连平 植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长

马泓 植信投资研究院高级研究员

改革开放42年来，中国居民财富不断积累，2019年人均GDP接近1万美元；城镇化建设大步推进，城镇常住人口比例由18%增长到60%，城市人均住宅建筑面积增加了5倍以上。中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化。

近期中央政府印发了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称《意见》）和国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》（以下简称《任务》）两份重要文件，标志着我国城镇化建设进入新时代。其政策导向是通过深化改革，引导和推动劳动力、土地、资本合理有序流动，完善要素市场化配置，加快提升全要素生产率，推动新型城镇化建设加快步伐发展。未来一个时期，人口周期、土地制度和新型城镇化建设将对房地产市场产生综合性的重要影响。

一、人口周期导致房地产需求长期放缓

“房地产长期看人口”。从历史经验来看，城镇化和老龄化对房地产需求和投资中长期趋势产生重要的影响。下个十年我国仍处于城镇化建设的快速阶段，同时也面临人口老龄化带来的社会压力。从人口周期运行规律看，我国可能在五年左右时间内触及人口总量的高峰，之后每年住房需求虽略有下降，但仍能够保持在年均十亿平方米的水平，适龄购房者占比逐渐递减。

到2030年左右，中国将面临出生人口和劳动人口下降，以及人口老龄化加快等问题。鉴于二胎及全面放开生育政策的逐渐铺开，出生人口下降的速度得到一定程度、阶段性的抑制。而劳动人口下降以及老龄化加快增速是当下迫在眉睫的问题。尤其是作为劳动生产要素核心的劳动人口下降，势必对房地产新增需求产生深远的影响。通过对出生人口、老年人口及劳动人口进行测算，得出各年龄段（0-14,15-64,65以上）人口数及总人口数。在此所采取的预测方法，借鉴了增长成分法 和同期群构成法 （cohort component model），测算中尚不涉及移民问题，省去了净移民数量的变化预测。主要是通过过去的人口结构，按照结构性趋势，最终预测未来的人口。根据国家统计局已公布的数据，模型预测显示，中国总人口峰值在2025年左右到来，约达14.09亿人口。

按此方法测算，到2030年青少年人口总数有所下降，直到2043年前后出现反转回升。近些年，尽管政府决定实施全面放开二胎政策，并存在进一步释放生育政策红利的可能性，生育率下降仍旧是中长期趋势。根据一般定义的适龄生育女性人口年龄20-49岁年龄段来测算，到2030年，适龄生育女性人口总数将从当下3亿左右降至2.7亿，导致新生人口数量将从近十年年均约1600万降至年均1250万水平。

未来一个时期，我国劳动年龄人口将下降，且老化趋势加重。自2014年开始，中国进入劳动人口负增长的状态，下个十年除了个别年份（2024年和2029年），劳动人口下降可能更为显著。相应地，适龄购房人群（20-49岁）占比也将下降。到2030年，适龄购房人群数量将从2018年的6.36亿降至5.52亿，占总人口比重也将从45.6%降至39.5%。然而置业人口结构性变化将催生改善型需求提升，我国劳动人口将呈老化趋势，改善型人群（35-64岁）需求人口数量从2018年的6.13亿攀升至6.69亿，占整个劳动人口比例从61.7%升至68.9%。

根据国际经验，适龄购房人群占总人口比重与房地产投资占GDP比重是正相关且大体趋同。对比目前我国人口结构与日本上世纪70-80年代十分相似，对房地产投资占据经济成分的比重也很有参考借鉴作用。日本适龄置业群体从1981年的41.3%降至2015年的31.6%，对应住宅投资占GDP比重从6.3%降至3%。国内房产投资长期来看，已经度过2012-2016年最热时期，预计到2030年前房地产投资占GDP的比重将逐步下降。

未来我国人口老龄化进程将进一步深化，老年人口占比将逐步上升。如果按照联合国1956的5档分类标准的话，预计我国老龄化率在2029年超过15%，正式进入老龄国家行列。老龄人口将从2018年的1.67亿升至2040年的2.92亿，期间每年新增约570万老龄人口，老龄化率从11.9%升至21.7%，几乎翻倍。纵览全球，几乎各大经济体都会面临深度老龄化的状况，相较年轻人的投资购买力，老龄人口购买力相对欠缺。对我国房地产行业而言，老龄化率的不断上升对房地产需求的抑制作用是深远的。

