7月，楼市供求环比阶段性回调，但同比已然由负转正，延续复苏态势。一线供不应求，上海、广州需求相对坚挺；二三线涨跌参半，既有宁波、东莞调控加码下成交依旧高热不退，也有重庆、昆明、长春等需求透支后回调显著；重点城市二手住房同样环比微降而同比增16%，北京、南京、深圳、杭州等热点城市交易依旧活跃；土地成交量价齐跌，溢价率在调控政策收紧、二三线城市优质土地供应力度减弱的影响下出现下滑。

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供应：环比降17%，二三线好于一线，成都、厦门等同、环比齐增

7月在经历年中放量后，新增供应面积如期阶段回调。30个重点城市新增供应面积2718万平方米，环比下降17%，同比增长13%。目前随着成交稳步恢复，房企推货积极高，各城市显著分化，具体来看：

一线城市商品住宅新增供应面积231万平方米，环比降22%，同比微增3%。上海自4月以来新增供应便逐月下滑，7月更同、环比齐降；广州因年中供应放量，环比大幅回落41%，与之形成鲜明对比的当属深圳，经历了上半年的供应低迷期，本月新增供应75万平方米，同环比均翻番。

二三线城市本月新增供应面积2486万平方米，环比下降17%，同比上升14%。分城市来看，成都、青岛依旧是供应“大户”，7月供应量均超200万平方米；多数城市的供应环比维持降势，经历了年中的集中放量，阶段性回调也在情理之中，诸如成都、无锡、东莞等逆势上扬主要源于前期良好的销售表现，后市乐观预期强化下，房企推盘积极性较高。同比来看，24个二三线城市涨跌参半，分化加剧：海口、南京、福州、昆明回调显著，同比跌幅均超30%；杭州、苏州、合肥、东莞等稳步放量，供应表现显著好于去年同期。预判8月，我们认为，供应整体持稳，局部成交大热的核心二三线仍会显著增量。

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成交：环比降3%而同比增6%，宁波、东莞调控加码难抑成交增势

新增供应回调之下，市场成交热度依然惯性维持、略有回落，30个重点城市整体成交2910万平方米，环比下降3%，同比由负转正为增长8%，且7月成交较2020年月均水平显著增长39%。分能级看:

一线城市成交面积为288万平方米，同、环比齐增。上海、广州虽供应缩量，但成交热度不减，环比持平，同比分别增长了36%和18%。值得关注的当属深圳，月中收紧调控，涉及升级限购、升级限贷、调升非普通住房首付比例、增加一二手房交易税，而在政策强力打压下，深圳需求表现相对坚挺，本月新房成交面积仍达40万平方米，环比仅小幅微跌2%，同比持平。

二三线城市成交面积2621万平方米，环比下降3%，同比增长7%。不同城市间行情相对独立，一方面，武汉、青岛、宁波、西安、东莞、合肥、无锡、大连、福州、厦门等10个城市成交热度延续，同、环比齐增；另一方面，重庆、天津、昆明、长春、南宁、苏州、海口等二线城市成交量稳步下跌，同、环比保持降势。考量到近期深圳、杭州、东莞、南京、宁波等纷纷收紧调控，我们认为，8月整体成交动能略有不足，随着前期因疫情积压的购房需求逐步释放殆尽，刚需购买力受限仍是制约楼市增长的重要因素。

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库存：近半城市环比下降，六成以上消化周期降至12个月以内

7月，多数城市供求比维持在0.8-1.2的相对平衡区间，因供应放量，北京、福州等供求比快速回升至2附近。六成城市库存面积环比有所回落，八成以上城市库存同比皆增，武汉、青岛、重庆等同比增幅超40%。

受惠于成交稳步回升，多数重点城市消化周期继续收窄，六成以上城市降至12个月以内，杭州、重庆、常州等消化周期现已不足6个月，但北京、大连等消化周期仍高于30个月。

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成交结构：中低档占比齐升，北京200平以上需求比重升7PTS

从价格段分布来看，低档产品占比北京、深圳分别回落3个、1个百分点，上海持平；中低档产品北京、深圳分别回升5个、6个百分点；中档产品占比北京、深圳回升，上海回落；中高档产品占比上海回升5个百分点，北京微降2个百分点，深圳下滑最为明显，达6个百分点；高档产品占比上海、深圳皆有所回落，北京基本保持不变。

从面积段分布来看，90平方米以下产品占比上海、北京微降，深圳微升；90-120平方米产品占比上海持平，北京、深圳分别下滑2个、1个百分点；120-144平方米产品占比京、沪保持平稳，深圳上涨6个百分点；144-200平方米产品占比北京、深圳分别下降2个、1个百分点；200平方米以上大户型产品成交占比涨跌互现，北京、上海分别回升7个和2个百分点，深圳回落6个百分点。

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二手房：环比微降6%而同比仍增16%，深圳、南京等调控收紧效果尚未显现

