改革开放的四十年是中国大发展的四十年（虽然2012年起中国经济增长慢了）奠定了东升西落的世界格局。2019年中国房地产总市值达65万亿美元超过美国、欧盟和日本三地房地产总市值60万亿美元。过去12个月，中国家庭财富增长的75%以上来自非金融资产。房地产净值占中国家庭财富的比例高达65.99%(数据来自中国经济日报经济趋势研究所编制的“中国家庭财富调查报告(2017)”。改革开放40年的经济奇迹就是四大生产方式并举。1、私人资本生产、国有资本生产、社会资本生产与非资本生同时并举。2、私人资本生产是基础，不可缺。3、国有资本生产、社会资本生产能解决私人资本生产不可克服的矛盾。4、社会资本生产与非资本生产是建立在“聚集生产”与“聚合反应”基础上的新的生产方式；是高于资本生产的新生产方式。本文要旨不在这而是试图把整个中国40年的高速增长跟土地制度的变迁结合起来分析。中国经济奇迹的创造，土地公有制下“以地谋发展”的土地红利最大化利用居功至伟。

中国基础的房地产制度安排有四个：

第一是二元的土地制度，即农地集体所有，城市土地国有；

第二是土地的征收制度：农地转非农用地必须实行征收制度；

第三是政府垄断土地一级市场；

第四是土地资本化。

先来看看中国三次变迁：

第一个阶段是国家工业化阶段。在计划经济时期，我们的结构转变的方式是什么？第一是乡村支持城市，第二是计划工业化。整个资源配置的方式有三套制度安排，一是集体化的制度安排，二是统购统销的制度安排，三是户籍制度安排。这种结构转变的方式和制度安排从经济绩效角度来讲是成功的，形成了一个完整的工业体系，也提高了整个中国的工业化程度，但对私人资本资本消灭对生产力发展的消极作用导致了不可持续才有了后来的改革开放。

第二个阶段是从80年代中期到90年代中期的乡村工业化时期（乡镇企业）。如何理解该阶段的结构转变方式？我的理解是：城市的大门还未打开，但是乡村地区的工业和城镇化放开了。制度安排的方式有三个。第一个制度安排是农地的权利开放，即包产到户。将原来的集体土地分到农民手上，开放农民使用农地受益和转让的权利。第二个权利，开放集体建设用地的权利。原来乡村地区是不可以搞非农产业的，集体建设用地权利开放后，允许农民在集体建设用地上从事非农产业。第三个权利是农民非农就业的权利开放。原来农民只能搞农业，现在可以搞非农产业。

在国家工业化之外，中国开辟出另一条道路，即乡村工业化的道路。从指标来看，乡村工业的产值和在整个国民经济中对就业的贡献增大，比如到1992年时，整个乡村工业产值占到工业总产值的1/3。

但是又回到前面讨论的问题，从产业的角度来讲，经济发展对土地依赖的黏度虽然有松动，但是整个乡村的工业化和城市化都是在乡村地区发生的，农民是不离土的。土地的黏度是有分业，但是没有离土，这是第二个阶段。

第三个阶段是在90年代中期以后的沿海工业化、政府主导的城市化时期。在这个阶段，结构转变的方式有三点，第一是出口导向，第二是园区的工业化，整个工业化方向是从原来的乡村地区转向园区，第三是城市化方式从上一轮农民在乡村地区自主的小城镇化，转变为政府主导的城市化。在该阶段，农民进城的大门打开了。上一轮农民进不了城，现在农民进城的大门打开，但是进城的农民只是过客，在城市是落不下根的。所以我国建成了引以为傲的世界制造工厂，工业化和城市化水平开始过半。

世界独有的“以地谋发展”的表现，第一是土地的发动机功能。在地方经济发展的过程中，纯市场体制国家的经济发展需要多少地，就供给多少地，但是中国的土地是一种发动机，主要表现在用土地启动发展，通过土地的宽供应来保发展，以土地作为资本的来源，最后通过土地来调控宏观经济，第五就是以土地来实现区域的发展目标。

土地跟园区工业化的关系。中国能成为世界制造工厂，非常重要的是土地制度的安排使得园区工业化模式得以推进，主要表现为四点，第一是压低地价的招商引资，第二是工业用地的宽供应：一个地方发展早期将近40%的地都用在工业用地；第三是以土地为抵押从事园区基础设施建设；第四是土地权利和抵押成为企业资本的来源。

政府主导的城市化分为三个阶段。

第一个阶段是从1998年到2002年期间，该阶段城市化的主要表征还是靠以地谋发展，做园区做产业，一方面是为了增加土地出让收入的资金，更主要的还是为了形成城市的产业以获取更多的税收，以及聚集更大的人气。