总体来看，我国人口峰值将在五至十年内到来，涉及住房购置人群数量增长会有所放缓。如果没有其他重要因素的影响，未来市场整体购买力与最近十年相比会减弱。未来土地制度改革对农村人口转移的方向和规模将产生重要影响，新型城镇化对房地产带来的需求增量和结构性变化，将成为未来一个时期房地产供求关系分析判断的重要考察因素。

二、土地制度改革将有助于促进房地产市场供求平衡

土地供给是影响房价的最为重要的直接因素。长期以来，我国一线和部分二线城市房价上涨过快的重要因素是土地供给不足。随着土地制度改革的推进，土地确权及其交易属性得到释放，农村剩余劳动力进城障碍将会减少，有助于减少城乡收入差距。“人地钱挂钩”的配套政策是改革开放以来第5次土地管理法的修改，也是城市增量土地供应的标志性改革。未来，土地供应与人口流动方向匹配程度将会上升。农地转城镇土地的推进系城市土地供给的增量改革，地方政府获得更多土地资源的调配权符合经济规律的要求。

《意见》提出完善土地管理制度，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。过往国内土地市场存在结构性的供给不足，政策调节以短期目标为主。预计在下个十年，结构性的供需矛盾有望得到缓解。在过去的十年内，一线城市人口增长超过30%，是其他城市级别所无法比拟的。地区间人地错配是一线城市房价高企的重要原因，新型城镇化建设将扭转这种供需错配的问题。据测算，预计在2020-2030年期间，人口流入一、二线城市群的数量是三、四线城市群的3倍左右。随着要素管理体制的改革，大城市和重点城市群将会获得较过去要多的土地配置指标，理论上前者应当释放相当于后者3倍左右的土地供给才能广泛地满足市场需求，起到抑制一、二线城市房价快速上涨的作用。

都市圈同城化建设将提供多元化土地供给方式，抑制地价和房价快速上涨。《意见》提出深化产业用地市场化配置改革，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。此类城市存量用地将增加流通属性，为城市土地供给增添新的来源。尤其是都市圈同城化建设可能带来更多存量土地的释放，这将有可能较好地满足当前缺乏足量新增土地建设用地指标的一线大城市的需求。

《意见》鼓励盘活存量建设用地，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。深化农村宅基地制度改革试点，深入推进建设用地整理，完善城乡建设用地增减挂钩政策，将为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障。过往城市土地飞速扩张，但利用效率却偏低。随着经济结构改善和产业链调整，大城市产业迭代后留存下大量低效的土地，诸如老旧小区、老旧厂区、“工业锈带”等地块。据统计，住宅用地占国有建设用地供应的比例从2010年的26.7%降至2017年的14%，部分城市土地供需失衡的状况在新政下有望得到缓解。

农村土地改革进入实质性推进阶段，为农民转城镇户籍铺路搭桥。《意见》提出建立健全城乡统一的建设用地市场，全面推开农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围，建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度，建立公共利益征地的相关制度规定。此番土地改革力度不可谓不大。该征地制度的设想重点在提高补偿标准和解决好征地农民的安置问题，包括住房、社保、就业等问题，以求保障农民的长远生计。如果此番改革能够顺利实现，应该能够使被征地农村居民享受到一部分土地增值收益，将有益于缩小城乡收入差距。本质上集体建设用地与承包地类似，是农民最重要的财产。在要素市场化配置的背景下，过往对农民土地财产权变现的限制条款将逐渐松动。这有助于农村劳动力的进一步转移，增加新型城镇化过程中的住房需求，促进城市群和都市圈的建设。

三、新型城镇化促进住房需求总量平稳增长和区域分化

1.新型城镇化的要义

新型城镇化不仅是人口的城镇化，而是人口、土地、产业更好结合的城镇化，是破除户籍制度壁垒、增加土地流转能力，增强城市集聚效应的城镇化。《意见》提出深化要素市场化改革、促进区域协调发展、推动经济发展向高质量转变的要求，将土地要素放在首位。此轮土地制度改革可能是历史性的突破，由此带来的土地资源优化配置有助于推动劳动力和资本在更高水平上流动，给大城市、都市圈和城市群带来源源不断的要素资源。破除户籍制度壁垒对新型城镇化建设同样至关重要。《任务》提出“深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，推动公共资源按常住人口规模配置”，是逐步消除城乡二元体制、促进城乡融合发展的关键举措。

