深圳频繁地被送上热搜：7月15日“最严楼市调控政策”出台后，楼市有所降温，但也有不少刚需客向临深外溢；8月26日深圳特区成立40周年，万众期待的城市扩容“大礼包”却没有到来；今天一早，“深圳将学习新加坡住房模式”一事再度引起热议，究竟是“画大饼”还是切实带来利好呢？

幸福策评：人多地少、扩容无望，深圳改革住房体系势在必行

8月28日，深圳住房与建设局局长张学凡公开演讲时表示：

深圳要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。

目前，深圳高于70%的人居住在城中村，而城中村占据深圳住房面积约54%左右。当买不起商品房又无法住进公共住房时，城中村一度成为这些人的避风港。密密麻麻的握手楼，不断上涨的租金还有因拆迁赔偿而一夜暴富的神话，都是城中村中真实发生的故事。而且深圳的土地面积不到2000平方公里，约等于北京市的1/8，在这种情形下，如何提高土地利用率、升级住房体系就显得尤为重要。

深圳为什么要向新加坡学习？向新加坡学什么呢？

首先，根据数据显示，全球住宅价格排名前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。以均价来看，新加坡约为9万/平，而深圳约为6.5万/平。虽然在房价上深圳低于新加坡，但作为内地房价最高的城市，深圳也确实走到了变革的分叉路口。

新加坡楼市，有两项制度最受关注：一是中央公积金制度，二是组屋制度。中央公积金制度也就是我们所熟知的住房公积金制度，在此不予赘述。而租屋制度指的是新加坡在饱受住房短缺困扰之下提出的解决措施，目前，近80%的新加坡人都居住在由政府兴建的组屋里，其余人则选择商品房。组屋是保障性住房，价格相对低廉，而新加坡之所以会在全球住宅价格排名中位于前列，很大程度受其商品房房价的影响。

学习新加坡模式，说白了就是政府通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式，保障民众住房需求。理想丰满，现实骨感。深圳住房体系的转变，仍然道阻且长。不过结合“深八条”的出台来看，此次深圳政府真的下定了决心，楼市的风向也随之发生了改变，未来住房供应问题的解决指日可待。

来源：国民经略

02成都被二度“点名”，何时跟进楼市调控？

8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会。其中，成都、沈阳、长春、银川、唐山、常州等6个城市参加。此前，在7月24日举行的房地产座谈会中，成都也是其中一员。再度被点名的成都，楼市究竟发展成了什么局面，为何高温不下？

幸福策评：同为西南城市扛把子，楼市却冰火两重天

今年以来成都楼市持续火热，多个项目被媒体曝出“万人摇”。根据数据显示，2020年上半年，成都新建商品房市场量、价两旺，成交商品住宅共计87956套，同比上涨42.58%；成交住宅均价13131元/㎡，同比涨幅达15.9%。除一手房外，成都二手房市场的表现也是可圈可点，其二手房流动性指数在主要城市中，仅次于深圳，是唯一一个逼近80%的新一线城市。相比之下，重庆仅有成都的一半。

与成都楼市的热闹非凡不同，重庆的楼市明显要平静得多。近期，重庆重新开起了一度中断了的房交会，并开辟两条战线（线下房交会时间为8月28日-30日；线上房交会时间为8月28日-10月31日），而且在房交会上还可以享受多重福利，如在符合银行信贷政策前提下，属首房首贷的，可享受银行按揭贷款首付2成优惠——由此，也可从侧面看出重庆的楼市之冷。

同为成渝经济圈的扛把子，为何成都和重庆的楼市会相差如此之大？根据估算，当前重庆的中期住宅存量周期大概是3年。严重的供需失调，不仅加大了当地市场的去化压力，相应的也在一定程度上抑制了房价的上涨。据国家统计局公布的最新70城大中城市新建商品住宅价格指数显示，7月，重庆新建商品房价格指数同比增幅为4.6%，仅有成都的一半。

经济实力和基本面相当的兄弟城市为何在楼市上会大相庭径，背后的原因值得深究。此前，《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》也已经有了征求意见稿，未来两城如何发展也值得期待。

来源：楼市参考

03老家的宅基地开始升值？新规之下这两类土地将受益

房地产市场里流行着一句话：房子不值钱，房子底下的土地才值钱。想想也是，为啥深圳的房价稳坐内地第一高？不就是因为其人多地少，供不应求吗？而相反的，现在全国外出流动人口高达2.4亿，出走家乡到外地工作、打拼者越来越多，农村的土地也随之被闲置，失去其应有的价值。

幸福策评：城市化进程加快，唤醒农村“沉睡”的土地

根据数据显示，全国宅基地总共约有2.7亿亩，其中空置约有1.14亿亩，这也就意味着有近一半的土地都是没有被有效使用的。但从今年开始，户口和土地在老家，但生活在城市的人要注意了：土地新规发布后，老家的宅基地、农用地、集体土地也有可能开始升值。

从今年1月1日开始，集体经营性建设用地、宅基地、农用地入市开始全国推行，也就是我们常说的“三块地”。2020年实施的新《土地管理法》，增加了相关条例：

土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

这也就意味着宅基地确权之后，农民有更多的自主权，可以将自己闲置的宅基地入市赚取分红。对于“人地分离”的家庭而言，宅基地入市可成为重要的增收来源。

近日，广东省自然资源厅印发了《关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》，其中也明确提出：

鼓励将本村集体权属范围内的留用地纳入旧村庄全面改造项目统筹开发利用，并允许协议出让给公开选择的旧村改造主体。

那么，哪些地区的农地入市能获得更高的价值呢？主要有以下两类：

1.城市群、都市圈、核心城市周边的土地

在2003年-2019年，东部发达地区城镇人口增速为4.1%，中部和西部地区人口增速均为3.6%，东北地区为1.4%。与此同时，东部发达地区建设土地增速仅为2.1%，中部为2%，西部地区为2.8%。相比之下，人地矛盾问题显而易见。同时随着城市化进程的加快，城市扩张的需求也在增大，在这种趋势下，越是靠近城市群、都市圈、核心城市的土地，越有升值的空间。

2.在试点范围内地区的土地

除了2017年已经试点的33个县以外，今年3月份，农用地转建设用地的审批下放试点省市还有8个：北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆。虽然农用地转建设用地并不等同于农地入市，但在一定程度上也会推动当地宅基地定价的提升。

来源：蓝白观楼市

来源：幸福里