第二个阶段是从2003年到2007年。我国自2003年开始进行招牌挂制，另外加上住房市场化制度，这两条制度的结果形成了地方政府以地生财的模式——城市基础设施建设资金的来源，以及地方政府行为转向城市化是通过以地生财来实现的。

第三个阶段是从2008年到2017年。在该阶段，地方政府通过以地融资来推动城市化的进程，即各地政府成立融资平台公司实现城市化。

土地财富的增长和分配方式也是由制度安排和变迁来决定的。

中国经济奇迹的创造，“以地谋发展”的土地价值最大化利用居功至伟。应该感谢土地公有的历史红利。

房地产四十年发展的利：

1、2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。房地产业的发展，改善了目前中国人民的居住水平，可以说是发生的翻天覆地的变化，人均居住面积的扩大，居住舒适性的大幅度提升。

2、2019年中国房地产总市值达65万亿美元超过美国、欧盟和日本三地房地产总市值60万亿美元。《中国国家资产负债表2018》显示，我国净国民财富全球排名第二。中国目前家庭财富规模位居第二，增长2.3万亿美元，达到52万亿美元。预计未来五年中国的财富将进一步增长23万亿美元，在全球财富中的占比将从2018年的16%升至2023年的逾19%。中国社会净财富水平，相当于美国同期财富水平的70.7%，位居世界第二。房价泡沫是伪命题。中国的住房自有率已经达到了80%以上，位居全球第一的位置，增加了人们对生活的获得感！

2、房地产业拉动了经济，首先从地产本身来说，需要建筑材料，需要建筑机械，需要建筑工人；第二，建筑装修装饰，装饰装修材料随着房地产的发展而发展；第三，拉动了家居行业，家用电器行业，生活相关的其他行业。第四，房地产加快了城市配套的实行，加快了房地产配套产业的发展，道路，绿化，小区物业管理，小区的配套服务等等。以上都是积极的因素。

3、房地产业发展，提高政府财政的收入，土地的拍卖，房地产交易的税费，完善了社会服务体现的建立，增强了国家的收入。2017年，全国地方本级一般公共预算收入为91469亿元，而政府性基金预算收入中，国有土地使用权出让金收入为49997亿元。国有土地使用权出让金收入/地方本级一般公共预算收入=0.55。

房地产四十年发展的弊：

1、住房属性被扭曲。住房既有经济属性也有居住属性，但核心价值是居住属性。由于房地产投资品属性过强，形成了普遍的社会心态——“买房就是投资”、“买房就能赚钱”，住房几乎成了金融机构和家庭优质的“理财产品”。这一现象，不仅加剧了房地产的供需矛盾，也抑制了科技创新和社会创业。投资房地产带来的利润要远高于投资科技等产业，一些企业放弃研发创新而选择房地产。从2017年50家连续两年以上经营亏损上市公司的年报中抽查发现，有32%企业靠出售房地产资产增厚业绩和获取利润。房价过快上涨，也削弱了居民的住房支付能力，扼杀了年轻人的创造力，导致城市竞争力下降。（房价过快上涨根源是: 全社会，用于投资增值的货币，除了房子，没有更好的出路：股市阳痿，又妖魔化国债；实体经济呢？投啥啥亏（产能过剩）。所以，阳痿股市+过低国债量+紧缩政策，闯的祸害。）

2、杠杆率过高。居民部门杠杆率过高、增速过快，2017年，个人住房贷款余额与GDP的比值为26.5%，这一比值与美国比似乎不高，但必须注意到的是，一是个人住房贷款基本上都是城镇户籍家庭形成的，而2017年城镇户籍人口占全国人口的比重为42.35%，也就是说这42.35%的人口扛起了百分之百的住房债务；二是我们现在的恩格尔系数是29.3，而美国是8.9；三是美国1978年人均GDP是1万美元，当时美国居民部门的负债率不到20%。如果拿个人住房贷款余额与城镇居民家庭的总收入之比看，2000年这一比值是11.5%，2008年是30.3%，2017年达到74%。居民部门杠杆率过高，挤占了居民其他消费，影响了消费扩大和升级。

3、地方政府对“土地财政”的依赖度偏高。土地出让金70年一次征收、花子孙后代得钱。房地产这一“来得快”的工具过度膨胀了政府机构与铺张浪费。对土地财政发展经济的思维模式习以为常，土地出让金、房地产税收占地方财政收入40%以上，有的地方甚至高达80%，房地产作用“一股独大”。