与以往简单“造城”的概念不同，下个十年核心城市和重点城市将进入都市圈建设时代。未来都市圈同城化发展将成为新型城镇化发展中的重要部分。中国正处在制造业从特大城市、大城市向中小型城市扩散的阶段，功能上侧重于纾解核心城市的压力。都市圈同城化建设将是未来财政预算支出和基建投资的新领域，相应地也会带动部分配套的房地产需求。

都市圈同城化建设理念的核心是集约化，是建立在要素充分流动和资源配置更加合理、市场竞争更加充分、成本相对更为低廉等基础上，都市圈同城化建设较传统城镇化建设效率要来得更高。

在新型城镇化下，要素的市场化配置将推进，城乡融合发展步伐将加快，对增加农民收入、缩小城乡收入差距，提高农村居民生活水平，激发内需潜力将起到重要作用，并将推动城镇化建设向高质量发展转变，这些应该是新型城镇化的核心要义。

2. 新型城镇化建设助力房地产需求总量稳定

有必要对新型城镇化所拉动的住房需求进行测算。理论上长周期住房需求=全国总人口*城镇化率增量*人均住宅面积增量。由于人口预估在前一部分已经述及，接下来探讨城镇化率增长与人均住宅面积增量的判断。根据联合国预测，到2030年左右我国城镇化率将达到70%左右，此后城镇化建设速度显著放缓，预计城镇化率到2040年为75%。

对于人均住宅面积增量的测算，历史数据显示其与城镇化率增量关联度极高。将两个变量做简单线性回归分析，数据选取1978年-2016年，发现其相关性超过0.99，其他统计指标均表明两者关系密切，方程斜率为0.78，即改革开放以来的42年时间内，我国城镇化率每增长1个百分点，新增人均住宅面积约0.78平方米。需要注意的是，目前所公布的“人均住宅面积”是通过抽样调查产生的，因此存在技术上偏差的可能性。由此推算改革开放以来，我国城镇住宅存量从1978年的12亿平方米增至2018年的324亿平方米。根据统计局数据，我国城镇套户比从0.8增至1.1左右，当前欧美发达国家套户数普遍在1.0-1.2之间，与其相比我国住房供给总体平衡。

根据上述结论，预计到2030年，我国城镇人口将达到9.79亿，城镇人均住宅建筑面积将升至47.1平方米，相当于西欧诸国2017年水平，城镇住宅建筑面积达到461.38亿平方米，2019-2030年期间，平均每年住房建筑面积需求为11.42亿平方米，较2009-2018年13.33亿平方米的年均住房建筑面积有所下降。到2040年城镇人均住宅面积可能超过50平方米，但年均住房建筑面积可能降到5.15亿平方米，相较2021-2030年有显著下滑。

3. 区域分化特征明显，需求集中于第一、二线梯队城市群

据测算，2019-2030年一、二线城市群将占全部新增需求的三分之二。随着人口进一步向优势区域集中，大城市、城市群人口集聚效应将进一步增强。与东亚经济体相比，中国人口在大城市的集聚效应是不够的。世界银行的数据显示，2018年人口超过百万的城市群中人口占国家人口的比例，中国仅为28%，远不及日本（65%）、韩国（50%），人口聚集程度与日韩有较大差距。当然中国是个幅员辽阔的大国，这一比例应该比日韩等中等规模的国家要低些。《任务》进一步明确了300万以下城市将全面取消落户限制、推动300万以上城市基本取消重点人群落户限制，将加快破除制度壁垒，持续推动人口向优势区域持续集中。从而在未来一个时间段内，区域人口聚集可能形成新型城镇化高质量发展的不懈动力。

针对国内19大城市群在2019-2030年期间住房需求前景进行分析，将其分为四个梯队。第一梯队包括2个城市群，分别是长三角和长江中游城市群，年均住房建筑需求分别为1.96亿和1.52亿平方米，占全国住房需求的比重为17.2%和13.3%，两者合计第一梯队占全国住房需求的比重为30.5%。

