▼前言

7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，总结房地产长效机制实施成效，重申“四个坚持”，并部署下一阶段房地产重点工作，确保房地产市场平稳健康发展。参加此次会议的有住房城乡建设部、人民银行、自然资源部相关负责人，以及北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10市政府负责人。

中央高层以“房地产工作座谈会”的形式召开专题会议，表达了对房地产市场发展的关切，也向市场释放了一些重要信号。那么，有哪些关键点呢？小编为大家一一揭晓。

房地产调控长效机制及调控常态化

近年来，中央确定了房地产市场发展基调，即“房住不炒”，又明确调控原则，即“稳房价、稳地价、稳预期”，调控举措涉及土地制度、住房制度、金融制度、财税制度等多个方面。全国市场避免“一刀切”，强调落实地方主体责任，“因城施策、一城一策”，制定差异化、精准化的政策措施。各地调控手段主要包括“限购、限贷、限价、限售”、“对人才购房倾斜+对本地无房家庭倾斜”等，既打压了房地产市场的投机行为，又保障了重点群体的住房需求，对遏制房价过快上涨、促进房地产市场平稳发展有一定效果。

此次会议指出“牢牢坚持房住不炒”，重申“四个坚持”，进一步强调和表明了中央保持房地产调控的常态化方向。各地要从实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，这意味着既要防止过热，又要避免过冷，对市场的异常情况要快速反应，及时采取有针对性的政策措施，随意松动或者放任不管，甚至调控不及时，都可能会被问责。

热点城市调控政策收紧

国内疫情得到控制后，部分城市房价涨幅较高，对市场产生了不稳定预期。在世联评估高频监测的46座重点城市中，6月份同比上涨城市有21座，其中深圳、东莞、宁波同比涨幅长期居于前列。

图 2020年6月全国代表城市存量住宅均价同比变化情况

数据来源：世联EVS数据平台

2020年上半年累计上涨较高的城市名单里依然有东莞（13.3%）、深圳（7.7%）、宁波（6%）等。而北京、上海、广州、长沙6月存量房均价变化幅度不大，出现了小幅下滑。

图 2020年上半年全国代表城市存量住宅均价累计变动情况

数据来源：世联EVS数据平台

房价上涨较快的城市代表深圳、宁波都被约谈了。其实在此次座谈会召开前，深圳、杭州、宁波、东莞、南京等城市都已发布政策，收紧房地产调控。7月24日座谈会后，市场有过热征兆的城市估计也将陆续出台稳房市的政策，“快速、及时”已成为执政力的考验。

房价未出现过快上涨的北京、上海、广州、长沙也参加了座谈会。由于会上重提“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，提醒其他城市要控制让楼市放松的冲动，而是“要坚持问题导向，坚定不移推进落实好长效机制”。房地产作为经济压舱石的作用没有变，只是从短期刺激转为更加看重长远影响。

房地产金融监管严格

此次会议强调“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。” 这对控制房价过快上涨、抑制房地产市场泡沫具有一定作用，也将促进房地产市场平稳健康发展。

加快建立房地产金融长效管理机制是央行2020年的工作重点之一，2月召开会议时也要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”，促进市场平稳运行。受益于今年较为宽松的货币环境，企业融资成本和居民购房成本均有所下调，导致个别城市的房地产一级和二级市场出现过热现象。近期央行、银保监会等金融主管部门高度重视资金过度或违规流入房地产的问题，下半年资金监管将更加严格。

在此情况下，全国热点地区房地产相关的贷款额度、批贷速度、贷款利率等方面或将受到影响，全国范围内个人消费贷、信用贷等的使用范围或有更进一步的规范。另外，央行最近公布的7月LPR已连续4个月保持不变，1年期、5年期分别为3.85%、4.65%，房地产利率下调的预期明显减弱。

数据来源：中国人民银行

住房租赁发展空间较大

一线城市和部分二线城市由于经济实力强劲、政策红利、资源集中、人口大量流入，房价领先其他地区，房价收入比也居高不下，普通家庭购房压力巨大。

从租售比数据来看，目前一、二线城市住宅投资回报率偏低，租赁市场发展相对薄弱。从近年政策动向看，住房租赁是中央大力发展的领域，得到了金融、财税等多项政策支持，也是房地产长效机制的重要环节，未来发展空间较大。住房租赁或可成为传统房企转型发展的切入点，从“拿地——开发——销售”的单线模式转为“拿地——开发——销售+持有运营”的双线模式。

图2020年6月部分城市房价收入比及租售比

数据来源：根据有关数据，世联评估计算得到

市场监测分析

此次会议提出“要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势”，还要“抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进度情况，接受社会监督”。

对政府部门而言，制定政策不能靠“拍脑袋”，市场监测分析是制定精准政策的依据，也是对政策实施效果的反馈，其重要性不言而喻。

来源：价值领地

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来源：深圳世联行