4、开发商、抄房者、拆迁户收益合法不合理加重了社会两级分化。据世界银行的最新报告我国1%的家庭掌握了全国41.4%的财富。美国是5%的人掌握了60%的财富。中国的财富集中度远远超过了美国，且富人和穷人在成正比增长。已经成为典型的“哑铃型”结构。贫富差距已经逼近社会容忍红线。《见2010-07-22中国财经报第五版》。2016年全国个人可投资资产总体规模为165万亿人民币。中国个人可投资资产在1千万人民币以上的高净值人群已达到158万人，人均持有可投资资产约3100万人民币。0.1%的人掌握了全国30%的个人可投资资产！中国家庭财富的快速增长主要得益于房地产市场发展。房价的快速上涨形成了乘数效应，放大了家庭财富。两极分化严重——富人越来越富，穷人越来越穷（确切的说是相对贫穷）导至中国社会的道德风气败坏“互害、愚昧、苟且”成为常态。没有关心，没有关爱，没有公平，没有正义，没有善良。只有谁强谁弱的弱肉强食的官位，地位，虚荣，金钱，名气成了社会主流文化。阶层固化、社会活力不足。

5、品质提升缓慢。过去五年，我国城镇住房质量稳步提高，但也暴露了一些问题：一是工业化建造水平低，施工现场湿作业占比较大；二是住房建造精度低，各空间尺度误差较大；三是适应家庭结构变化和住房空间的可变能力差；四是房屋渗漏、开裂、串味等质量通病长期得不到根治。由于一段时期“房子盖了不愁卖”，企业失去了提升品质的动力。在依靠技术进步和从业者素质提高方面，房地产的脚步远比其他行业要慢。在热点城市实行严格的限价政策，也制约了利用新技术、新材料、新工艺提升住房品质。

房地产本质：土地与资源的特别价值获得形式

劳动所形成的价值，会依据劳动的对象不同，会采用不同的价值形态，价值形态也会发生转化。在《资本论》中马克思曾详细论述过，货币就是一种价值形态转化后的价值形式。

当劳动对象为土地时，劳动价值会在土地上积存。这是因为土地与一次性消费的商品不一样，一次性消费的商品，在生产时，必须在一定的时间里，生产出一个相对完整的产品，劳动价值在生产过程中完成转移，消费完成后,价值消失。

土地则完全不同。土地是一直处于生产与消费的过程中，没有生产的结束时，也没有消费的结束时。有时生产与消费同时在进行。土地由于地理区块不能流动的特点，还会接收环境的影响，如国家对基础设施的投资建设、周边区块投资价值外部化的影响、国家政治、经济、文化、安全保卫等等正向价值或负向价值的影响。本土地上劳动价值生产与外部环境影响所传导来的劳动价值的增加或减少，以及同时对土地的消费可能导致的劳动价值的消耗与转移出去，都会以价值增加与减少的形式，在土地内积存。这种积存的价值在不进行交换时，是以隐含的价值形式存在着，只有进行交换才会以交换价值的形式表现出来。

对土地的消费也与传统的商品消费不同，首先它是表现为一个长时间的过程；其次，在土地消费中，它所消耗价值主要来自环境传导来的价值，例如，国家政治经济制度、基础设施健全、交通便利、生产生活、教育、文化娱乐、安全保卫方面的条件等等，都能给该区块上的土地带来价值，我们将其合称为环境价值，该期间的土地与房产消费者就消费这些环境价值。如果在这块土地上正在进行着战争，这块土地上的房地产肯定不值钱，因为此为此的环境价值为负数；如果当这块土地上获得了国家的安全保卫、社会治安良好，人们享受安全祥和的生活环境时，这块土地上的房产就值钱，因为此时这块土地上的环境价值为正数。此时对土地与土地上的房产的价值消费，就不仅仅是土地、房产的直接的建筑成本所提供的价值消费，更有来自环境方面的价值消费。直接的建筑成本的价值并不是一次性的被消费，而是分次被消费，而来自环境的价值，则是在提供的时间内一次性被消费。这是一种获得性、享用性的消费，当环境价值持续获得时，对这种价值的消费也在持续，当环境价值消失时，对环境价值的消费也就中止。在农业生产中，由于作物的生长也有可能产生对地力的消耗，在工业中对土地的污染，造成土地的不能使用或不能做某一特定的使用，这都是一种特定形式的价值耗费。但在城市中的房地产不存在这些对土地的价值耗费，它所消费的价值主要来自环境传导来的价值。地铁房、高铁房、学区房、政府单位搬迁新区等等就是社会资本投资造成的正外部性效应所带来的价值增值。

上些认为土地能创造价值的人，主要是由于不能认识土地具有接受周边环境传导来价值的特别作用，而由环境传导来的价值仍然是劳动价值。

如上房子的建筑本身（钢筋水泥加农民工）是不能增值的还会折旧与贬值（社会生产效率提升）、房价的增值来源于土地的增值。土地的增值表面上看是周边环境的改善比如地铁、好学校、商业配套、高铁、机场、公园、产业等表质上是社会资本生产。