整体二手房市场成交规模在年中冲高后7月略有回落。全国8个重点城市成交总量为607万平方米，环比降6%。但较2019年同期仍增16%，因此7月热点城市整体成交规模仍处于历史较高位置，北京、南京、深圳、杭州等城市继续领涨。

需要注意的是，7月中央房地产座谈会上重提房住不炒，深圳、南京等城市已相继出台调控新政以修正上半年出现的市场乱象。虽7月深圳二手房成交规模在新政前夕抢跑，同比仍增58%。但二手房市场作为“支持刚需、打击投机”的主要着力点之一，深圳、南京的“限离婚、限贷、增税”等政策后续将在其他市场较热城市全面铺开，届时部分城市二手房成交规模将有所回落。

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土地：成交规模中止连涨走势，年内全国单价纪录再被刷新

截止至7月29日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为19624万平方米，环比下降24.3%；经营性土地幅数共计成交3276幅，环比下降20.6%；土地成交总金额为5603亿元，较上月下降了27.8%。成交单价方面，杭州、宁波等热点城市优质地块供应显著减少的影响下，本月平均楼板价有所下降，为2855元/平方米，较6月份下滑了4.6%。

市场热度方面，本月成交溢价率延续6月下降趋势，降至15.5%，环比减少0.8百分点。各能级城市基本一致，溢价率均在12%以上，不过环比来看，呈现一线热度上涨、二线下降、三四线持平的格局。一线整体溢价率为14.6%，其中北京、上海市场热度尤为高涨，溢价率均高达20%；二线城市仅有南宁、武汉、杭州、宁波、西安和厦门等六城溢价率超过20%，整体溢价率较上月下滑3个百分点，为12.7%；三四线城市中，佛山、南通、徐州、常州、无锡、珠海、东莞等长三角、粤港澳城市表现尤为突出，溢价率均在20%以上，三四线城市整体的成交溢价率整体延续高位，为18.0%，在三个能级城市中表现最为突出。土地流拍方面，以重点监测的城市来看，流拍率有所下滑，环比上月下降2.1个百分点至8.0%，分城市来看，不乏广州、常州、惠州等热点城市；从流拍地块特征来看，这些地块或位于远郊区县，配套欠缺，或是商办地块，房企青睐度不高，最终遭遇流拍。

据CRIC监测数据显示，截止7月29号，一线城市成交总量为429万平方米，虽然较上月有明显减少；不过由于本月一线城市出让地块条件较优，因此成交金额反而上升了19%，平均楼板价升至16859元/平方米，同环比增幅均在五成左右。分城市来看，上海是一线城市中成交量最高的城市，成交建面共计187万平方米，共计成交23宗地，其中重新回炉的虹口区嘉兴路“围标地块”以44亿元的总价经过187轮竞标终被招商蛇口竞得，较上次成交总价高出近10亿元，成交楼板价达81089元/平方米，溢价率达28.4%；华侨城以50亿元的总价竞得浦东唐镇稀缺宅地，可售部分楼板价达到5.20万元/平方米，已创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录，较上一次成交宅地的楼板价已经接近。广州成交量次之，达171万平方米，涉及16宗土地，其中仅两宗增城涉宅地分别被中海、阳光城溢价成交，其余土地均为底价成交，土地市场热度相对较低。上月表现不佳的北京本月成交规模有所回升，成交了6宗地，其中5宗溢价成交，总的来看，北京土地市场热度依然较高。调控加码的深圳本月仅成交1宗商办用地，位于龙华区，楼板价为3501元/平方米，溢价率为3%，市场热度较上月明显下滑。

二线城市本月推地节奏趋于缓慢，截至7月29日，土地市场成交量为5049万平方米，较6月全月下滑了16%；价格方面，由于成交量较大的城市多为地价较低的城市，如西安、武汉、长沙等，因此本月二线城市平均楼面地价较上月下降15%，达到4333元/平方米。具体到城市来看，本月有4个城市的成交量都突破200万平方米，其中西安的成交量最大，总成交建面达到363万平方米，共计成交36宗地。调控加码的南京本月成交建面依然居高不下，总出让金额更是高达476亿元；涉及27宗地，有11宗均达到最高限价成交。值得注意的是，杭州、宁波本月成交体量不甚突出，但市场热度延续，溢价率均在20%以上。

三四线城市方面，截止7月29日，成交体量为14146万平方米，和上月相比下降了27%，较去年同期也下降了近两成；价格方面，由于常州、东莞、无锡等高价地城市成交量均有显著下调，因而拉低了三四线平均地价，成交楼板价降至1903元/平方米，环比下降10%。在CRIC重点监测的三四线城市中，本月有7个城市的成交量均超过了100万平方米，其中徐州、南通的成交体量突破200万平方米。徐州的表现最为突出，本月土地供应显著放量，总成交建面达到339万平方米，其中大龙湖BC地块经过4个小时224轮激烈竞拍，成交楼面价16180元/㎡，溢价率高达102%，成为徐州新地王。

来源：CricBigData