第二梯队包括4个城市群，分别为珠三角、成渝、京津冀和山东半岛城市群，第二梯队整体占全国住房需求的比重为34%。第三梯队包含8个城市群，分别为中原、滇中、北部湾、关中平原、海峡西岸、黔中、哈长和天山北坡城市群，第三梯队整体占全国住房需求的比重为27.4%。第四梯队包括5个城市群，分别为兰西、晋中、呼包鄂榆、辽中南和宁夏沿黄城市群，第四梯队整体占全国住房需求的比重为8.1%。

从空间上看，住房需求向主要城市群集中，中西部地区出现新增长极，这与未来人口流动和产业发展趋势相吻合。从全国的劳动人口分布来看，长期趋势是人随资本和产业走，即沿江、沿海地区劳动人口居多，而房地产则跟着“人地钱”走。随着人口进一步向优势区域集中，大城市、城市群人口集聚效应势必进一步增强，人口流入加大将带动大城市和重点城市群房地产行业比重上升。这意味着在总量下降的背景下，核心城市和城市群中的房地产业仍有很大发展空间，相应地，欠发达地区房地产行业将不再被投资型资本青睐。

4. 产业升级和聚集将带来新的房地产需求

十九大提出科技立国，未来科技创新投入的重点区域，产业升级对房地产需求持续增长。从研发投入作为切入口来审视当下中国的科研投入都去了哪里，对未来判断“产业往哪里走”帮助很大。2017年R&D经费投入强度（R&D经费与GDP的比值）再创历史新高，达到2.13%。地域特征上，东、中、西和东北地区对全社会R&D经费增长的贡献率分别为61.9%、22.9%、13.1%和2.1%。东部地区经费投入总量保持优势地位，中部地区经费增速提高显著。

从产业集群角度看，中国的中高端产业和工作机会，仍然集中在4+7个城市，4个城市是一线城市北京，上海，广州，深圳。7个城市是：成都，重庆，天津，武汉，杭州，苏州，南京。这11个城市就是全国前11位，GDP占了全国的四分之一。中国未来的体量最大的和新兴的中高端产业大概率也就落在这些地区了。中高端工业品主要是三大项：集成电路、汽车及其零部件、显示面板；医药品、自动数据处理设备及部件和互联网产业。审视六大产业中较大规模企业的工厂、研发中心和总部来看，也都处于沿海和长江经济带区域，基本覆盖了一线城市群、长江中部地区和成渝地区。

根据19个城市群城镇人口预测来看，到2030年除了长三角仍将处于第一梯队之外，长江中游城市群开始承担更多重任，长三角和长江中游城市群都将增加超过2000万城镇人口。珠三角和成渝地区都将承载超过1500万新增城镇人口，排在第二梯队相对靠前的地区。而京津冀、山东半岛和中原地区城市群也都将超过1000万新增城镇人口。未来一个逐渐清晰的趋势是有更多内陆地区经济增长极出现。伴随着我国经济发展从出口导向型向扩大内需转变，内陆核心城市群的后发优势将逐渐在下个十年中体现出来。第三梯队中，可以关注北部湾、滇中、黔中和关中平原城市群，均有可能有超过500万新增城镇人口。而东北地区、内蒙和山西等传统工业地区活力不足，存在劳动人口持续流出、新增城镇人口增量有限的状况。

四、结语

展望未来，到2030年之前，如果除去产业政策导向等“强干预”因素，只考虑人口自然增长的话，经济发展条件好的地区将承载更多产业和人口。根据《意见》和《任务》两份文件所揭示的发展规划和政策制度安排，未来中国经济将不仅限于长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大经济增长极，成渝、长江经济带、山东半岛、中原城市群都可能成为劳动、生产要素流入的重点地区。长江中游、关中平原、黔中、北部湾等城市群发展也极具潜力。

过去的42年，传统城镇化建设模式将剩余劳动力引向沿海地区，沿海地区工业及建筑业发展迅猛，打造出世界级工厂及国际级城市。尽管未来总人口红利将逐步递减，但新型城镇化建设将大步前行，今后十年城镇人口红利增量对城市经济发展仍将起到巨大支持。伴随着户籍制度和土地制度改革的推进，要素市场流动愈发活跃，信贷与基建也会向内陆地区逐步倾斜，生产线迁移也会对内陆部分二三线城市的房地产业带去新的机遇。经验证明，高质量城镇化建设将有更大的聚集效应，房地产市场也将迎来新的机遇。

来源：首席经济学家论坛