社会资本生产属于环境价值生产，主要来源说1、由政府管理、“资本经济”统领下的货币、股市等信用价值生产；3、政府投资与管理下的国有资本“实物经济”生产；4、政府直接支出的国家行政管理、国防公共安全、宏观经济管理、国民教育与科研、基础设施与公共环境、公共福利与社会保障等“价值生产体系”的社会资本生产；5、历史上各种资本（包括私人资本、国有资本、社会资本）投资所产生的外部性效益与所积累的资本。社会资本生产的环境价值生产通过参与资本生产过程转移到资本生产的产品中去，政增通过税收的形式返回国家财政。

十九大所言”房子是用来住的 不是用来炒的“。“以地谋发展“的不可持续性：1、住宅量的上的饱和大量土地出让成为不可能、堋户区改造就是最后一波红利 2、一线及热点区域房价快速上涨、购房者贷款触及杠杆率上限3、中国土地制度红利吃尽、不变革利弊异位。

为了响应中央政府的号召控制房价，某地方政府一方面将土地拍；卖给开发商，另一方面又要在拍卖过程中限定土地拍卖价格，结果自相矛盾，经常流拍。促使房地产价格飚升的原因见仁见智，但管理理念错位的影响却总被忽视。将房地产用地这类在中国稀缺的衣食住行类基本生活资源简单推向市场，只会导致投机倒把和囤积居奇。炒明星、炒股票、炒新闻都可以，但炒稀缺的基本生活资源则不可以。春运高峰时倒卖几张火车票的黄牛党尚且要被抓捕示众，更何况倒卖房地产？既然要控制，就应该采用计划体制，而不能再一味地推向市场。

如果回归土地计划管理的思路，那么一些早已“过时”的管理手段又会成为时髦。比如，政府可以像过去发行粮票一样发行“房票”，居民需根据“房票面额”购买相应面积的住房。凡是想超标准购房的买主，必须先从别人手中购买房地产用地使用权。再如，可以将住房价格分为土地使用费和建筑物价格两个部分。我国商业房地产用地都是公有的，即使是农村集体所有的土地，也要先通过政府征地拆迁变为公有性质，然后才能转化为商业住宅；用地。既然是公有的，就已经为计划管理铺平了道路。所以土地使用费，包括定价、收费方式都可以是政府计划好的，要有专人负责，而不是拍卖出去大赚一笔后就大撒把不管，任由地产商和炒房客中间加价。老百姓买房子的时候，只需要支付给开发商上层建筑物的费用，土地使用费不应交给开发商，而是应该按照租用期，逐年直接缴纳给政府，相当于“房产税”。地方政府完全可以借此将一次性财政收入转化成长期财政收入，形成新时期的“盐铁专卖”政策。地方政府在选择开发商时，也就可以不再采用“拍卖”方式，不是谁的土地拍价高就用谁，而是，谁的建筑物价格低，质量好，信誉高就用谁。这就相当于政府帮老百姓“团购”住宅，其运作方式可以部分借鉴社会医疗保险经办机构。总之，中国房地产业的乱象，根源不是土地公有，也不是土地财政。问题出在管理方式错位，本来应该模仿性管理的房地产，错用了创新性管理方式，导致了稀缺的基本生活资源被极少数人垄断，房地产业乱象丛生。目前，各地政府正拄推广的公租房制；雄安千年大计的去房地产化；高科技产业园区必须配套人才安居房；华为花100亿巨资建设东莞建“绿色新基地”（员工住房成本价分配）倒是可以看做是房产用地从创新性管理到模仿性管理的理性回归。

在发达国家中，对个人财富采用累进税的形式征收，其实是十分合理的，因为巨额财富的获得，与99度水与1度水效应的关系相类似。通过对1度水的加温，获得99度水加温的劳动价值。房地产价值更直接来源于社会资本投资的外部性效应（开发商、抄房者、拆迁户收益合法而不合理）。当该资本创新者所获得财富要形成遗产时，用高额的累进税收回这部分由社会资本所创造的价值，即鼓励了资本经营创新者，又使它不成为将要扼杀创新的、坐享其成的消极因素留给后一代。因些说，我国即然也是资本市场经济为主导，遗产税也应该尽快建立起来。

即将到来的”房产税“大部分人自住购房中所付出的超额代价（超出建筑物成本部分）应适当抵扣。不能让新的房产税构成重复征税与二次伤害。房产税才能成为真正政府施政成果的绩效考核收益。让中国在房产财富效应基础上完成消费升级经济转型走向美好生活。

来源：中国化管理诚成范式